Переуступка прав собственности на квартиру

Содержание статьи

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переуступкой прав собственности на квартиру, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

    По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному — дополнительных действий совершать не требуется.

  • По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.
  • По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

    Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

    Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

    Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

    Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

    Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

    Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

    Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

    Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

    После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

    1. основной договор, по которому «переуступается» право;
    2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
    3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
    4. акт передачи всех бумаг;
    5. договор уступки.

    По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

    Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

    Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

    Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

    Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

    1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
    2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
    3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

    Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

    Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Переуступка прав требования — механизм оплаты по договору

    Приобретаю квартиру в строящемся доме по переуступке прав требования у физлица. Сделка проходит с участием компании-риелтора. В договоре переуступки прав (который подписывается мной, продавцом и застройщиком) механизм оплаты описан так:

    «Оплата по настоящему Договору производится Правоприобретателем путем перечисления указанной суммы денежных средств на расчетный счет Правообладателя, указанный им в настоящем Договоре. Надлежащим исполнением обязательств Правоприобретателя по настоящему Договору считается момент зачисления денежных средств на расчетный счет Правообладателя».

    Однако расчетный счет физлица в договоре не указан, а риелтор, сопровождающий сделку, предлагает способ расчета наличными в кассе банка с одновременной передачей продавцом оригиналов всех документов на квартиру и распиской о получении денежных средств.

    Невозможность безналичного расчета объясняют тем, что договор составлен застройщиком и изменить пункт о безналичной оплате (приведенный выше) не возможно, а при безналичной оплате продавец несет риски, связанные с тем, что я могу отозвать перевод в банке.

    Скажите, насколько правомерен такой механизм приобретения квартиры?

    21 Сентября 2015, 16:25 Виктор, г. Москва

    Уточнение клиента

    Добавлю уточнение: Продавец (физлицо) не имеет договора долевого участия, а имеет в распоряжении «Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи». В этом случае, как я понимаю, его участие в регистрации ДДУ (уже моего) в Регпалате после уступки прав не требуется?

    21 Сентября 2015, 16:22

    Ответы юристов (35)

    Что-то мне совершенно не нравится вообще оформление ДДУ посредством «Предварительного договора . »

    Он зарегистрирован в регпалате?

    Уточнение клиента

    Насколько я понимаю, «Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи» в регпалате не зарегистрирован, т.к. не относиться к ФЗ-214, а является всего лишь обязательством заключить в будущем основной ДДУ. При этом не доверять застройщику оснований нет — дом практически сдан.

    21 Сентября 2015, 19:47

    Есть вопрос к юристу?

    Сделка очень сомнительная,

    Невозможность безналичного расчета
    Виктор

    Продавец (физлицо) не имеет договора долевого участия, а имеет в распоряжении «Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи»
    Виктор

    Уступка по договору возможна только при наличии самого договора, предварительный договор предусматривает заключение договора в будущем, но договор не заключен. Для того, чтобы передать права нужно чтобы основной договор был заключен. По факту, вы покупаете воздух.

    Застройщик также хитрит заключая предварительный договор с целью избежать ответственности по ФЗ о долевом участии. Это говорит о том, что застройщик недобросовестный.

    Смотрите так же:  Статус адвоката прекращен

    Скажите, насколько правомерен такой механизм приобретения квартиры?
    Виктор

    Это не механизм приобретения квартиры, а механизм обмана.

    Невозможность безналичного расчета объясняют тем, что договор составлен застройщиком и изменить пункт о безналичной оплате (приведенный выше) не возможно, а при безналичной оплате продавец несет риски, связанные с тем, что я могу отозвать перевод в банке.
    Виктор

    Это отговорки, стороны при желании всегда могут отредактировать договор. Свободу договора ст.421 ГК РA еще никто не отменял.

    Просто не хотят проводить деньги официально, чтобы при обмане вы не смогли их вернуть, либо хотят уйти от налогов.

    Очень не рекомендую заключать такую сделку.

    Считаю что Вам необходимо требовать именно безналичной формы оплаты, так как это обезопасит сделку.

    В соответствии с гражданским кодексом стороны свободны в заключение договора, поэтом если Вы захотите выбрать безналичный способ оплаты, то это можно будет сделать, независимо от условий предыдущих договоров.

    Статья 421. Свобода договора

    [Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

    В этом случае Вы очень рискуете. Право продавца должно подтверждаться именно Договором долевого участия, а не предварительным договором.

    Если честно предлагаемая схема либо похоже на мошенническую, либо создана для ухода от уплаты налогов продавцом.

