Внутрипоселковые дороги в собственности частного лица, как застраховаться от проблем?

Помогите, разобраться, пожалуйста.

Собираюсь приобретать участок в новом поселке, категория земель селхоз.назначения для дачного строительства, без подряда, не могу разобраться с юридическими тонкостями и возможными подводными камнями.

ДНП в поселке изначально нет, основные коммуникации при этом уже построены (дороги + электричество), сборов на инфраструктуру не предусмотрено, по словам продавцов все входит в стоимость, но по договору вся сумма идет только покупку участка, нигде не указано что часть этой суммы за инфраструктуру (в основном настораживают дороги).

При этом внутрипоселковые дороги принадлежат частному лицу (как и продаваемые участки), изучаю форумы и прихожу к выводу что в этом случае могут быть большие проблемы: с взиманием платы за проезд к участку или оплатой земельных налогов на эти дороги (по кадастру их стоимость 15 млн. руб, в поселке 100 участков, значит налог с 1 участка выходит от 15000 до 45000 руб в год. ) или же создание ДНП с последующими судами, выкупом внутрипоселковых дорог и др. земель общего пользования (под трансформаторами и т.д.) или наложением сервитута.

Как подстраховаться от возможных проблем такого плана в будущем? Любой поселок без ДНП/СНТ/ДНТ и где в договоре не указаны взносы на инфраструктуру, и при этом внутрипоселковые дороги в частной собственности может создать такого рода проблемы? Или какой-то пункт может быть в договоре который от этого убережет?!

Ответы юристов (2)

В данном случае Дороги не могут быть в частной собственности.Про коммуникации вы правильно понимаете ситуацию.

Что-то определенное без документов сказать сложно.

Уточнение клиента

Дороги в новых коттеджных поселках теперь почти всегда находятся в частной собственности, по кадастру идут не как дороги, а как земельные участки сельхоз назначения под дачное строительство

02 Декабря 2015, 21:21

В этом и дело. По правилам зонирования в случае массового выделения участков, между ними должны быть дороги.

Они оформляют дороги как частный сервитут, за использование которого люди и платят.

Уточнение клиента

Или отказывают от сервитута и требуют полный выкуп по кадастровой стоимости.

А не подскажите, во сколько обычно обходится сервитут в год, допустим на 1000 кв м дорог? Какая-то процентная стоимость от кадастра или расчет еще как-то производится? Я так понимаю что поселок без такой проблемы я найти не смогу, хотелось бы понимать на какие суммы рассчитывать в будущем.

И не знаете ли, если доходит до принудительного выкупа дорог и ЗОП, то по судебной практике по какой стоимости обычно происходит этот выкуп относительно кадастровой?

02 Декабря 2015, 21:48

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Адвокаты Москвы

Коллегия адвокатов «Правовая защита»

собственник дороги в коттеджном поселке перекрывает въезд к дому

Олеся, Новокузнецк, Кемеровская область, 15 июня 2018 года, 11:21

Здравствуйте! Мой брат с супругой в январе 2017 года приобрели в коттеджном поселке дом с земельным участком. Территория поселка огорожена забором имеется КПП со шлагбаумом. На момент покупки ни риэлтор ни предыдущий собственник конечно не предупредили что дороги поселка находятся в частной собственности, мы тоже оказались некомпетентны в этом вопросе .

Отвечает: адвокат Ежов Антон Валентинович, ГК «Правовая защита», запись на приём по телефонам (495) 790-67-86, адрес: 119019, Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1, оф. 904

Появится ли надежда для обманутых дольщиков в 2018 году?
В России внесены изменения в критерии включения объектов недвижимости в реестр проблемных. В 2018 году у чиновников будет больше оснований для включения объекта недвижимости в проблемный реестр. Об этом сказано в приказе«О внесении изменений в критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан…», утвержденном в Министерстве строительства в конце января 2018 года.
01 августа 2018 года, смотреть далее

ВС РФ расширяет перечень дел с обязательным полным решением суда
Судей избавят от оглашения решений в полном объёме по множеству судебных дел. Но определённые категории дел будут всё-таки в обязательном порядке иметь полнообъёмное решение.
05 июня 2018 года, смотреть далее

Права на старый советский гараж были рассмотрены в Верховном Суде РФ
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ был спор собственника старого кирпичного гаража в его споре с городскими властями, на чьей земле расположено данное строение.
01 июня 2018 года, смотреть далее

