Оглавление:

Вся правда о жилищно строительных кооперативах и договорах долевого участия. Принципиальные различия и общности.

Жилищно строительные кооперативы и договор долевого участия.

Договор долевого участия и договор пая с жилищно-строительными кооперативами — важные моменты и принципиальные отличия.

Очень часто сторонники заключения договора долевого участия приводят весомые аргументы в пользу его заключения в отличии от заключения договора пая с жилищно-строительным кооперативом. Но все чаще и чаще застройщики переходят к схеме работы по ЖСК при покупке квартиры в Краснодаре.

Попробуем разобраться беспристрастно во всех тонкостях одного и другого договора, найти общие точки соприкосновения и весомые отличия.

Юридический аспект. Какими законами Российской Федерации регламентируются договор долевого участия (далее ДДУ) и договор пая (далее договор ЖСК)

Договор долевого участия заключается между застройщиком и покупателем новостройки на основании 214-ФЗ «Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем прописаны основные моменты, такие как сроки уплаты за квартиру, обязанности застройщика перед покупателями, сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Договор пая при покупке квартиры в ЖСК заключается на основании 214-ФЗ, а также гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Как отмечено в законе № 214-ФЗ помимо заключения договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК. В ней ЖСК выступает коллективным застройщиком.

Как видим и в том и том случае договор заключается согласно жилищного кодекса, но есть принципиальные моменты. А именно:

Регистрация договора в государственных органах.

Согласно 214-ФЗ договор долевого участия требует обязательной регистрации в органах Росреестра (регистрационной палате по учету недвижимости и сделок с ней), при этом заключить такой договор застройщик вправе только получения всей разрешительной документации на строительство дома. К тому же, 214-ФЗ регламентирует порядок регистрации покупки квартиры в новостройке, а именно, сначала заключается договор, затем он регистрируется в органах юстиции, и только после этого покупатель оплачивает стоимость квартиры застройщику. В этом случае закон выступает на стороне покупателя, защищая его от двойных продаж.

В жилищно-строительном кооперативе процесс оформления сделки осуществляется совершенно другим образом. С покупателем квартиры заключается договор о принятии покупателя в кооператив, а затем договор пая, в котором прописаны сумма пая, сроки его внесения, а также порядок принятия решений в кооперативе. После этого договор регистрируется в налоговой инспекции, затем вы вправе уже оплачивать пай. Нельзя сказать, что в данном случае возможны двойные продажи, здесь при регистрации договора инспектор проверяет на наличие собственников на эту квартиру, но при таком заключении договора вероятность двойной продажи выше, чем при ДДУ.

Заметим еще один существенный факт, что согласно закону РФ жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства пайщиков еще на стадии сбора документов на строительство дома. В некотором роде, это, конечно, риск, ведь согласования в архитектуре и проектных организациях могут затянуться на месяцы, а то и вовсе можно не получить разрешение на строительство, но в этом случае договором ЖСК должен быть предусмотрен порядок возврата средств пайщиков в случае отказа строительства дома.

И еще один немаловажный момент. В последнее время застройщики, работающие с использование договора долевого участия часто заключаю договора переуступки прав требований. Этот договор имею равную юридическую силу, как и договор ДДУ, с той лишь разницей, что скорее всего вас попросят оплатить стоимость квартиры до регистрации сделки в органах юстиции, а только после этого компания будет заключать с вами основной договор.

Условия договора.

Договор долевого участия предполагает наличие в договоре обязательных пунктов, в которых прописаны сроки сдачи дома, в случае нарушения которого застройщик будет обязан оплатить пени или штрафные санкции, сроки уплаты покупателем за квартиру. Это пожалуй основные отличия. Договор паевого взноса регламентирует собой лишь порядок внесения оплаты пая, а также желательные сроки сдачи дома, которые могут переноситься по согласованию с членами ЖСК, также на плечи пайщика могут лечь и другие затраты, связанные со сдачей и вводом дома в эксплуатацию, образованием ТСЖ, однако и эти затраты регулируются договором жилищно-строительного кооператива, и должны приниматься общим собранием собственников.

Стоимость за квадратный метр.

Здесь существенно важен тот момент, что квартира в ЖСК будет более конкурентноспособна по сравнению с ценами у крупных застройщиков. Это связано с тем, что «Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по договору долевого участия значительно выше».

Возможность возврата денег в случае недобросовестности застройщика.

