Оглавление:

Неустойка застройщику по закону о защите прав потребителей

Сегодня действует Закон «Об участии в долевом строительстве..» , вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, который более детально регламентирует отношения застройщика и дольщика и призван, в частности, защитить последнего от так называемых «двойных продаж» (когда одна квартира продавалась сразу нескольким лицам). Однако вместо усиления ответственности застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщику (физическому лицу), закон такую ответственность уменьшил.

Если ранее по Закону «О защите прав потребителей» , размер неустойки составлял 3% в день, то теперь по закону «Об участии в долевом строительстве..» этот размер снижен до 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Однако, если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года (а сегодня большинство строящихся жилых домов такое разрешение получили именно до указанной даты), то будет применяться норма закона о Защите прав потребителей, то есть с застройщика суд взыщет неустойку, исходя из 3% в день от цены договора за каждый день просрочки.

Сколько взыщет суд?

Во-первых, размер неустойки за нарушение срока выполнения работ не может превышать цену договора. Кроме того, суд снизит рассчитанную Вами исходя из 3% в день неустойку до «соразмерной нарушенному обязательству». Тем не менее, сумма неустойки, взысканная судом с застройщика, может составлять от нескольких тысяч, до несколько десятков тысяч рублей, в зависимости от цены договора и периода просрочки.

У кого возникает право требовать неустойку за нарушение сроков строительства?

Верховный Суд еще в 2003 году анализируя сложившуюся практику по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов, отмечал, что «если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 статьи 170 ГК РФ , к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируется законодательством о защите прав потребителей». Кроме того, право требования к застройщику может возникнуть и из договора об уступке права требования. При заключении такого договора, происходит перемена лица в обязательстве и приобретший по договору «уступки права требования» гражданин также вправе «за просрочку» требовать неустойку у застройщика. При этом не важно приобрел ли право требования по «уступке» гражданин у физического, либо юридического лица (организации), при взыскании неустойки должны применяться нормы законодательства о защите прав потребителей.

Доводы «строителей»

Доводы застройщика, не желающего уплачивать неустойку за нарушение сроков строительства, не отличаются оригинальностью. В суде застройщик будет пытаться доказать, что отношения между ним и дольщиком – это не договор подряда, а нечто иное, например, договор простого товарищества и закон о защите прав потребителей здесь не применим. Не удивляйтесь, если вдруг окажется, что строящийся дом, в котором «строится» Ваша квартира уже некоторое время назад сдан в эксплуатацию!! (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), значит, скажет, застройщик, нарушения срока не было. Это, несмотря на то, что фактически строительство там продолжается..

Также следует упомянуть и про «ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию… такой-то квартал, такого-то года». Такая формулировка в договоре не означает, что срок не согласован. Дело в том, что существенным условием договора подряда является срок начала и окончания выполнения работ. При вышеуказанной формулировке в договоре, срок будет считаться согласованным, просто он исчисляется периодом времени (кварталом), а не точной датой. Да и с учетом специфики данного подрядного договора (большие объемы работ) установить точную дату сдачи результата работ на практике невозможно. А «ориентировочный срок» — это любая дата в пределах указанного в договоре периода (квартала) сдачи дома в эксплуатацию.

Судебный порядок

Разумеется, ваши требования о выплате неустойки за невыполнение условий договора о сроках строительства, застройщик в досудебном порядке удовлетворять откажется. Как уже говорилось, отношения по договору между застройщиком и гражданином (дольщиком) регулируются законом о защите прав потребителей, а значит, «дольщик», при обращении в суд с иском о взыскании неустойки освобожден от уплаты госпошлины (при цене иска до одного миллиона рублей). Кроме того, иск можно заявить по выбору истца-потребителя, как по месту жительства, так и месту нахождения организации-ответчика, либо по месту заключения или исполнения договора. Кроме неустойки, истец также вправе требовать компенсации морального вреда, а также взыскания с ответчика убытков и судебных издержек, понесенных истцом.

Трудно объяснить причины столь малого количества судебных исков граждан к Застройщикам по поводу нарушения сроков строительства, качества построенного жилья, несоответствия договору метража квартиры, и т.д.

Большинство дольщиков довольны тем, что их хотя бы не «кинули» и предоставили хоть что-то, пусть и с опозданием на год-два, пусть и с недоделками.. Менталитет обывателя в общем-то и подстегивает строительные компании нарушать условия договора, ведь активность граждан по защите своих прав крайне низка. Однако в то же время хочется отметить, что в подавляющем большинстве случаев те, кто все-таки решился поспорить с Застройщиком, одерживают победу в судебных баталиях. Правда, размер неустойки суды по-прежнему снижают до неприличного..