Новости коллегии

Адвокаты Ежов Антон Валентинович и Голованов Алексей Николаевич на радио Свобода: «Лесная амнистия» – это панацея?
Государственная Дума РФ рассматривает законопроект о лесной амнистии. На самом деле название у проекта более длинное и менее понятное: закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров». Речь идет о противоречиях между сведениями Государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости, из-за которых тысячи россиян рискуют лишиться собственности.
09 июня 2017 года, смотреть далее

Адвокат Антон Ежов в интервью телеканалу Москва24 в проблеме «Жильцы против коммунальщиков»
Довольно часто управляющие компании наживаются на запутанности расчётов при нежелании жильцов разбираться с платёжным документом. К примеру, в платёжной ведомости вдруг появляется запись «Капитальный ремонт», хотя имеющаяся графа «Плата за содержание и ремонт жилого помещения» уже его подразумевает. Один из бдительных жильцов московского многоэтажного дома обнаружил, что тепловой счетчик в подвале не работает.
26 апреля 2015 года, смотреть далее

Адвокат Антон Ежов дал свой комментарий по поводу событий, связанных с продажей бюстов фашистов в «Центральном Детском магазине на Лубянке»
В начале апреля следователи столичного главка СКР изъяли из торговых точек игрушки — бюсты военных фашистской Германии периода Второй мировой войны, а также провели допросы и обыски у продавцов. По факту продажи фигурок солдат и офицеров в форме фашистской Германии периода 1939-1945 годов с нанесенной на них нацистской символикой возбуждено уголовное дело по статье 282 УК РФ (возбуждение ненависти либо вражды, унижение человеческого достоинства). «При этом решение о возбуждении уголовного дела и проведении всех следственных действий следователями принимаются самостоятельно», — сказала представитель СКР Юлия Иванова.
16 апреля 2015 года, смотреть далее

Мошенничество с дорогами в коттеджных поселках

— кому принадлежат дороги в коттеджных поселках?

Вы собираетесь купить коттедж? Прочтите эту статью:

В последнее время участились случаи обмана граждан со стороны застройщиков, риелторов, причем уже на первоначальном этапе.

Это мошенничество с дорогами в коттеджных поселках, с коммуникациями. Причем как в Московской области, так и на территории города Москвы.
Рассмотрим примеры нарушения закона, различные уловки, хитрости застройщиков, как они опускают важные моменты уже при первых разговорах с Вами, пуская пыль в глаза, завлекая Вас разными способами, лишь бы получить от Вас деньги.

Вам нужна помощь опытного адвоката в суде? Хотите в судебном порядке доказать мошенничество с дорогами в коттеджных поселках, обязать не чинить препятствия в пользовании Вашим имуществом, установить сервитут, право свободного проезда и прохода к Вашему участку. Обращайтесь к нам. Наши телефоны: (495) 790-67-86 .

Дошло до того, что наши клиенты коллективно обращались в правоохранительные органы, возбуждены уголовные дела в отношении мошенников, ведется следствие.

Мошенничество с дорогами а коттеджных поселках совершают не только застройщики и риелторы, но и другие лица.

Неприятности возникают позднее, от управляющих компаний, физических лиц связанных с застройщиками, кому принадлежат дороги в коттеджных поселках. Дело в том, что покупателей участков сначала не предупреждают, что нужно будет повторно оплачивать стоимость автодорог, коммуникаций, вносить платы за проезд по дорогам, их обслуживание.

Многие люди уже приобрели участки, либо доли, возвели дома, коттеджи, вселились и живут в них круглогодично. А мошенники навязывают людям свои услуги, перекрывая подъезды к участкам, заставляют вносить дополнительные платы, за услуги по управлению объектами инженерной инфраструктуры.
Но фактически эти объекты, коммуникации не функционируют, или вовсе не подведены к участкам.
А в самом начале людям обещают, что к участкам подведут электричество, газ, канализацию, дороги. Но фактически впоследствии этого не происходит.
Автодороги часто застройщик продает управляющим компаниям, либо физическим лицам. Это также один из признаков мошенничества с дорогами в коттеджных поселках.