В случае договора долевого участия и нарушением застройщиком своих обязанностей покупатель вправе обратиться в суд с требованием компенсации на покупку квартиры, полного возврата уплаченных денежных средств, а также штрафных санкций, пеню и неустойки.

В случае же с паевым договором покупатель все риски берет на себя, потому что паевой договор — это скорее договор инвестирования, поэтому в случае желания покупателя вернуть деньги, он должен будет написать заявление о выходе из состава жилищно-строительного кооператива, и возврате пая. Но в данном случае могут быть не возвращены членские и иные взносы, которые могли быть предусмотрены договором членстав в ЖСК. Поэтому важно одно — читайте договор.

Что происходит с домом в случае банкротства застройщика.

В случае, если вы заключали договор долевого участия, то банкроство застройщика грозит проблемами. В первую очередь такими, что чтобы достроить дом, вам необходимо будет дождаться официалтной процедуры банкроства, затем создать собственное ЖСК, возможно, внести дополнительные средства на достройку дома, и уже после этого дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Практика показывает, что это может затянуться на срок год и более, плюс елси прибавить к этому и срок окончательного строительства и введение дома в эксплуатацию, то вы получите затянувшиеся на годы стройку.

В случае с ЖСК эта процедура гораздо проще. Общим собранием пайщиков вы принимаете решение о возможности достроить дом и внести дополнительные паевые взносы, таким образом процедура сокращается в разы.

Порядок регистрации полученной квартиры.

При заключении договора долевого участия и дальнейшем вводе дома в эксплуатацию для получения свидетельства о праве собственности, вам достаточно будет акта приемо-передачи квартиры и договора долевого участия.

Для получения свидетельства о праве собственности на квартиру, построенную в ЖСК, вам небходимы будут договора о членстве в ЖСК, договор о паевых взносах, квитанции, подтверждающие внесение паевых взносов, акт приемо-передачи квартиры, а также справку о выплате всего паевого взноса.

Да, конечно, риски, связанные с покупкой квартиры в жилищно-строительном кооперативе выше, чем у застройщика, работающем с договором долевого участия, но и в том и том случае риски получить головную боль в виде недостроя есть, и таким образом и ДДУ не является панацей.

Что советуем мы — внимательно относиться к выбору застройщика, проверять необходимые документы регистрации компании, разрешительную документацию, репутацию застройщика, внимательно читать договор, и тогда покупка квартиры будет лишь радостным событием.

Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

Распространенная схема реализации квартиры в новострое — участие в долевом строительстве (ДДУ). Но иногда застройщики осуществляют продажу свободных метров через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Обе схемы законны, они действуют по согласованию с федеральным законом № 214 от 30.12.2004.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Понятия ДДУ и ЖСК

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

Долевое строительство — договор, где застройщик ручается своевременно возвести многоквартирный объект. Получить согласие на ввод в использование, и передать здание сообщнику долевой постройки. Прочитайте нашу статью о том, что такое долевое строительство

Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Смотрите так же:  Как оформить красиво бейджики

Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

Основные отличия: в чем разница?

Понятия договоров имеют различия:

  1. Государственная регистрация.
  2. Стоимость постройки.
  3. Сроки строительства.
  4. Рассрочка на возведение.
  5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Особенности ДДУ

Имеется два вида долевого документа:

  1. Старое правило — разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
  2. Новый договор — после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков. Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

При подпоясывании документов рекомендуется изучить бумаги компании застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности. Проверяются уставные документы, сертификаты, дающие права на возведение объектов.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

  1. Ознакомиться с проектом строительства.
  2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
  3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
  4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

  1. Срок сдачи дома.
  2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
  3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
  4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
  5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Строительство по договору ДДУ имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

  1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
  2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
  3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
  4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

  1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
  2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
  3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
  4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
  5. Рассрочка на приобретение — не более 5 лет.

Принимая участие в долевом строительстве, учитывается как возможность капиталовложения, так и его риск.
Ознакомьтесь подробнее с этим вопросов в нашей статье Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

  1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
  2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
  3. Длительная рассрочка по платежам.
  4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

  1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
  2. Увеличение цены объекта.
  3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании. В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

Жилищно-строительный кооператив и долевое участие: договор ЖСК и ДДУ отличия и разница, плюсы и минусы

ДДУ – подписывается между застройщиком и дольщиком.

Цель подписания документа – привлечение средств на строительство многоквартирного дома.

О том, что такое ДДУ и ЖСК, в чем отличие долевого участия и ЖСК, чем один договор лучше другого, поговорим в этом материале.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Договор долевого участия

ДДУ особая форма привлечения средств граждан, где оговаривается конкретная квартира с определенными параметрами и расположением на этаже, ее цена.