    В Вашем случае Вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег.

    Именно безналичный способ внесения денег будет свидетельствовать что продавец получил деньги, и даже если сделка не состоится, данную сумму можно будет вернуть (как правило через суд), как неосновательное обогащение.

    Рекомендую проанализировать договор на наличие в нём условия о возможности уступки прав по нему в принципе, и о возможности такой уступки при наличии согласия Застройщика.

    Помимо рисков, связанных с заключением данного договора без участия в этой схеме ДДУ, что почти на 100% повлечет в будущем необходимость признания права собственности на квартиру в судебном порядке, Вы не можете быть гарантированы от того, что Продавец уже не уступил право требования по предварительному договору кому нибудь еще. И проверить Вы это никак не сможете, так как предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

    Кроме того, существует еще один нюанс — следует учитывать, что переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты Продавцом Застройщику суммы по заключенному между ними предварительному договору или с одновременным заключением с Застройщиком соглашения о переводе оставшегося долга на Вас.

    Уважаемый Виктор здравствуйте! Насколько я понимаю Вас интересует в первую очередь оплата цены договора наличными. Ниже указана процедура.

    Передача денег от покупателя продавцу Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре. В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

    зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;· свидетельство о праве собственности;

    А у продавца – вырученная от продажи сумма.

    Что касается правомерности такого механизма приобретения прав на жилье. Продавец не является дольщиком, поскольку не имеет на руках зарегистрированного договора о долевом участии. Фактически он кредитор застройщика. И подписывая трехсторонний договор он переуступает ВАМ право требования по долгам застройщика. Така практика используется для минимизации налоговых и иных затрат застройщика. Может быть поэтому и делаются скидки. В любом случае у Вас устанавливаются правоотношения с застройщиком и в этой связи необходимо руководствоваться законом ФЗ-214 и в договоре учитывать следующее:

    Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.

    Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

    Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

    В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

    Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

    Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

    Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

    К Вашему дополнению: поскольку продавец не является дольщиком, то его участие в регистрации не нужно.

    Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной. \Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

    Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

    Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

    Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

    Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

    Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

    Смотрите так же:  Тендеры федеральный закон 44

    Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

    Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

    В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

    Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

    Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

    В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.

    Переуступка по предварительному договору

    1. Риски при переуступке по предварительному договору точно такие же, как по самому предварительному договору. Дополнительно: в случае недействительности переданного права за возвратом денег обращаться надо будет не к застройщику, а к тому, кто Вам это право недействительное уступил.
    2. Суды сейчас умудряются признавать предварительные договоры договорами долевого участия. Если дом сдан и уступленное по ПДКП право а)действительно и б) на него больше никто не претендует, то суд Вы должны выиграть. Хорошо бы от застройщика получить акт приема-передачи и совсем хорошо получить бумагу о признании иска.
    Но не думайте, что Вы сэкономите прямо-таки все 500 тыс. разницы: во-первых, за квартиру в собственности с рекламной цены можно еще поторговаться; во-вторых , адвокат будет стоить денег; в-третьих, Вы потеряете много времени и нервов; в четвертых, есть огромная разница в рисках между покупкой собственности и покупкой прав по ПДКП.
    С моей точки зрения даже 500тыс. не оправдывают перечисленные проблемы, а там и не будет экономии на эту сумму, если вообще она будет, эта экономия.

    Можно делать зачет до оформления права собственности, но только после подписания акта приемки с застройщиком. Однако, не думаю, что это будет напрямую относиться к Вашей ситуации, т.к. у Вас не ДДУ. И только, если в решении суда ПДКП будет признан ДДУ, можно будет побороться за право на вычет на основании и с даты подписания акта приемки.
    В общем, для зачета право на выычет должно возникнуть не позднее того года, в котором возникла обязанность по уплате налога, который Вы хотите погасить этим вычетом.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Риск двойной продажи.
    Взаимозачет не возможен.

    Что такое договор уступки права требования на квартиру

    Взаимоотношения финансового характера между физическими и юридическими лицами обязательно должны быть утверждены на документально.

    Особенно это касается различного рода имущественных взаимоотношений. В противном случае могут возникнуть не только сложности с законодательными нормами, но и различные иные.

    В частности – невозможность доказать свою правоту в суде, иных регулирующих органах.

    Нередко различные кредитные компании, а также различные иные осуществляют передачу свои прав требования другим. Процедура данная имеет достаточно обширный ряд самых разных особенностей.

    Со всеми ними лучше всего ознакомиться заблаговременно. Составляется специальной формы договор. При отсутствии соответствующего опыта лучше всего получить консультацию квалифицированного юриста.