См. также по данному вопросу более поздние публикации:

Взыскание и уменьшение неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве. Судебная практика
Расчет неустойки (пени) за просрочку по договору долевого участия в строительстве
Сумма взысканной неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве и цена договора
Формула расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве

Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос», 20.05.2006г.

ВС лишил застройщиков последнего аргумента в спорах об уступке неустойки дольщиками

Москва. 1 июня. INTERFAX.RU — Застройщик не может ссылаться на недействительность договора уступки дольщиком права на неустойку, защищаясь от ее взыскания, следует из определения Верховного суда (ВС) РФ по делу Мытищинской строительной компании. Если он не расплатился ни с цедентом, ни с цессионарием, то это недобросовестное поведение и аргумент о недействительности должен быть отклонен, заключил суд.

Система долевого строительства жилья в РФ может быть ликвидирована, так как у президента Владимира Путина есть «сформированная позиция» уходить от этой модели, сообщает газета «Ведомости» по итогам совещания под председательством главы государства, прошедшего в среду. Президента более всего беспокоят «обманутые дольщики», которые не получают квартир годы — в 2017 году рабочая группа при генсовете «Единой России» насчитала их в РФ 122 тыс.

Гораздо большую часть участников договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) затрагивает срыв сроков сдачи жилья. Согласно статистике Института развития строительной отрасли за III квартал 2017 года, которую приводит «Интерфакс-Недвижимость», доля жилой недвижимости, сдающейся с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

Это весьма болезненная ситуация, поэтому размер неустойки за срыв сроков выведен из сферы договорных отношений и закреплен законодательно. В базовом варианте она составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, а если дольщиком является частное лицо, то увеличивается вдвое. Кроме того, гражданин имеет право на взыскание с застройщика еще и штрафа по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от взысканной суммы.

Размер потенциальных взысканий, весьма распространенное стремление застройщиков не платить дольщикам за срыв сроков ввода жилья и нежелание последних самим идти в суды породило солидный рынок скупки прав требования участников ДДУ. Но с цессионариями, которые такие права приобрели, застройщики продолжали бороться в арбитражных судах, указывая, что договор цессии должен проходить государственную регистрацию.

Судебная практика была противоречивой, пока в апреле 2018 года ВС РФ не определил, что такая госрегистрация действительно нужна. Но строительной индустрии тактических преимуществ это не принесет, следует из определения судебной коллегии по экономическим спорам по делу Мытищинской строительной компании (МСК), опубликованного в пятницу.

Согласно материалам этого спора, МСК в 2016 году на три месяца задержала передачу квартиры дольщице, та предъявила требования о выплате неустойки в размере 135,5 тыс. руб., застройщик его проигнорировал, последовала уступка требований, новый отказ платить, и спор переместился в суд. Здесь требования цессионария (сейчас им является ИП Анна Крючкова — ИФ) были удовлетворены наполовину, так как суд, используя право на дискрецию, которое в этом вопросе дает статья 333 Гражданского кодекса (ГК) РФ, посчитал неустойку чрезмерной. С МСК взыскали только 67,77 тыс. руб. неустойки, 33,88 тыс. руб. штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке, а также 10 тыс. руб. расходов на оплату услуг представителя.

Но в кассацию отправился не истец, а ответчик. МСК не хотела платить вообще, указывая, что в отсутствие государственной регистрации договор цессии является недействительным.

Однако судебная коллегия по экономическим спорам этот аргумент отклонила. «Возражение против иска не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно», — напомнили судьи разъяснение ВС РФ, которое было дано в пункте 70 постановления пленума № 25 от 23 июня 2015 года.

Добросовестности в поведении МСК коллегия не увидела, напротив. «Компания, получившая от цедента надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке, а также претензий как от цедента, так и от цессионария, не предоставила исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору», — констатировал ВС РФ.

С учетом этих обстоятельств, сделала вывод коллегия, ссылка МСК на отсутствие государственной регистрации договора уступки может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от уплаты. «При отсутствии доказательств нарушения прав должника совершением уступки суд не может отказать в иске цессионарию», — уточнили судьи ВС РФ.

С этими указаниями дело отправлено на пересмотр в первую инстанцию. На новом круге рассмотрения дела, согласно предписаниям ВС РФ, предстоит также пересмотреть вопрос о снижении неустойки. «Необходимо (. ) рассмотреть вопрос о возможности применения по ходатайству ответчика положений статьи 333 ГК РФ, исходя из принципов справедливости, соразмерности, недопустимости извлечения выгоды», — говорится в определении.