Дольщик не считается коммерческим партнером, его риски сведены к минимуму.

В случае расторжения договора возврату подлежат все средства, внесенные дольщиком, плюс оплата неустойки, которая составляет 1/150 часть ставки рефинансирования.

Основные пункты ДДУ:

  • описание объекта, согласно расчетной документации: площадь квартиры, этаж, месторасположение на этаже, параметры при сдаче;
  • сроки сдачи объекта: Устанавливается конкретная дата.

При нарушении сроков строительная компания выплачивает штрафные санкции. Но если она указывает уважительную причину, от штрафов она освобождается;
цена: указывается стоимость квартиры, график ее погашения дольщиком;

гарантии. Устанавливаются для строительства от 5 лет.

Фиксируется в документе, чтобы объект был сдан в соответствующем виде и без брака.

Для технических коммуникаций гарантийный срок устанавливается от 3 лет;

  • перечень документации: список всех документов, согласно которым ведется строительство;
  • ответственность сторон: перечисляются их права и обязанности по отношению друг к другу.
  • Их главное отличие в том, что второй договор не регистрируется в Росреестре и не попадает под действие ФЗ 214. При обращении в суд с таким документом, суд признает его не действительным.

    Жилищно-строительный кооператив

    Вопрос о том, чем отличается ДДУ от ЖСК, возникает достаточно часто. Граждане нередко просят объяснить — ЖСК или ДДУ, что лучше? Поговорим об этом по возможности подробно.

    ДДУ и ЖСК разница:

      Государственная регистрация. Для ДДУ непременным условием является регистрация его в Росреестре. Это позволяет исключить двойную продажу одной и той же квартиры. Для заключения сделки с ЖСК государственная регистрация не требуется. Граждане объединяются на добровольной основе и несут все обязательства за совершенную операцию сами.

    Стоимость квартиры.

    В документе долевого участия безусловно оговаривается цена квартиры, и стоимость не подлежит изменению.

    В договоре с ЖСК предусматривается увеличение стоимости, пайщик несет самостоятельно дополнительные траты, которые возникают при строительстве объекта.

  • Сроки строительства. В ДДУ оговаривается точная дата, не позднее которой жилье должно быть сдано в эксплуатацию. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он несет расходы по выплате неустоек и штрафов. В документе, оформленном с ЖСК, точной даты не указывается.
  • Рассрочка на строительство. По ДДУ дольщик должен выплатить всю причитающуюся сумму до момента заселения его в квартиру. У пайщиков ЖСК есть преимущество – они могут продолжать выплачивать свой пай, уже живя в квартире.
  • Прекращение договора. Дольщикам в случае расторжения договора выплачивается вся внесенная ими сумма и еще процент за неустойку. Пайщикам всей суммы никто не выплачивает.

    Теперь что такое ЖСК и ДДУ, понятно. Далее рассмотрим такой вопрос: «Жилищно строительный кооператив и ДДУ, в чем разница между ними?».

    Договоры ЖСК и ДДУ отличия

    Итак, ДДУ и ЖСК отличия: в чем заключаются и видны ли на первый взгляд.

    Дольщику приобретение недвижимости по ДДУ выгодно, он гарантирует наличие лицензии на строительство, прав на землю и не допускает двойного сбыта квартир.

    При его расторжении гражданин получит всю сумму, внесенную им.

    Но в данном документа рассрочка по выплатам не может длиться свыше пяти лет и дольщик должен внести всю сумму к моменту окончания строительства.

    ДДУ – наиболее надежный способ получения гражданином жилья, но более дорогостоящий. На долю ДДУ приходится 60% строящегося жилья.

    При заключении договора с ЖСК пайщик ускоряет процесс оформления бумаг. В стоимость вносимого пая не входит НДС (18%), что делает жилье более дешевым. Срок договора не ограничивается только строительством, он может продлеваться до 20 лет.

    До выплаты всего пая гражданин не имеет права распоряжаться недвижимостью, он не является собственником. Несмотря на кажущуюся дешевизну жилья, приобретенного по договору ЖСК, стоимость квадратного метра постоянно возрастает из-за дополнительных взносов.

    ЖСК – менее надежный, но более дешевый способ получения жилья. На долю ЖСК приходится 30 % жилья.