Иногда собственникам предлагают выкупить дороги за большую дополнительную плату, а в случае отказа лишают возможности подъезда.
Дороги перекрывают шлагбаумами, возводят ворота, ограждения так, что иного пути проезда к участкам нет.
Охранники не пускают автомобили тех граждан, которые не оплачивают ежемесячные взносы за пользование дорогами. На все вопросы пострадавших один ответ, не важно что было раньше, а важно сейчас кому принадлежат дороги в коттеджном поселке. Людям приходится обращаться в суды, а иногда ходить к своим участкам через лес.

Смотрите так же:  Договор траст банка

Конечно, можно пытаться обойтись и без суда. Можно пытаться установить публичный сервитут, с помощью нормативного правового акта органа местного самоуправления.

Эти органы устанавливают публичные сервитуты по собственной инициативе, а также по ходатайству заинтересованных физических и юридических лиц. Это происходит после обращения граждан и по решению, которое принимается в течение трех месяцев со дня регистрации обращения (представления или ходатайства).

Многое зависит от общественных слушаний. Данные слушания, к примеру в Московской области по закону обеспечивает инициатор установления сервитута.
Эти слушания проводятся до внесения вопроса об установлении публичного сервитута в орган местного самоуправления. Естественно, те лица, организации, кому принадлежат дороги в коттеджных поселках могут возражать на таких слушаниях, всячески препятствовать. По нашему мнению отказ органов местного самоуправления можно обжаловать в судебном порядке. Но здесь мало перспектив.

Можно пойти по другому пути. Так, нами подавались иски в суды к управляющим компаниям, кому принадлежат дороги в коттеджных поселках, от лица собственников участков, проведены гражданские дела.

В ходе подготовки по одному такому делу мы разработали правовую позицию, и на основании ст. 102, 103 Основ законодательства о нотариате мы обратились к нотариусу, с заявлением об обеспечении доказательств, о назначении строительной экспертизы. На рассмотрение эксперта были поставлены специальные вопросы, получено экспертное заключение, выводы которого подтвердили нашу позицию в судах.

Также в этих схемах, когда совершается мошенничество дорогами в коттеджных поселках, нередко присутствуют элементы коррупции.
Это выражается в том, нарушения допускаются при межевании и постановке на кадастровый учет земельных участков, прилегающих, смежных с участками наших клиентов.

Они могут быть образованы, например, в результате разделения земельного участка застройщика.

Пункт 2.1 ст. 26 Закона «о кадастре недвижимости» гласит, что орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.
Следовательно, орган, осуществляющий кадастровый учет образуемых земельных участков, при отсутствии доступа к ним должен сначала приостановить, а потом отказать в постановке на кадастровый учет таких участков (автодорог). А так как допущены нарушения, наши клиенты лишены были возможности пользоваться своим земельным участком.

Поэтому мы просили суды не только обязать управляющие компании, кому принадлежат дороги в коттеджных поселках, не чинить собственникам участков препятствия, но и признать ранее принятые решения органов кадастрового учета незаконными.

Интересен и случай в судебной практике Арбиражного суда за 2014 г. когда судом удовлетворены исковые требования двух садоводческих некоммерческих товариществ к другому СНТ о предоставлении права прохода, проезда через земельный участок путем установления постоянного частного сервитута на часть земельного участка с ежемесячной оплатой стоимости сервитута (с учетом численности участников), ежемесячная оплата стоимости сервитута в отношении обоих товариществ установлена в определенной сумме, исчисленной из размера земельного налога, уплачиваемого ответчиком за часть спорного земельного участка, с учетом пользования дорогой всеми тремя товариществами.

Из анализа других решений Арбитражных судов за 2014- 2015 г.г. следует, что в большинстве случаев суды удовлетворяют иски от лица товариществ, если есть наличие спора между собственниками земельных участков, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, и в судах выявляется невозможность удовлетворения потребностей истца (то есть лиц, которым не дают свободно пользоваться дорогами) иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Суды по подобным делам указывают в решениях, что согласно заключению эксперта без установления сервитута организовать проезд и разворот автотранспорта к объектам истца не представляется возможным, и устанавливают бессрочный частный сервитут в целях прохода и проезда легкового, и большегрузного автотранспорта к принадлежащему истцу земельному участку.

Чтобы избежать подобных долгих судебных тяжб, надо всего лишь чтобы в первоначальном договоре, который Вы заключаете, планируете подписать, было четко прописано, кому принадлежат дороги в коттеджном поселке, кому будут принадлежать.