Неустойка застройщику по закону о защите прав потребителей

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Применяется за закон о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома?

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В пункте 10 Постановления Пленума ВС РФ указывается, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Смотрите так же:  Отдел опеки лобня телефон

Из изложенного выше следует, что за нарушение прав потребителей застройщик (лицо, привлекающее денежные средства граждан для строительства) понесет следующую ответственность.

Компенсация морального вреда

— на основании статьи 15 закона о защите прав потребителей (моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения застройщиком прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины).

Штраф в пользу потребителя

— на основании п. 6 статьи 13 закона о защите прав потребителей (при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя).

Законная неустойка

Размер неустойки будет определяться не нормами закона о защите прав потребителей (3% за каждый день просрочки), а специальными нормами закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …».

Пунктом 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Убытки

Застройщик обязан возместить потребителю – участнику долевого строительства причиненные убытки на основании статьи 13 закона о защите прав потребителей, согласно п.2 которой, если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

О применении закона к другим отношениям см. публикацию «Распространяется ли закон о защите прав потребителей … и когда применяется?«

Неустойка застройщику по закону о защите прав потребителей

Применим ли закон о защите прав потребителей к участию в долевом строительстве с привлечением средств через схемы? Правомерна ли позиция, согласно которой, если на строительство многоквартирного жилого дома привлечены деньги граждан не в соответствии с законом об участии в долевом строительстве , то нормы данного закона не могут быть применены при разрешении спора между дольщиком и застройщиком, а соответственно, не применим к отношениям и закон о защите прав потребителей? Речь идет об известных схемах привлечения денег граждан в обход закона – предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности, инвестирования, займы, векселя…

Ответ: Закон о защите прав потребителей применяется к любым сделкам по привлечению средств граждан на строительство дома. В том случае, если судом установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то подлежат применению нормы как закона об участии в долевом строительстве, так и нормы закона о защите прав потребителей.

Данная позиция озвучивалась и Верховным Судом РФ:

«подлежат ли применению нормы закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, осуществляемому иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.)?
Распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»»?

Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года» дал ответы на уазанные вопросы, указал следующее:

действие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (прямо не указанными в законе об участии в долевом строительстве), например:
1) заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства;
2) договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости;
3) договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность;
4) договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости;
и тому подобное…

Таким образом, на вопрос «применим ли закон о защите прав потребителей к участию в долевом строительстве с привлечением средств через схемы?» можно ответить: да, применим в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В указанном обзоре судебной практики, Верховный Суд РФ также отметил, что в соответствии с ч. 9 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве , к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство РФ о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

В частности, размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) предусмотрен частью 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки), соответственно, норма о размере неустойки (3% за каждый день просрочки), предусмотренная законом о защите прав потребителей не применяется.

О схемах привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов также говорилось в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ » Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов «. Разъяснения в указанном обзоре практики является актуальным и на сегодняшний день.

Роспотребнадзор (стенд)

Роспотребнадзор (стенд)

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей по договору участия в долевом строительстве жилья. — Защита прав потребителей

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей по договору участия в долевом строительстве жилья.

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей по договору участия в долевом строительстве жилья

Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Приморскому краю продолжает осуществление деятельности по информированию потребителей о положениях действующего законодательства Российской Федерации в сфере защиты прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных жилых домов.

Исходя из требований ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

В совокупности правовых норм ст.10 Федерального закона, ст.ст.13-15 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей — участников долевого строительства застройщик несет ответственность, предусмотренную законом или договором, в т.ч. посредством:

— уплаты неустойки (пени);

— возмещения убытков, причиненных потребителю;

— компенсации морального вреда.

В соответствии с положениями ст.6 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В исключительных случаях суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств («Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.).

Согласно ст.7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребители — участники долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства или неустранении выявленных недостатков в установленный разумный срок участники долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств, а так же проценты за пользование указанными денежными средствами, в размере и порядке, регламентированном ч.2 ст.9 Федерального закона.

В данном случае вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства необходимо рассматривать с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка работы, содержащихся в преамбуле Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей». В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства («Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.).

Потребители — участники долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Требования участников долевого строительства оформляются в письменной форме и направляются в рамках претензионного (досудебного) порядка разрешения спора в адрес застройщика заказным письмом с уведомлением о вручении или вручаются под подпись. Целесообразность первоначального предъявления претензии застройщику продиктована нормами ст.13 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой требования потребителей об уплате неустойки (пени) и возмещении убытков подлежат удовлетворению застройщиком в добровольном порядке.