    Основные моменты

    Договор уступки – специальный документ, который должен в обязательном порядке составляться в случае, если имеет место переуступка прав требований от одного лица другому.

    Важно знать о том, что процедура эта имеет большое количество самых разных нюансов, особенностей.

    Именно договор позволяет соблюсти все законодательные нормы, в соответствии с которыми должна осуществляться переуступка прав.

    Договор цессии не имеет унифицированного, жестко закрепленного в законодательстве формата. Но несмотря на это существует специальный перечень обязательных для употребления пунктов.

    К основным вопросам, которые стоит обязательно рассмотреть перед составлением, заключением такого договора, относится следующее:

    • определения;
    • стороны соглашения;
    • правовое регулирование.

    Существует достаточно обширный перечень законодательных норм, в соответствии с которыми требуется составлять договор.

    Но для верной трактовки всей отраженной информации потребуется обязательно изучить все используемые в нормативных документах термины. Это позволит избежать множества ошибок.

    К основным понятиям следует в первую очередь отнести следующее:

    • право требования;
    • договор уступки прав;
    • договор цессии;
    • недвижимость;
    • стороны соглашения;
    • физическое лицо;
    • юридическое лицо.

    Стороны соглашения

    Важной особенностью договора данного типа, в отличие от обширного перечня соглашений иного вида, является возможность его заключения различными сторонами:

    • юридическими лицами и ИП;
    • физическими лицами.

    Например, договор поставки не может быть заключен между лицом физическим и юридическим.

    В то же время в рамках законодательства возможно осуществление передачи прав требования от физического лица юридическому.

    Но обычно подобные договора заключаются между кредитными учреждениями и специальными агентствами по взысканию долгов.

    Они осуществляют процедуру взыскания на основании действующего законодательства.

    Нередко банки имеют свои собственные отделы, занимающиеся подобного рода деятельностью – взысканием задолженности.

    Нередко именно по этой причине возникают различные судебные разбирательства. Так как передача прав требования может быть осуществлена только лишь в определенных случаях.

    Избежать ситуации когда право требования передается третьему лицу возможно достаточно просто – необходимо лишь включать соответствующий пункт в договор кредитования.

    Если будет обозначен прямо запрет на передачу прав требования третьему лицу – то составления договора цессии будет попросту невозможно.

    Если же сделка будет все же свершена – её достаточно просто через суд признать ничтожной, недействительной.

    Правовое регулирование

    Основным законодательным актом, на который следует прежде всего опираться в рассматриваемой ситуации, является Гражданский кодекс РФ.

    Договор цессии затрагивается в данном нормативном документе в следующих разделах:

    Обозначенные выше законодательные нормы распространяются на все без исключения договора.

    Вне зависимости от того, что именно в них фигурирует – какая-либо недвижимость (квартира, комната, дом) или же нечто другое.

    Важно помнить, что нарушение законодательства в данном случае подразумевает признание сделки по поводу передачи долга ничтожной.

    Существует обширная судебная практика по этому поводу. Стоит с не ознакомиться заранее по возможности.

    Образец договора уступки права требования на квартиру

    Приобретение квартиры по договору уступки права требования имеет большое количество самых разных юридических нюансов. По возможности со всеми ними лучше всего разобраться заранее.

    Как быть, когда соседи оставляют мусор на лестничной клетке в многоквартирном доме, читайте здесь.

    Это позволит избежать некоторых существенных сложностей. В первую очередь это касается возникновения судебного разбирательства.

    Перед заключением договора цессии требуется внимательно изучить кредитный договор, соглашение между заемщиком и заимодавцем.

    Также прежде, чем приступить к составлению договора по поводу уступки прав требования, следует рассмотреть максимально внимательно следующие вопросы:

    • порядок оформления документа;
    • если предварительный;
    • особенности в новостройке;
    • пример заполнения.

    Порядок оформления документа

    Нередко случается, что договор составляется на жилье, которое предоставляется собственникам по специальному договору долевого строительства – ДДУ.

    Смотрите так же:  Как сдать отчетность 2 ндфл

    В таком случае прежде, чем продать квартиру с целью погашения суммы долга новый владелец должен выплатить застройщику полную стоимостью квартиры.

    Если же имеет место долг за квартиру – составляется договора его перевода на Покупателя. При этом данный тип долга возможно переводить неограниченное количество раз.

    Но следует помнить, что возможно это только лишь до момента сдачи дома в эксплуатацию. После этого процедура не может осуществляться в прежнем порядке.

