Оглавление:

Можно ли заключить предварительный договор с человеком, не вступившим в наследство, для получения жилья по программе «Молодой специалист»?

добрый вечер. Можно ли заключить предворительный договор, с человеком не вступившим в наследство. Мне этот документ нужен просто для программы молодой специалист,чтобы поставили на очередь,на которой деньги будут выделяться в течение 5 лет.Ведь этот человек за это время уже будет собственником.

Ответы юристов (2)

Светлана, добрый вечер! Согласно ст. 1152 ГК

4. Принятое наследство признается принадлежащим
наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его
фактического принятия, а также независимо от момента государственной
регистрации права
наследника на наследственное имущество, когда такое
право подлежит государственной регистрации.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Назначение и суть такого вида договора как предварительный, исходя из содержания ст. 429 ГК РФ, с учетом положений п. 2 ст. 455 ГК РФ, основываясь на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ), не препятствуют заключению предварительного договора купли-продажи имущества, собственность на которое у Продавца возникнет в будущем. Самое главное, чтобы предварительный договор позволял четко и однозначно определить предмет договора. Обратите внимание на п.4 ст. 429 ГК РФ.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если в дальнейшем Вы действительно планируете заключать основной договор купли-продажи, то проанализируйте все риски, связанные с внесением задатка/сумм в счет оплаты за объект. Если наследник уже подал заявление о принятии наследства и в течение 6 месяцев после смерти наследодателя не откажется от наследственных прав (ст. 1152 ГК РФ), либо если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (ст. 1153 ГК РФ), то он считается принявшим наследство, а значит, в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ, наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Это самое главное. После этого остается получить свидетельство о праве на наследство на имущество (оно будет выдано нотариусом в любое время по обращении наследника, но не ранее чем по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя) и зарегистрировать право собственности на основании данного документа. После можно заключать основной договор купли-продажи.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможна ли продажа дома до вступления в наследство?

У меня такой вопрос, 15 февраля этого года умерла моя мать, в наследство после нее остался дачный домик, только в августе я вступаю в наследование, но уже сейчас есть хорошие покупатели на домик.

Есть ли какая — то возможность продать раньше дом, или заключить какой-то договор с возможными покупателями до срока вступление в наследство, чтоб их не потерять?

Ответы юристов (5)

Можете заключить предварительный договор купли продажи, взять у них аванс

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.
По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

Смотрите так же:  Срок действия гиалуроновой кислоты

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Есть вопрос к юристу?

Если вы уже подали нотариусу заявление о принятии наследства, значит вы приняли наследство. У вас есть право заключить с вашими покупателями предварительный договор купли-продажи домика и земельного участка, оговорив в нем цену, предмет и время, когда будет заключен основной договор. Такой договор возможен, если после смерти вашей мамы нет иных наследников, потому что в противном случае либо вы подписываете договор все вместе, либо продажа не состоится

Продать сразу домик не получится. Домик до вступления в наследство и его регистрации пока не Ваш. Заключите предварительный договор купли-продажи. В нем оговорите все условия и сроки по переходу права собственности, обстоятельств проживания и пользования домиком до его регистрации, а также порядок и размер внесения платы. Можно частями в рассрочку. Также любой другой Ваш интерес можно включить в такой договор.

Да, такая возможность есть. Вам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с потенциальным покупателем. В этом договоре указать срок заключения оновного договора, т.е. после вступления в наследство

Вы можете заключить с потенциальными покупателями предварительный договор купли-продажи и принять задаток за дом, при этом соглашение о задатке можно вклчить в предварительный договор. В соответствии со ст.380 ГК РФ

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Катерина, Вы можете обратиться ко мне в чат за более подробной консультацией и составлением документов по Вашему вопросу (кнопка «общаться в чате» рядом с фото).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор о внесении задатка на покупку дома с человеком, который в права собственника еще не вступил

у нас такая ситуация: собираемся купить дом.Женщина которая его продает собственником будет в феврале так как дом ей по наследству достался( пол года в фев будет)

То есть купить его мы не раньше февраля можем

До этого времени планируем снимать эту квартиру

Просит внести задаток

Имеет ли она право брать задаток на будущую продажу если она еще не собственниК?