Не должно быть указано, что дороги будут в собственности застройщика, третьих лиц, управляющих компаний.

Ведь законодательство не обязывает застройщиков продавать часть дорог жителям коттеджного поселка.
Здесь желательно применить принцип долевой собственности в отношении общего имущества, чтобы у собственников коттеджей возникло право общей долевой собственности на эти коммуникации, на дороги.

Вам нужна помощь опытного адвоката в суде? Хотите в судебном порядке доказать мошенничество с дорогами в коттеджных поселках, обязать не чинить препятствия в пользовании Вашим имуществом, установить сервитут, право свободного проезда и прохода к Вашему участку. Обращайтесь к нам. Наши телефоны: (495) 790-67-86 .

Очень хорошо, если дороги будут по проектам, и возведены от имени созданного для этой цели садового некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП), куда в качестве членов можно принимать новых собственников коттеджей, чтобы дороги принадлежали СНТ или ДНП, находились в долевой собственности, чтобы потом не возникало неожиданных вопросов — кому принадлежат дороги в коттеджном поселке.

Ещё вариант — создать потребительский кооператив. В этом случае покупатели коттеджей приобретают участок, строение, а главное пай в кооперативе. На пай приходится доля в праве собственности на объекты общего пользования, а том числе на дороги.

Адвокат А.В. Гурдин
© МОКА «Правовая защита»

Земельные участки ИЖС в коттеджном поселке коммуникации во Владивосток

Заметка к объявлению

Предлагаем Вам стать обладателем земельного участка в г.Владивостока на территории коттеджного посёлка «Анютинские дачи» (все свободные участки смотрите на сайте «Анютинские дачи»). Участок состоит из двух частей (участков). На участок получено разрешение на строительство. Участки в собственности. Выполнены земляные работы по монтажу подземной части железобетонного фундамента.
Тихое место с великолепным чист воздухом недалеко от моря. Вся территория коттеджного поселка огорожена и находиться под круглосуточной охраной. На территории имеются места общего пользования детские площадки и др. На границе земельного участка имеется точка подключения дома к централизованным системам водоснабжения, водоотведения, электроснабжения 2 шт. по 15 Квт. Недалеко от поселка расположены: школы, магазины, медицинский центр «Океан», теннисные корты, пляж, новый концертно-спортивный комплекс «Фетисов-холл», центр отдыха «Лесная поляна», зоопарк. Рядом остановка автобуса № 6д, электричка (см. схему проезда). Все это позволит Вам совместить комфорт городской жизни с прелестями загородной.

Законен ли устав ТСН, запрещающий прием новых членов?

Подставное ТСН получило от застройщика в собственность дороги и коммуникации в поселке. Есть ли возможность реальным жителям поселка войти в данное ТСН или иным способом получить контроль над дорогами и коммуникациями?

Ответы юристов (7)

Каждый собственник может на основании заявления войти в состав ТСН (ТСЖ).

Устав не может противоречить Закону.

Поясню: ТСН (в ГК РФ) — это ТСЖ (в ЖК РФ).

Статья 143 ЖК РФ. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

27 Января 2017, 15:33

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. А ТСН тогда кто находится? Кто член ТСН? у Вас же коттеджный посёлок?

Каждый собственник может на основании заявления войти в состав ТСН (ТСЖ).
Рябинин Олег

Причём тут ТСЖ и МКД для посёлка?

Уточнение клиента

Спасибо за ответ. мы не знаем членов ТСН, только фамилию председателя из документов. Да, у нас коттеджный поселок, но дороги и коммуникации находятся в собственности сначала ДНП, созданного застройщиком, а потом (после наших исков), ДНП подало на банкротство и дороги и коммуникации перевели в управление вдруг созданного ТСН. Устав они демонстрировать отказываются, на запросы собственников домов о вступлении отсылают или в юридический отдел, который недоступен или в никуда.

27 Января 2017, 15:33

Федеральный закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

8. Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона):

6) к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам — о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 — 123.14);

Статья 143.1 ЖК РФ. Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме

1. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.

3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

Смотрите так же:  Страховка осаго навязывают страхование жизни

ЖК РФ к Вам применяется, но не факт что в данном случае. Может это управляйка просто общим имуществом? Вот этот вопрос нужно выяснить.

Создать ТСН без владельцев домов просто не получится.