    ДДУ и ЖСК плюсы и минусы

    Плюсы ДДУ:

      Документ регистрируется в Росреестре и отношения строительной фирмы и дольщика регулируются ФЗ 214.

    Участник долевого строительства может отстаивать свои права в соответствии с Законом о защите прав потребителя.

  • Стоимость оговаривается при начале строительства, и больше застройщик ее не имеет право повысить.
  • Для дольщиков действует поддержка государства по ипотеке.
  • Выплаты штрафов застройщиком при задержке сроков и допущении брака в строительстве.
  • Имеется гарантия на строительный объект до 5 лет.
  • Минусы ДДУ:

    1. Выплата всей суммы на момент сдачи жилья.
    2. Застройщик определяет самостоятельно управляющую компанию. Повлиять на его решение невозможно.

    Плюсы ЖСК:

    1. Длительный срок рассрочки.
    2. Более дешевое жилье.
    3. Право на управление домом переходит к ЖСК, что дает возможность его добросовестного управления.

    Минусы ЖСК:

    1. Возможность двойной продажи квартир.
    2. Нет защиты Законом прав потребителя. Не может требовать качества жилья.
    3. Застройщик ЖСК дольщиков не обязан знакомить с документацией.
    4. Нет фиксации конечной стоимости квартиры.
    5. Пайщик не может воспользоваться государственной ипотекой.
    6. Сложно получить вложенные деньги назад при прекращении договора.

    С вопросом ДДУ или ЖСК, плюсы и минусы разобрались, перейдем к моменту выбора.

    Агентства недвижимости предпочитают реализовывать квартиры при заключении ДДУ.

    Договор защищает права потребителя, является прозрачным и понятным, наиболее безопасный способом получения жилья физическим лицом.

    По договору с ЖСК сам застройщик обычно распространяет квартиры. Кооператив позволяет строительным компаниям привлекать средства до начала работ, также нет затрат времени на регистрацию документов. Данный договор более выгоден застройщику.

    Здесь важно знать: насколько надежен застройщик, ознакомиться с его прошлыми проектами.

    Узнать, как давно он на рынке строительства жилья.

    Главным при покупке жилья является репутация застройщика.

    Какой бы надежный ни был бы договор, если деньги компания растратила, она не сможет построить дом в срок.

    Всю необходимую информацию мы вам предоставили, ну а договор ЖСК или ДДУ выбрать — это решать только вам самим!

    Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

    Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее

    Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

    О тонкостях обеих схем рассказали региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (Москва) Михаил Гореликов и адвокат Олег Сухов в ходе онлайн-конференции «Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ», которая прошла на www.irn.ru 4 декабря.

    ЖСК – редкость, но только пока

    Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее», — поделился Михаил Гореликов.

    По мнению Олега Сухова, доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. «Но в будущем, уверен, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей», — добавляет адвокат.

    Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», — уточняет Олег Сухов.

    Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

    «Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте, — рассказывает Михаил Гореликов. — Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

    Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

    Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.

    Нет защиты от двойных продаж

    Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

    Правда, на практике и ДДУ не является средством, дающим абсолютные гарантии защиты. Например, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж по ДДУ. «Для меня подобное является загадкой, — удивляется юрист. — Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает. Я встречался с аналогичными прецедентами два раза в своей практике».

    После дождика в четверг

    Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».

    При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. «Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего, — подчеркивает Михаил Гореликов. — Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».

    А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. «По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен», — предупреждает юрист.

    Правда, как отмечает Олег Сухов, указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.

    Если денег не хватит

    Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

    «Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ, — говорит Михаил Гореликов. — Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%».

    Однако, как отмечает Олег Сухов, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. «В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство», — поясняет Михаил Гореликов.

    С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.

    Договор ЖСК: за и против. Покупка строящегося жилья по договору паевого взноса в ЖСК

    В данной статье мы рассмотрим схему продаж квартир в новостройках путем заключения договора паевого взноса с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Перед тем как вступать в кооператив и заключать договор паевого взноса, следует учесть ряд моментов, о которых расскажет Генеральный директор ООО «АВЕНТИН-Центр юридических услуг» Подлевских Сергей Сергеевич.

    В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома допускается посредством заключения договора долевого участия, а также путем заключения договора с ЖСК. Жилищный кодекс РФ определяет жилищно-строительный кооператив как добровольное объединение граждан на основе членства, целью которого являются строительство, реконструкция и содержание многоквартирного дома за счет средств пайщиков – членов кооператива.