09 Ноября 2015, 12:29 ЮлИЯ, г. Томск

Ответы юристов (2)

Здравствуйте. В принципе ничего противозаконного нет. Но вот делать такое не рекомендую, так как неизвестно что будет в феврале и не появяться ли другие наследники. Такая справка мало что значит. Это ПОКА она единственный наследник и не более того.

Статья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Смотрите так же:  Сбербанк заявление о присоединении к правилам банковского обслуживания

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 4. ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Однако, Законодателем установлен шестимесячный срок с момента смерти наследодателя для того, чтобы наследники определились, хотят ли они принимать наследство. Не факт, что женщина, которая продает Вам дом окажется единственной наследницей, а значит и собственницей указанного имущества.

Таким образом, вы конечно можете заключить с ней предварительный договор купли-продажи с соглашением об авансе, четко оговорив окончательную дату заключения основного договора, денежную сумму, вносимую в виде аванса за конкретное недвижимое имущество, однако, необходимо убедиться, что наследство она приняла, и у нотариуса имеется открытое по ее заявлению наследственное дело. Основной договор купли-продажи Вы сможете оформить после выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство. В случае невозможности исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора (например, объявился еще один наследник) уплаченные Вами деньги должны быть возвращены

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

По наследству перешли права по предварител.

av_kir 15 Янв 2012

Здравствуйте! Пожалуйста, развейте сомнения.

Создал тему в неподходящем разделе, получил по фейсу, сорри. Поиск по «предварительный договор наследство» ничего не дал, а именно в этом суть вопроса.

Наследодатель в 2006 г. заключил предварительный договор с застройщиком (Сити-21 век, если это важно) о заключении в будущем договора-купли продажи квартиры, перечислил через банк гарантийный взнос (5 млн), плюс к этому купил два векселя (по 2,5 млн каждый), оплатив их тоже через банк, и умер

Гарантийный взнос и вексели перешли по наследству трем наследникам в равной пропорции. С открытия наследства на сегодняшний день прошло более 3-х лет.
Наследники, когда пришла пора заключать основной договор с застройщиком, заключили:
— соглашение о замене стороны по предддоговору (они заменили наследодателя на себя);
— заключили основной договор купли-продажи и оплатили квартиру по основному догорому зачетом векселей и гарантийного взноса, полученными им по наследству.

Все документы (начиная от платежек наследодателя и заканчивая актами зачетов) есть на руках.

Осенью прошлого года наследники получили квартиру по основному договору, и вступили в права собственности (по 1/3 квартиры на наследника).

Сейчас, спустя несколько месяцев после получения прав собственности, они хотят продать квартиру.

Вопрос — есть ли шанс продать квартиру по цене гарантийного взноса + векселей (5+2,5+2,5=10млн) и не налететь на НДФЛ? Или хотя бы за 5 млн, пытаясь уменьшить налогооблагаемую базу или на стоимость векселей, или на сумму гарантийного взноса ? Ведь по формально именно наследники оплачивали квартиру доставшимися им по наследству векселями и гарантийными взносами.
Или я не прав, и максимум, за сколько можно продавать квартиру для экономии НДФЛ — 1 млн? Либо тремя договорами по 1 млн каждый? Покупатель, которого нашли наследники, настаивает на указании в договоре купли-продажи максимально возможной суммы.

И, хотя это и наглость, второй вопрос — зачет векселем половины цены квартиры по основному договору наследниками само по себе не является налогооблагаемой сделкой для наследников?

Спасибо за ответы, если они конечно будут.
Сообщение отредактировал Extreme: 15 Январь 2012 — 18:21

Extreme 15 Янв 2012

Поиск по «предварительный договор наследство» ничего не дал

Я, все же, думаю, что не то Вы искали и не

в этом суть вопроса.