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Часто просто создаётся УК от застройщика которое и управляет общим имуществом.

Вы можете подать письменно заявление на вступление и если это действительно ТСН, то на ближайшем собрании должны рассмотреть Ваше заявление. И если не рассмотрят, то тогда можно обратится в суд с требованием рассмотреть на ОС это заявление.

Устав они демонстрировать отказываются, на запросы собственников домов о вступлении отсылают или в юридический отдел, который недоступен или в никуда.
Людмила

А откуда знаете что это ТСН? Каковы его границы?

Уточнение клиента

УК от застройщика у нас тоже есть, для легитимации управленческих решений ей нужно одобрение своего ТСН («Магнит»), поэтому застройщик и создал его из пары лиц, кстати вполне вероятно, что в собственности этой пары лиц действительно будет и участок и дом, например.

Мы создали и свое ТСН из жителей домов, но у нас нет прав на дороги и коммуникации, они все у ТСН Магнит». И в Магнит, чтобы повлиять не решения, мы тоже не можем попасть. Спасибо за рекомендацию о подаче письменного заявления на вступление и о дальнейших действиях. У меня только есть опасение, что в уставе, с которым мы не можем ознакомиться, есть подводные камни, как например, передача вступающими в ТСН части долей в качестве взноса. Или иная страховка от набега жителей.

27 Января 2017, 16:25

То есть отдельное ТСН у Вас есть. Тогда тут еще осложняептся переходом с одного ТСН в другое.

У меня только есть опасение, что в уставе, с которым мы не можем ознакомиться, есть подводные камни, как например, передача вступающими в ТСН части долей в качестве взноса.
Людмила

Это будет незаконным.

А зачем конкретно Вам вступать в ТСН? Вам препятствуют в пользовании дорогами?

Уточнение клиента

Сейчас собрали крупную сумму на ремонт дорог, но получается, что будем ремонтировать чужое имущество. С другой стороны обязать собственника дорог провести ремонт нет полномочий.

27 Января 2017, 16:37

Через суд можно попробовать, но тяжело.

Пробуйте подать заявление, дальше смотрите по реакции ТСН.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Общее или частное: КС решит, кому принадлежат дороги и инженерные сети в Барвихе

Один из домовладельцев дачного поселка «Барвиха» в Подмосковье Николай Марасанов пытался оспорить в суде продажу товариществом нескольких земельных участков, а также зданий и инженерных сетей в границах поселка. Действующее законодательство не позволяет ему истребовать в суде общее долевое имущество из чужого пользованиясоответствующие нормы закона он и пытался признать неконституционными. Рассмотрение его жалобы в Конституционном суде пока не привело к каким-либо результатам: суд огласит решение по делу в ближайший месяц.

Марсанов был членом товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое с 2003 года владело несколькими земельными участками, зданиями общего пользования (прим. ред.столовая, клуб) и инженерными сетями в дачном поселке «Барвиха». Через несколько лет собрание ТСЖ, в котором Марсанов не участвовал, приняло решение о продаже этого имущества компании «Прогресс». Об этом истец узнал уже по истечении трехлетнего срока исковой давности, когда все сделки были заключены.

Такое положение дел не устроило Марсанова, и он (прим. ред.совместно с еще одним собственником Ю. Мустафаемым) попытался оспорить сделки купли-продажи, изъять проданное имущество из чужого незаконного владения и признать отсутствующим право собственности на него «Прогресса», а заодно – признать недействительным решение собрания собственников, благодаря которому его продажа стала возможной. Одинцовский горсуд Московской области (дело № 2-5556/2014), а позже и Московский областной суд отказали в иске по двум причинам. Во-первых, заявители пропустили срок исковой давности, а во-вторых, судьи посчитали, что они избрали ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав. Второй вывод суды основывали на том, что такой способ защиты права, как признание права отсутствующим, не может быть применен, поскольку у истцов отсутствуют «правопритязания спорного характера на спорные объекты недвижимости», а подавать такой иск за ТСЖ (являющееся ООО) они не могли.

Дороги и инженерные сети – общие?

На этом Марсанов не остановился и обратился в Конституционный суд. Его адвокат Татьяна Пухова рассказала суду, что после продажи имущества ТСЖ у жителей Барвихи возникли проблемы. «Отчуждено было буквально все – дороги, тропинки, инженерно-технические коммуникации, здания КПП, трансформаторная подстанция, канализационно-насосная станция, пожарный прудик и так далее. Все оказалось в частных руках. В результате кого-то не пустили на территорию посёлка с коляской, кого-то не пустили на машине, кому-то забетонировали канализационный люк», – перечисляла адвокат.