При удовлетворении судом требований потребителей — участников долевого строительства, суд взыскивает с застройщика штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителей выступают общественные объединения (их ассоциации, союзы) пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам).

Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают застройщика от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед участниками долевого строительства.

Право на компенсацию морального вреда, причинённого потребителю — участнику долевого строительства, закреплено ст.12 Гражданского кодекса РФ, ст.15 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей». Размер этой компенсации определяется судом, не зависит от размера возмещения имущественного вреда и должен основываться на характере и объёме причинённых потребителю нравственных и физических страданий (ст.ст. 151, 1099, 1101 Гражданского кодекса РФ).

Рассматривая вопрос об ответственности застройщика за нарушение прав потребителей по договору участия в долевом строительстве жилья необходимо так же отметить, что по общему правилу, закрепленному ч.1 ст.11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст.17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», защита нарушенных прав граждан осуществляется судом, в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

В случае отсутствия добровольного урегулирования гражданско-правового спора в претензионном порядке, потребитель – участник долевого строительства, вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Смотрите так же:  Судебные приставы алапаевска

Иски о взыскании денежных средств (неустойки, возмещения убытков, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст.28, ч.7 ст.29 ГПК РФ, ч.2 ст.17 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей», по месту:

— нахождения организации — застройщика;

— жительства или пребывания истца – участника долевого строительства;

— заключения или исполнения договора.

Иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются в соответствии со ст.30 ГПК РФ по месту нахождения объекта долевого строительства («Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.).

Потребители — участники долевого строительства по искам, связанным с нарушением их прав, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

ВС РФ: суды не вправе уменьшать неустойку по делам о защите прав потребителей без указания мотивов своего решения

17 января 2014 года Г. заключил с обществом «К» ДДУ, согласно которому общество обязалось построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Г. однокомнатную квартиру не позднее 1 сентября 2015 года. Но застройщик допустил просрочку и передал квартиру лишь 28 апреля 2016 года.

20 мая 2016 года Г. направил в адрес общества претензию с требованием выплатить ему неустойку в связи с нарушением сроков окончания строительства дома. Однако застройщик отказался удовлетворить это требование, объяснив свое решение тем, что в связи с целевым расходованием денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по приобретенным объектам, выплата неустойки не представляется возможной. В качестве компенсации общество предложило Г. приобрести у него другую недвижимость на льготных условиях.

Так и не получив от застройщика требуемую компенсацию, Г. обратился в суд с иском, в котором требовал взыскать с общества «К» в его пользу неустойку в размере 235 908,04 руб., а также компенсацию морального вреда в сумме 30 тыс. руб. и штраф в размере 50% от взысканной суммы за неисполнение его требования в добровольном порядке. Застройщик, в свою очередь, просил снизить неустойку до 10 тыс. руб., размер компенсации морального вреда – до 1 тыс. руб., а в удовлетворении требований о взыскании штрафа и вовсе отказать.

Суд согласился, что застройщиком были нарушены сроки выполнения работ по ДДУ, и счел требования о выплате неустойки справедливыми (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ). Вместе с тем он уменьшил сумму неустойки, сославшись на ее несоразмерность последствиям нарушенного обязательства (ст. 333 Гражданского кодекса). А поскольку Г. отказался от предложенного застройщиком досудебного порядка урегулирования спора, суд решил, что оснований для взыскания в пользу истца штрафа нет (ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», далее – закон о защите прав потребителей). В результате иск был удовлетворен лишь частично (решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 18 октября 2016 г. по делу № 2-9676/2016). С общества «К» в пользу Г. была взыскана неустойка в размере 10 тыс. руб. и компенсация морального вреда в сумме 5 тыс. руб.

Г. обжаловал это решение, но апелляция полностью поддержала вывод суда нижестоящей инстанции (определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 марта 2017 г. № 33-6287/2017). В связи с этим истец был вынужден обратиться в Верховный Суд Российской Федерации, и тот действительно усмотрел нарушение судами прав Г. (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 12 декабря 2017 г. № 18-КГ17-211).

Суд напомнил, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Если этот срок был нарушен, застройщик уплачивает гражданину неустойку (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Если же требование потребителя о ее выплате не было удовлетворено в добровольном порядке, с ответчика также взыскивается штраф в размере 50% от присужденной истцу суммы (п. 6 ст. 13 закона о защите прав потребителей).