))
Вопрос Ваш (в других правда вариантах) обсуждался стописяттысяч раз и так-то отправить бы тему в «Это мы проходили».

Но, поскольку есть интересный аспект, то перемещать не буду, а исправлю Вам заголовок темы.

Предварительный договор наследство

Господа, я хочу повторно (см. первый пост) обратить ваше внимание на одно обстоятельство: задаток передается в обеспечение исполнения наличного обязательства.

в данном случае речь идет о предварительном договоре и договоре купли-продажи.

из предварительного договора у сторон возникает одно обязательство — заключить основной договор. я согласен с мнениями авторов, утверждающих о возможности понуждения наследников к заключению основного договора (см. ссылку вверху).

что же касается договора купли-продажи, то по нему у продавца возникает обязанность передать товар, а у покупателя — уплатить деньги. так вот, мое мнение таково, что задаток мог быть выдан только во исполнение договора купли-продажи. так как на момент передачи денег обязательств из этого договора вообще не существовало, то и переданная сумма не может быть рассмотрена как задаток, даже будучи надлежаще оформленной. я считаю, что в лучшем случае это можно признать авансом.

отсюда вывод — если наследники отказываются заключать договор купли-продажи, то их можно понудить к заключению договора. а вот о возврате задатка в двойном размере думаю придется забыть, так как я бы на месте наследников оспорил эту сумму и попытался доказать, что это аванс. тем более что Юрий так и не разъяснил, был ли задаток оформлен надлежащим образом.

Как документально оформить покупку дома, если продавец еще не вступил в наследство?

Я гражданка Украины но подала документы на вид на жительство,муж гражданин России.Мы хотим купить дом,могу ли я его оформить?и если продавец не вступил еще в наследство,как оформить доверенность или расписки нужно до переоформления?

Ответы юристов (4)

Отчуждать (продать, подарить) недвижимость может только собственник этой недвижимости. Поэтому, если продавец еще не вступил в наследство дома, который Вы хотите купить, то оформить надлежащим образом не сможете. Нужно, что наследник вступил в наследство, зарегистрировал право собственности и только после этого он может продать. До вступления в наследство продавцом никакая доверенность не нужна.

Смотрите так же:  Увольнение по инвалидности 2 группа образец приказа

Если есть уверенность, что продавец вступит в наследство, можете заключить предварительный договор купли-продажи, предусмотрев в нем цену дома, время заключения основного договора и способ оплаты за дом. Передавая деньги за дом, следует от продавца получить подтверждающую расписку в их получении.

Уточнение клиента

Спасибо.а вообще граждане Украины имеют такие же права с недвижимостью в РФ как и на Украине?

08 Ноября 2015, 19:13

Есть вопрос к юристу?

«а вообще граждане Украины имеют такие же права с недвижимостью в РФ как и на Украине?»

Да почти такие же за некоторым исключением в части уплаты налогов.

Уточнение клиента

Для того чтобы составить предварительный договор купли-продажи мне понадобится нотариальный перевод паспорта?

09 Ноября 2015, 13:18

«Для того чтобы составить предварительный договор купли-продажи мне понадобится нотариальный перевод паспорта?»

Желательно, хотя и не обязательно, поскольку предварительный договор в нотариальном удостоверении не нуждается. Украинский язык на русский можете перевести почти любой россиянин, особенно, если он житель Ростовской области или Кубани. Но он нуждается в нотариальном удостоверении.

Уточнение клиента

Скажите пожайлуста а договор аренды с последующим выкупом подходит в этой ситуации?или все же лучше предварительный договор купли-продажи?

09 Ноября 2015, 17:50

«Скажите пожайлуста а договор аренды с последующим выкупом подходит в этой ситуации? или все же лучше предварительный договор купли-продажи?»

Лучше предварительный договор. Он четко урегулирован законом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Конференция ЮрКлуба

Предварит.договор купли-продажи квартиры.

napokr 04 Окт 2010

Ситуация следующая. Было физлицо, которое заключило с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. На момент заключения предв.договора дом был в целом построен, но не могу сказать точно, был ли введен в эксплуатацию.