По ее словам, решить проблему обитателям подмосковного поселка мешает абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этой норме госрегистрация права на недвижимое имущество – единственное доказательство перехода права собственности, а оспорить такое право можно лишь в судебном порядке. Вместе с тем суды Марсанову отказали, как раз потому, что у него нет прав на имущество общего пользования.

Представитель президента в КС Михаил Кротов не согласился с тем, что норма неконституционна. Поддержала его и представитель Генпрокуратуры в КС Татьяна Васильева: «Оспариваемая норма в системном единстве с нормами ГК не противоречит Конституции и не лишает тех прав, на нарушение которых указывает заявитель».

Кротов поинтересовался у представителя истца, что именно приобретал заявитель, и существует ли хоть одно законодаельное положение, которое делает его собственником дорог или инженерных сетей в поселке.

Пухова согласилась, что ее доверитель покупал лишь дом и земельный участок, но указала также и на то, что «невозможно разорвать частные дома с инфраструктурой, которая их обслуживает, ведь эти объекты неразрывно связаны друг с другом». По ее словам, из-за отсутствия надлежащего правового механизма стала возможна продажа этого имущества, без решения всех членов ТСЖ.

Негаторный или виндикационный иск?

Кротов же настаивал на том, что собственники домов в поселке выбрали ненадлежащий способ защиты своих прав, обратившись в суд с виндикационным иском.

– Вы оспариваете норму закона о регистрации, а негаторный иск не эффективен в этом случае? Есть ведь и другие механизмы защиты, он может потребовать установления сервитута, – предложил представитель президента, а также упрекнул адвоката в том, что вместо защиты права доверителя на участие в собрании, она стала утверждать, что у жителей Барвихи есть какие-то права на имущество общего пользования.

«Ситуация с заявителем – пример общей проблемы. Негаторными исками можно решить лишь ее часть», – отбивалась адвокат. Пухова ссылалась на то, что в отношении многоквартирных домов законодательство в этой сфере хорошо отрегулировано. Она настаивала на том, что к вопросу об имуществе общего пользования в коттеджном поселке стоит подходить аналогичным образом. Вероятнее всего, она имела в виду ст. 290 ГК, в которой перечислено совместное имущество собственников квартир, а также озвучен запрет отчуждать свою долю такого имущества и передавать ее кому-либо без перехода права собственности на квартиру.

– Правовая модель общей собственности – вынужденная мера, – утверждала представитель. – То, что общее имущество нужно передавать в собственность ТСЖ – это позиция Кротова, я с ней не согласна. В многоквартирных домах этот вопрос хорошо отрегулирован, таким же образом собственников нужно защищать и в иных имущественных комплексах, например, в коттеджных поселках.

– Общая неделимая долевая собственность в многоквартирных домах – прямое указание закона, ограничено им же. Возможность создания ТСЖ собственниками нескольких зданий (несколько дачных домов), не приводит к аналогии в вещно-правовом вопросе, – оппонировал ей Кротов, говоря о том, что общее имущество в таких зданиях непохоже на общее имущество (по сути прилегающую к домам территорию) в коттеджных поселках. Он привел простой пример: если человеку выделен участок в лесополосе, это не значит, что весь окружающий лес также принадлежит ему, поэтому аналогия с многоквартирными домами неуместна.

Смотрите так же:  Автороведческая экспертиза программа

Представитель Минюста Мария Мельникова согласилась с Кротовым: общее имущество собственников многоквартирного дома ограничено границами самого дома, а для жителей коттеджного поселка они не очевидны. «Законодатель не дает четкого ответа, что такое общее имущество собственников домов. Нельзя говорить, что оно в силу закона принадлежит собственникам коттеджей», – прокомментировала она.

Кротов по-прежнему утверждал, что оспариваемые нормы не противорячат Конституции. «Заявитель добивается распространения положений ст. 290 ГК на собственников домов в коттеджном поселке. Мы хотим и с индивидуальным жилищным строительством пойти по этому пути?» – поинтересовался он у коллег, добавив, что это выходит за пределы рассмотрения КС.