    Ещё один важный момент – продажа квартиры, полученной по схеме долевого участия, требуется обязательной регистрации в УФРС.

    Если предварительный

    Отдельного внимания заслуживает переуступка прав требования по предварительному договору купли-продажи. Приобретая жилье таким образом право требования остается у Продавца.

    Видео: договор переуступки прав требования на квартиру

    В соответствии с этим утверждением, установленным на законодательном уровне, Покупатель не имеет права продавать квартиру третьему лицу (по переуступке прав).

    С 01.04.05 г. в действие вступил законодательный акт, в соответствии с которым необходимо осуществлять обязательную государственную регистрацию соглашения:

    • долевого участия в строительстве;
    • инвестирования.

    Именно поэтому если жилье было приобретено у застройщика до обозначенной выше даты, то договор переуступки прав требования нет необходимости регистрировать в соответствующих органах.

    Достаточно будет лишь заключить договор по уступке прав требования непосредственно с застройщиком.

    Но в обоих обозначенных выше случаях переуступка прав требования может быть осуществлена только лишь после оплаты продавцом все суммы стоимости жилья по договору.

    Особенности в новостройке

    Процедура переуступки прав требования в новостройке может осуществляться только лишь при соблюдении определенного алгоритма.

    Процедура данная выглядит следующим образом:

    Уступка прав на недвижимость: особенности сделки

    Ежегодно в России строятся миллионы квадратных метров жилой площади. Приобретение квартир в новостройках привлекает покупателей по двум основным причинам. Первая — жить в новой квартире всегда приятнее, в отличие от приобретенной на вторичном рынке. Второй причиной является привлекательная цена нового жилья: чем дольше ждать сдачи дома, тем квартира дешевле. Если квартира приобретается, например, на стадии нулевого цикла, разница в цене может достигать до 45% от рыночной стоимости.

    Напомним, что нулевой цикл по сути является стартом строительных работ. На данном этапе, как правило, происходит рытье котлована, подводка коммуникаций, отливка фундамента здания и строительство его подземной части (цокольный и подвальный этажи). На втором этапе идет строительство его надземной части. Этот этап самый длительный. А что касается стоимости помещений, то чем больше этажей построено, тем выше их цена. Завершает процесс строительства внутренняя отделка дома и ввод в эксплуатацию. На этом этапе обычно стоимость строящихся квартир практически равна рыночной стоимости готового жилья.

    Приобретение квартиры в строящемся доме может быть осуществлено путем заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ), вступления в жилищный кооператив (ЖСК) или путем уступки права требования (цессии). На первичном рынке недвижимости цессия как способ реализации жилья широко распространена.

    О правовых особенностях уступки прав при приобретении жилой недвижимости и о том, на что следует обратить внимание при заключении договора цессии, расскажет адвокат Андрей Комиссаров.

    Что следует знать при уступке прав по ДДУ

    Цессия в сфере долевого строительства представляет собой перепродажу жилья в новостройках путем уступки права требования в пользу покупателя. С одной стороны договора выступает цедент — тот, кто уступает право, с другой цессионарий — тот, к кому это право переходит. Положения о договоре цессии регулируются главой 24 ГК РФ. Такой договор может быть заключен в любое время до момента передачи готовой квартиры дольщику.

    Договор уступки права требования по договору долевого участия подлежит государственной регистрации так же, как и первичный договор. Это означает, что после его заключения пакет документов должен быть подан государственному регистратору для внесения изменений в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Договор, не прошедший государственную регистрацию, недействителен, поэтому, прежде чем заключать договор уступки прав, следует проверить, прошел ли первоначальный договор государственную регистрацию.

    Сделать это совсем не сложно: необходимо подать соответствующий запрос в реестр прав через интернет или через МФЦ.

    Срок ответа составляет от 5 до 9 дней.

    Договор долевого участия, по которому уступается право должен, быть полностью оплачен либо уступка должна происходить одновременно с переводом долга по договору долевого участия на нового участника строительства (ст. 11 ФЗ № 214). Цена договора цессии должна формироваться с учетом остатка долга по первоначальному ДДУ. В противном случае цессионарий рискует дважды оплатить стоимость квартиры, поскольку вместе с правом требования по договору, которое возникнет только после его полной оплаты, к нему перейдет и обязанность оплаты договора долевого участия. Таким образом, покупатель оплатит и уступку прав, и ДДУ.

