Оглавление:

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав». Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически «переуступка прав» не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права — «цессия», продавец по такому договору именуется «цедентом», а приобретатель — «цессионарий». К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента».

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так — сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку. Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом. И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.

Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком. Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием. Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору. Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор. По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя. А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.

Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент — указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен. По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком «переданного» паевого взноса. И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены. Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Смотрите так же:  Мировой суд краснодар зиповская

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан — 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику — НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.

Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав». Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически «переуступка прав» не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права — «цессия», продавец по такому договору именуется «цедентом», а приобретатель — «цессионарий». К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента».

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так — сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку. Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом. И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.

Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком. Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием. Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору. Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор. По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя. А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.

Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент — указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен. По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.

Смотрите так же:  Заверить доверенность нотариально стоит

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком «переданного» паевого взноса. И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены. Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан — 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику — НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.

Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

Налог при продаже по переуступке прав собственности

Приобрёл квартиру около 2х лет назад по 214-ФЗ. Дом построен и проходит гос. комиссию. Собственность не оформлена.

Хочу продать по переуступке права собственности.

Вопрос: Возникнет ли налог? На какую сумму? Если да, то возможно ли его снизить?

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Возникает необходимость по подаче налоговой декларации, а будет ли налог зависит от цифр в первоначальном и договоре уступки. Налог платится с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Ставка 13% или 30% в зависимости от статуса налогоплательщика (резидент или нет).

Добрый день Даниил, спасибо за ответ!

Правильно ли я понимаю, что с точки зрения налогообложения, не имеет значения продажа по переуступке или по договору продажи после оформления собственности?

Принимая во внимание:

— Сумма продажи одинаковая в обоих случаях
— Собственность соответственно менее 5 лет во втором случае

Участник программы «‎Работаю честно»

С т.з. перспективности продажи, лучше продавать собственность.
С т.з. возможных налогов, лучше продавать право требования (уступка).
Однозначно ответить сложно, поскольку нет важной цифры, а именно кадастровой стоимости (правило 70%, ниже).
Если речь идет о Московской области, то как правило, кадастровая стоимость там меньше чем реальная.

Налог с переуступки квартиры по ДДУ

Имеется квартира в новостройке, которую собираюсь переуступить по ДДУ (до приема-передачи квартиры застройщиком).

Год назад квартира покупалась на 300 тыс дешевле, чем хочу отдать ее сейчас.

Дом уже принимает гос.комиссия. Место локации — Московская область.

1. Какой процент с продажи квартиры я должна буду заплатить, если продам ее на 300 тыс дороже? (сумма будет прописана в договоре переуступки).

2. Если прописать ту же сумму, что была указана в договоре при покупке квартиры, и договориться с покупателем, что разницу в цене он мне доплатит (нотариально подписать документ), то что еще нужно предусмотреть?

Сделка без агентов, через застройщика.

Участник программы «‎Работаю честно»

Поосторожнее с интернетом. Там таких вот бестолковых советчиков очень много. Это ж надо. «необходимо до 31 апреля года». Лично я всегда считал, что в апреле всего 30 дней. А так да, все правильно написано.

Даниил, спасибо большое!Если бы была возможность редактировать комментарий, я бы отредактировала.Данные брала на юридическом сайте, про апрель даже не перечитала.

Забыла добавить: квартира без обременений, покупалась за наличные.

Нашла ответ на первый вопрос:Налог (НДФЛ) 13% придется платить с суммы превышающей 1000 т.р. применив вычет в размере 1000 т.р. (расчет 1200 т.р.-1000 т.р.=200 т.р.*13%=26 т.р.), или с разницы цены покупки и продажи (например купил за 1200 т.р. продал за 1200 т.р., 1200 т.р.-1200 т.р.=0*13%, то налог = 0 руб.). Вопрос номер 2 актуален.

1) 39 000 руб ; 2) разницу в цене он вам доплатит за что? неотделимые улучшения здесь не прокатят. тем более вы собрались это нотариально заверять. увы, этот номер у вас не пройдет. вариантов только два — или под честное пацанское слово, или официально, но с налогом

Спасибо за совет.