Покупатель умер, выплатив 100%стоимости квартиры. В соответствии с предварительным договором эти деньги вносились в обеспечение обязательств покупателя по заключению основного договора.
застройщик передал квартиру по акту, якобы тоже в обеспечение своих обязательств.

Нотариус не включает право требования на заключение договора, или квартиру, или еще что-то приемлемое в наследственную массу.

Понятно, что надо решать дело в судебном порядке.
Вопрос, какой иск подавать.
у меня пока родились в голове такие варианты (прошу прощения, если брежу):
1) иск о включении в наследственную массу права требования к застройщику о заключении основного договора. основание — право требования о заключении договора имущественное, поэтому подлежит наследованию.
2) иск о признании права собственности на квартиру от наследников. ответчик — застройщик, 3 лицо — нотариус и ФРС. Но для такого иска я не вижу оснований, если честно.
3) иск о признании предварительного договора договором долевого участия. Права требоования по ДДУ включаются в наследств. массу по 214 ФЗ. Но тут имеет значение, был ли дом введен в эксплуатацию на момент заключения договора. Так как если ввод в эксплуатацию состоялся, то ДДУ быть не может.

Прошу помочь советом и, возможно, у кого-то была аналогичная практика.
Спасибо.
Сообщение отредактировал napokr: 04 Октябрь 2010 — 02:37

Pastic 04 Окт 2010

Иск может быть только один —

Статья 429. Предварительный договор

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

napokr 05 Окт 2010

Спасибо за ответ. Но.
Никто не уклоняется пока. Застройщик готов заключить договор с лицом, имеющим на это право. Покупатель умер, т.е. с ним заключить договор нельзя. Соответственно, можно заключить договор с наследниками. Но не застройщик же будет определять, кто является наследником, а кто нет. Это должен сделать нотариус, ведущий наследственное дело. А нотариус отказывается выдавать свидетельство о праве на наследство, т.к. не видит имущества, которое можно бы было унаследовать.

Или Вы имеете в виду, что нужно подавать иск от потенциального наследника о понуждении заключить договор, а потом в процессе доказывать, что человек является наследником?

Pastic 05 Окт 2010

Или Вы имеете в виду, что нужно подавать иск от потенциального наследника о понуждении заключить договор, а потом в процессе доказывать, что человек является наследником?

napokr 05 Окт 2010

Можно еще задать глупый вопрос?
Я так понимаю, что в рамках рассмотрения такого дела суд будет направлять запрос нотариусу, ведущему наслед.дело. Из Вашей практики — что это будет за запрос и каков должен быть ответ нотариуса?
Просто я не уверена в том, что нотариус даст адекватный ответ — нотариус довольно странный.

napokr 05 Окт 2010

В процессе подготовки возникло еще одно сомнение.

В предварительном договоре стоит срок для заключения основного договора — 31 марта 2010. Наследодатель умер в декабре 2009.
Получается, что срок для заключения договора истек, покупатель (в связи со смертью) не обратился за подписанием основного договора.
Т.е. получается, что у наследников -то тоже нет права на заключения основного договора, т.к . срок истек.

Что-то я вообще не понимаю, как быть.

Pastic 05 Окт 2010

Я так понимаю, что в рамках рассмотрения такого дела суд будет направлять запрос нотариусу, ведущему наслед.дело. Из Вашей практики — что это будет за запрос и каков должен быть ответ нотариуса?

Просто будет запрошено наследственное дело.

В предварительном договоре стоит срок для заключения основного договора — 31 марта 2010. Наследодатель умер в декабре 2009.
Получается, что срок для заключения договора истек, покупатель (в связи со смертью) не обратился за подписанием основного договора.
Т.е. получается, что у наследников -то тоже нет права на заключения основного договора, т.к . срок истек.

Если ни наследодатель ни наследники не обращались до 31.03.10 с требованием заключить основной договор, то срок истек и требовать от застройщика заключения основного договора нельзя — только возврат денег как НО.

Предварительный договор наследство