    Также следует учесть, что право требования квартиры у цессионария возникает только после полной оплаты договора, поэтому если договор оплачен не полностью, то в договоре следует указать, что происходит именно уступка будущего требования. Кроме того, при переводе долга на нового участника долевого строительства необходимо заручиться письменным согласием застройщика, которое необходимо для государственной регистрации договора уступки.

    Цедент отвечает перед цессионарием только за недействительность сделки об уступке прав. Иными словами, если дольщик уступает вам право требования квартиры, то отвечает он только за недействительность договора цессии (ст. 390 ГК), поэтому если вы приобрели права по ДДУ, а дом не построен или подлежит сносу, поскольку возведен без соответствующей разрешительной документации, то вы можете предъявлять претензии только застройщику, а не лицу, уступившему право требования по договору.

    Уступка прав по договору долевого участия может быть совершена неограниченное количество раз. Закон не предусматривает каких-либо ограничений на этот счет, но уступка должна быть совершена до передачи готового объекта дольщику.

    После передачи объекта переход прав возможен уже на основании договора купли-продажи или иной сделки,

    поскольку передача объекта говорит о фактическом завершении строительства и прекращении обязательств по договору долевого участия.

    Несмотря на то, что, согласно положениям ФЗ № 214, в Российской Федерации привлечение денежных средств граждан в целях инвестирования строительства жилых помещений допускается только путем заключения договоров долевого участия, застройщики далеко не всегда соблюдают данные требования закона. Это характерно не только для небольших малоизвестных строительных компаний, но и для крупных застройщиков. Так, например, поселок «Славянка» на юге Санкт-Петербурга строился при заключении с гражданами предварительных договоров купли-продажи квартир.

    Что следует знать при уступке прав по ПДКП

    Согласно статье 429 ГК РФ, под предварительным договором понимается договор, в котором выражено намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, содержащихся в предварительном договоре. Такой договор заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение необязательно, он не подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП. При этом в силу закона предварительный договор должен содержать ряд специальных существенных условий.

    ­­­Предмет основного договора. Должен быть четко и недвусмысленно описан объект недвижимости, который будет продан в будущем. Обычно указывается метраж квартиры, количество комнат, строительный номер и этаж. Также дополнительно могут быть указаны строительные оси и иные технические характеристики.

    Цена договора. Обязательно указывается полная стоимость квартиры. Если в договоре указана сумма, но не указано наименование валюты, то цена будет считаться определенной в рублях.

    Срок заключения основного договора. Договор без указания срока его заключения не будет являться недействительным, однако следует обратить внимание, что если срок в договоре не указан, то основной договор должен быть заключен в течение одного года с даты подписания предварительного.

    В случае со строительством жилья ни в коем случае нельзя подписывать предварительные договора без указания срока заключения основного,

    поскольку по истечении одного года, если ни одна из сторон не обратилась с требованием заключения основного договора, предварительный договор теряет юридическую силу. При этом, если дом еще не построен, требовать заключения основного договора покупатель не сможет, поскольку объект права, указанный в предварительном договоре, еще не существует. В такой ситуации покупатель крупно рискует потерять деньги и не получить квартиру.

    Несмотря на то, что действующее законодательство в значительной степени уравнивает большинство прав дольщика и гражданина-покупателя по предварительному договору купли-продажи, при уступке прав покупателя следует обратить внимание на следующий аспект.

    Как было сказано ранее, предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому риск стать жертвой мошенников при покупке квартиры в новостройке таким способом существенно выше. Недобросовестный цедент не лишен возможности одновременно уступить свои права нескольким гражданам, что, по сути, будет являться множественной продажей. Защититься от таких мошенников возможно путем обращения непосредственно к застройщику с запросом о том, не были ли ранее уступлены права по конкретному предварительному договору. Если нет, то можно заключать договор цессии, но при этом нужно помнить, что уступка прав по предварительному договору возможна с момента его подписания до момента заключения основного договора.

    Договор цессии должен быть заключен в той же форме, что и предварительный договор, например,

    если предварительный договор нотариально удостоверен, то и договор цессии также следует удостоверить у нотариуса.

    В завершение хотелось бы сказать, что предпочтительнее приобретать строящееся жилье непосредственно у застройщика, заключая договор долевого участия. Если же вам подвернулась возможность приобрести его путем заключения договора цессии, то не следует экономить на квалифицированном юридическом исследовании рисков планируемой сделки. Лучше заплатить несколько тысяч рублей за консультацию квалифицированного специалиста, чем сэкономить малость и потерять миллионы.

    Переуступка права требования по предварительному договору