Кто будет задаваться тем же самым вопросом, может пригодиться:Налоговый аспектПереуступка права облагается НДФЛ в размере 13% для граждан России и 30% — для иностранцев. При этом Налоговый кодекс РФ предлагает 2 способа снижения налога:Налоговый вычет. Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн руб.Уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая чистый доход от указанных операций со строящимся жильем. Если квартира продана по той же цене, по которой была куплена или дешевле, налог, соответственно, платить не надо.В налоговую инспекцию необходимо до 31 апреля года, идущего сразу за годом получения дохода, подать декларацию 3-НДФЛ, которую нужно заполнить с учетом налогового вычета или разницы в стоимости покупки и продажи. К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право на уменьшение налога. Уплата налога производится до 15 июля следующего года.

Участник программы «‎Работаю честно»

Мария, Вы молодец! Сами вопрос спросили — сами ответили:)

Антонина, спасибо )) просто мне надо было сначала погуглить, а потом спрашивать 🙂

Сравнила с другими объявлениями на сайте и других ресурсах, похоже что я отдаю свою квартиру очень дешево (мое предложение самое низкое по цене на данный момент по месторасположению/кв м итд).

Участник программы «‎Работаю честно»

Мария, не сравнивайте реальную цену сделки с ценой рекламного предложения. Цена в объявлении сегодня в подавляющем большинстве случае является стартовой для покупателя. Средний торг составляет от 5 до 10% первоначально заявленной продавцом цены.

Дмитрий, это хорошо, потому что мне предстоит искать себе другую квартиру, и я даже не рассчитывала на торг.Это важный для меня момент. Спасибо!

А что до стоимости, за которую я отдаю свою квартиру, то она в среднем на 150-200 тыс дешевле аналогичных предложений. А это более, чем 10%.

мария, те цены, которые указаны в объявлениях — это не цены сделок, это хотелки продавцов, основанные на их фантазиях. поэтому на них можно только слегка ориентироваться, а не рассматривать как истину в последней инстанции. к тому же на самом деле довольно мало сделок проходит по объявленной цене. тот или иной элемент торга присутствует как минимум в 3/4 сделок

Продажа квартиры по переуступке

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Смотрите так же:  Льготы студентам многодетных

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Юридические тонкости

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Почему выгодно продавать квартиры по переуступке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Нужно ли получать разрешение застройщика?

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Переуступка по ЖСК

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Заключение договора переуступки квартиры

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Уплата налога на новостройку, проданную по переуступке права

наталья наталья

Обычно все указывают в договоре уступки права ту же цену, которая в договоре долевого участия. Налога не возникает. Разница между ценой договора и полученной суммой оформляется распиской с обязательством первого дольщика вернуть эту разницу второму дольщику в случае недействительности переданного права.

Если в договоре переуступке будет указына цена договора 4 млн., то налог с дохода будет составлять 130 тыс.руб. Вывод — цена переуступки, должна быть 3 млн.

Участник программы «‎Работаю честно»

Пункт 1 статьи 210 Налогового кодекса устанавливает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Исходя из вышесказанного, на основании какого договора у вас возникло право на квартиру? При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Другими словами, если при переуступке прав на квартиру в строящемся жилье вы получите доход в большем размере, чем тот размер расходов, которые вы понесли ранее на приобретение таких имущественных прав, с возникшей разницы вам как Продавцу необходимо будет оплатить налог на доход физического лица, в размере 13%.

Налог при переуступке прав на квартиру

Подскажите, пожалуйста, нужно ли платить налог с разницы при переуступке прав на квартиру.

Акт приема-передачи я не подписывал, квартиру не осматривал.

Участник программы «‎Работаю честно»

Налог с разницы (дохода) платить нужно.
Если сумма покупки равна сумме продаже, налога не возникает.
Нет дохода- нет налога.

Илья, добрый день!

Да. Необходимо заплатить налог. Выручка от уступки права является доходом от реализации имущественного права (п. 1 ст. 249 НК РФ).

Участник программы «‎Работаю честно»

А кадастровая стоимость здесь применяется, если покупка новостройки была после 01.01.2016?

Вы же не объект переуступаете а всего лишь право его требования. А оно никак пока не оценено

Участник программы «‎Работаю честно»

Галина, добрый день. Я не автор вопроса, у нас схожая ситуация. При заказе электронной выписки ЕГРН выяснилось, что кадастровая стоимость квартиры — новостройки указана.

Да, квартира может быть построена и даже поставлена на кадастровый учет,но право ее получить оценивалось при заключении договора уступается оно же. Право требования не имеет кадастровой оценки .

Продажа квартиры по переуступке прав собственности налог