Между тем в 2010 году портал «Руспрес» написал о том, что Николай Марсанов является мужем экс-председателя Московского областного суда Светланы Марсановой (возглавляла областную апелляцию с 1994 по 2007 год), который, используя положение жены, приобрел несколько участков в Подмосковье, в том числе и в Барвихе.

Конференция ЮрКлуба

Можно ли оставить в собственности коммуник.

Яша 09 Мар 2007

bespocoinaya Skvo 10 Мар 2007

АннаЮр 10 Мар 2007

Яша, если это будут многоквартирные дома, то в соответствии с Жилищным кодексом, коммуникации относятся к общему имуществу собственников жилья, право собственности на которое неотделимо от права собственности на квартиры. Так что, думаю, Ваш вариант не пройдет.
Но это вовсе не помешает Вам стать управляющей компанией! В чем проблема-то?
Если домики частные, то затрудняюсь ответить.

А я думал что в котеджных поселках (не в многоквартирных домах) коммуникации с оформленым на них правом собственности и непроданных по договорам купли продажи являются собственником лицо зарегестрировавшее свое право на них, а не собственники участков которые почемуто к ним подключеные. А значит не продав Вам коммуникации и не заключив с Вами договор оказания услуг по ценам их устраивающих, вполне могут Вам никакой воды или электричества не продавать.

Яша 12 Мар 2007

Kazancev 12 Мар 2007

Можно предусмотреть в ДКПЗ, что коммуникации, проходящии по передаваемому ЗУ остаются в собственности продавца? и не будет ли это обременением ЗУ

возможно ли вообще оформить право собственности на коммуникации, находящиеся в доме?

они ваши)))) токма не объект недвижимости.

поищите в форуме темы про газопроводы, водопроводы, внутренние и наружные сети.

Собственность на коммуникации в поселке

Участок купи, дом построй, а за дороги потом плати 4.500 в месяц, с участка.
При 200 участках это почти лям в месяц.

Дороги ремонтируются и содержатся потом отдельно, за свой счёт. Это плата только за аренду ЗЕМЛИ под дороги.

Сам отношения ни к автору видео ни к поселку не имею, но думается надо бы поднять повыше, ибо уже не первый раз нечто подобное слышу, то за якобы-охрану то за дороги теперь.

  • Лучшие сверху
  • Первые сверху
  • Актуальные сверху

238 комментариев

Господа, есть понятие земельный сервитут, он устанавливается СУДОМ и никак иначе, все просто, его надо установить, т.е. разрешить проезд на участок через участки других людей, по данному пути. Такое безобразие происходит до переизбрания УК или председателя, а потом все ровно и прочее.НО опять таки через СУД и никак по другому.

В коттеджных посёлках это сделать не так просто. В Московской области есть коттеджный посёлок Голубое. Владелец компании застройщика имел там дом, не платил за коммуналку, при этом цены за неё держал космические, охрану посёлка использовал как личных церберов. Прошёл не один год, прежде чем его выгнали вместе с компаниями, которые он навязал. Теперь этот урод обосновался в Княжьем озере. Песня та же. Неисполнение своих обязанностей, охрана-вертухаи, коммуналку не платит, коммуналка дорогая. Выгнать его пока не могут.

Он говорил о сервитуте. Его в суде признать. А на счет председателя — просто организовать собрание и переизбрать, думаю это возможно.

Вы когда-нибудь пытались собрать людей на общее собрание? Я лет так 20 назад пытался, когда был молодым и «за народ» душа болела. потом плюнул и теперь договариваюсь с «уродами» и «упырями» в индивидуальном порядке 🙂 В итоге — за счет личной харизмы и знания законов — все выходит втрое дешевле, а часто вообще бесплатно.

Ну да. Им выгодно чтобы ты не собрал народ со своим знанием законов. Есть такое. Эта порода обладает чуйкой на проблемы и готова их решать.

а как именно договариваетесь и о чем ?

На работе, с управляющей компанией, с правлением в дачном товариществе, в саду/школе детей. даже с местным ОВД %)

Если вижу, что-то на мой взгляд неправильное или мешающее мне — изучаю вопрос, если оказывается, что законодательство на моей стороне — собираю материал и иду общаться. Дальше в дело вступает личная харизма и дар убеждения, главное доходчиво и грамотно донести до «упыря», что я его всё равно дожму 🙂

Дешевле будет походить по судам, чем платить за аренду дороги.