    До заключения договора с ЖСК покупателю необходимо проверить наличие у застройщика свидетельства о праве собственности (аренды) земельного участка, на котором строится дом, устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода из товарищества, проектную декларацию, сроки действия разрешения на строительство. Также следует узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявление о его банкротстве.

    Права членов кооператива определяются его уставом, который готовит застройщик до вступления пайщиков в ЖСК. До декабря 2004 года законодательство не требовало от кооперативов обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения денежных средств. Это приводило к тому, что кооперативы довольно часто привлекали денежные средства граждан, не имея ни выделенной под застройку земли, ни разрешительной документации на строительство.

    К положительным моментам схемы ЖСК следует отнести наличие возможности предоставления рассрочки по оплате строительства квартиры, а также изменения условия договора паевого взноса. Так, при необходимости можно по соглашению перезаключить договор в сторону уменьшения или увеличения площади будущей квартиры. Кроме того, к положительным моментам следует отнести отсутствие налогообложения паевых взносов, уплачиваемых покупателем квартиры в ЖСК, что делает себестоимость квартиры в ЖСК ниже, чем квартиры по договору долевого участия.

    Покупателю квартиры в ЖСК следует учитывать, что участник ЖСК получает право требования на квартиру только при полной выплате пая, а в ДДУ право требования на жилплощадь возникает сразу. При таких условиях юридические гарантии покупателей, вступивших в кооператив, ниже. Однако многие из них заключали подобные сделки, так как квартиры предлагались застройщиком либо по очень привлекательным ценам, либо покупателям нравилась локация будущей недвижимости. Имели место случаи, когда у застройщика не хватало денег на завершение строительства дома и достраивать его приходилось за счет пайщиков. Покупателю квартиры следует учитывать, что проекты, реализующиеся по схеме ЖСК, не включены в государственную программу субсидирования ипотеки. Некоторые банки не работают с кооперативами и предпочитают застройщиков, использующих долевую схему.

    Каждый случай покупки квартиры в ЖСК сугубо индивидуален, поэтому учесть возможные положительные и отрицательные моменты, касающиеся вступления в жилищный кооператив, и избежать нежелательных последствий вам поможет консультация высококвалифицированного специалиста.

    Чем отличается договор участия в долевом строительстве от договора инвестирования строительства ЖСК и договора пайщика ЖСК

    Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области на своем сайте проводит разъяснительную работу и отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы со стороны покупателей недвижимости в Иркутске.

    Чем отличается договор участия в долевом строительстве от договора инвестирования строительства ЖСК и договора пайщика ЖСК? Все ли они регистрируются в ФРС и являются законными для заключения таких видов договоров?

    «Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – «Федеральный закон № 214-ФЗ») предусматривает следующие возможности привлечения денежных средств для строительства объектов капитального строительства:

    1) Заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома;

    2) В случае, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

    3) Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

    Правовая природа договоров долевого участия в строительстве и паевого взноса в жилищно-строительные кооперативы имеет существенные различия.

    При долевом участии в строительстве отношения участника с застройщиком возникают на основании заключенного договора, а в жилищно-строительном кооперативе – на основании членства. Вложив средства в кооперативное строительство, пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от участника долевого строительства.

    В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, однако в жилищно-строительном кооперативе какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. В этом случае могут возникнуть противоречия между членами кооператива, а срок передачи квартиры может затянуться на неопределенное время.

    Законодатель устанавливает обязательный минимальный гарантийный срок объекта долевого участия в строительстве, который составляет не менее 5-ти лет. В кооперативе такой срок не предусмотрен и устанавливается только в договоре.

    При заключении договора долевого участия в строительстве участник заключает договор, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд. Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет.

    Договор долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, денежные средства передаются застройщику только после регистрации договора. Договоры паенакопления и инвестирования в Федеральной регистрационной службе не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительства.

    Застройщик, привлекающий денежные средства для строительства посредством заключения договоров долевого участия в строительстве, представляет в нашу Службу проектную декларацию, вносит в нее изменения и в соответствии с Постановлением № 645 от 27.10.2005 года Правительства Российской Федерации «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» предоставляет отчетность. Однако такая обязанность для жилищно-строительных кооперативов законодательством не предусмотрена.

    Договор инвестирования строительства жилищно-строительным кооперативом действующим законодательством не предусмотрен, кооператив вправе привлекать денежные средства только своих членов. Если Вам стали известны случаи привлечения денежных средств для строительства путем оплаты договора инвестирования, просим обратиться в нашу Службу для привлечения к ответственности застройщика».

    Паевой договор долевого участия