Ага, дешевле, щас. Сколько ты в день зарабатываешь? Я помню как в обещй сумме потерял 45 дня за полгода, ходил на суды. Дни рабочие. Посчитай сумму, ну его нафиг, проще продат ьучасток и всех нахер послать. А с СУДАми в РФ — так лучше нах всё РФ послать и переехать, чем судиться в российских судах за правду с тем, укго связи и бабло. Кто судился — знает.

у адвоката который сам себя защищает, клиент — дурак.

наймите человека занимающегося этими делами года 4 или 5, он всех судей знает, его знают.

Так вроде как владелец участка на котором этот сервитут устанавливается имеет право требовать плату за пользование своим участком.

это уже как суд решит.

да не суд решит, а имеет естественно. Суд может регулировать ее размер, но только исходя из упущенной выгоды землевладельца. Так что шансы сильно завысить эту плату вполне есть.

Херову тучу сервитутов на землю назаключал, а тут херак, и оказывается мог это делать только по решению суда! И пофигу, что ты собственник и вправе распоряжаться собственной землей как хочешь, и вообще фиолетово, что заключение сервитута — это скорее вопрос денег. Ах, и да, учитывая что в ЗК есть такая замечательная фраза «ч. 5. ст. 23 Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.» То хер ты кого по суду обяжешь заключить с тобой сервитут (частный), т.к. внезапно выясниться, что к твоему участку есть до **зды подъездов.

отлично,давай,попробуй заключи сервитут в ЭТОМ случае.

я даже догадываюсь,какой придурь меня минусит,разводи демагогию

Господа, есть понятие не разбираюсь,но болтаю, оно устанавливается когда ЧЕЛОВЕК сильно уверен в себе и никак иначе,все просто, его надо заткнуть,т.е. дать почитать не только УК РФ(как пишет автор комментария), а земельный кодекс,градостроительный. Сервитут, он может устанавливатся судом,но это только в тех случаях когда у арендатора и арендодателя возникает спорный вопрос,который вытекает как раз таки из договора аренды. Серветут это априоре ограниченое пользование землей. У него свои условия.Которые прописываются в договоре

хорошо, ну давайте, исправьте, я не против. я свою ошибку подправил, и более не понимаю в чем ошибаюсь, если не прав, исправьте, укажите как помочь этим людям, просто помочь,оказать содействие в такой непростой ситуации.

ты понятие власти не знаешь?судебная власть ничего устанавливать не может. впринципе. она только разбирается,кто прав а кто виноват. для всего остального есть исполнительная и законодательная. а судебная серветут у тебя устанавливает?смешно. сперва такой гемогогию разводишь,не зная понятий,а теперь спрашиваешь: а как же помочь этим бедным,несчатным людям?сердце не на местиТ_Т моралфаг хренов.

я кажется понял о чем ты говоришь, ты про то,что сервитут устанавливается по договору, да верно. Но в данной ситуации 100проц что та наглая телка пошлет желающего пользоваться ее участком на 3 буквы и будет права.

Я же про то,что если одна из сторон против(я уверен что тетка против)то в случае если необходимо установить частный сервитут на земельный участок, а владелец земельного участка не хочет допускать этого и заключает соответствующее соглашение, то гражданин может обратиться в суд.

но блин,прикол в том, что суд тоже не может установить сервитут, а только он всего лишь выносит решение, которое и будет являться основанием для регистрации обременения.

дальше какие варианты,друже?

Поправьте меня если сильно ошибаюсь, но есть такое мнение, что данная ситуация с дорожным фондом зависит в том числе еще и от формы землепользования ? СНТ, земли поселений, ИЖС и иже с ними ? Если СНТ — люди хапнут, к сожалению, по полной программе геморроя. Если относится земля и участки к ИЖС на землях поселений — там ведь элементарно по суду напрягут всех этих «арендодателей» поскольку блокируют единственный въезд в село/деревню/посёлок ? Сервитут, на мой взгляд, тут не при делах, тем более нет договора. КМК, сервитут в данном конкретном случае при имеющейся правовой ситуации — это когда случайно наткнулся, допустим на газовую трубу принадлежащую государству и проходящую по твоему участку, который уже в собственности, ну или на кабель спецсвязи как вариант (не такая уж редкая ситуация) ?

Собственность на коммуникации в поселке