При этом ВС РФ подчеркнул, что сам по себе судебный спор о взыскании неустойки за просрочку обществом «К» срока передачи квартиры и последующий отказ удовлетворить аналогичное требование Г. о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по оплате неустойки в добровольном порядке. Предложение ответчика предоставить истцу другую квартиру на льготных условиях не является удовлетворением требований потребителя, отметил Суд. Следовательно, есть все основания для взыскания с ответчика штрафа.

ВС РФ также обратил внимание на то, что уменьшение неустойки по ст. 333 ГК РФ при рассмотрении дел о защите прав потребителей возможно только в исключительных случаях. При этом должны быть соблюдены два условия:

  • наличие соответствующего заявления ответчика;
  • указание судом мотивов, по которым он полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Нижестоящие суды уменьшили неустойку с 235 908,04 руб. до 10 тыс. руб., но не указали мотивов, по которым сочли допустимым снижение требуемой суммы более чем в 20 раз.

С учетом этого Суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.

Стоит отметить, что это не первый подобный прецедент. Так, в 2015 году ВС РФ уже рассматривал жалобу по аналогичному спору и занял такую же позицию (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177). Тем самым при рассмотрении указанного выше спора Суд закрепил вывод о недопустимости уменьшения неустойки по делам о защите прав потребителей без подробного изложения мотивов такого решения.

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

В этой статье мы решили собрать все самые популярные вопросы дольщиков по поводу получения с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия. Ответы на вопросы подготовлены юристом сайта Paritet.guru с учетом актуальной судебной практики и законодательства.

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

  • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
    Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
  • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
    Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Судебная практика Верховного суда:
При установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г. (пункт 12)

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Если по какой-то причине вы не хотите делать доверенность на второго дольщика, но участвовать в суде не можете, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Судебная практика Верховного Суда:
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п.22): неустойка начисляется от всей цены договора несмотря на то, что часть цены была оплачена за счет субсидии.

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Нет, это неправильно. В ФЗ об участии в долевом строительстве однозначно сказано, что неустойка уплачивается:

в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

То есть 214-ФЗ не предусмотрено начисление неустойки по разным ставкам. Необходимо делать расчет только по одной ставке. Если вы не хотите сами заморачиваться с расчетами, воспользуйтесь нашим Калькулятором неустойки по ДДУ, где уже учтены все необходимые ставки рефинансирования, а красивый расчет можно будет скачать для суда или претензии в формате PDF.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Наша личная судебная практика говорит о том, что необходимо брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, т.е. подписания акта приема-передачи. Однако существует вот такая любопытная практика по Верховному Суду РФ, который считает, что брать ставку рефинансирования нужно на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ.

Судебная практика Верховного суда (октябрь 2017):
При исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (с учетом правил исчисления сроков, оканчивающихся в нерабочие дни).
Определение №41-КГ17-26

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске. До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда. Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:

Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.

Смотрите так же:  Договор найма в гражданском кодексе

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).

Что делать, если застройщик требует подписать соглашение на перенос срока по ДДУ?

Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким:

___.____.2017 получил ваше предложение об изменении договора участия в долевом строительстве № дата в части переноса срока передачи квартиры с 1 квартала 2017 года на 3 квартал 2017 года. Поскольку перенос срока передачи меня не устраивает, я отказываюсь от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия № дата. Напоминаю вам, что законных оснований для обязания меня подписать это соглашение не имеется. При нарушении срока передачи квартиры, указанного в ДДУ (дата), намерен требовать неустойку по 214-ФЗ.

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Про неустойку при покупке квартиры через уступку:
ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права. Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

Судебная практика ВС РФ:
На основании п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Определение 70-КГ17-6

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Позиция Верховного суда в тему:

Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016

Можно ли получить неустойку по 214-ФЗ, если затягивается регистрация права собственности на квартиру?

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен. Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру. Конечно же, застройщик не отвечает за случаи, когда регистрация права собственности затянулась по вине Росреестра или самого дольщика, предоставившего неполный пакет документов.

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

  • договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
  • Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Позиция Верховного Суда РФ:
Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.
п.10 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., определение №31-КГ16-1.

Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?

Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).

Слышал, что судьи сильно снижают неустойку по 214-ФЗ по статье 333 ГК РФ. Как это предотвратить?

Рекомендуем при подготовке к суду и написании иска внимательно прочитать нашу статью: Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

Выиграл суд по неустойке. Как быстрее получить с застройщика деньги?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Инструкцию по взысканию денег через банк застройщика можно посмотреть здесь.
Пример заявления в банк к исполнительному листу на застройщика

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч. введении процедур наблюдения, конкурсного производства) требовать получения неустойки можно только через включение в реестр кредиторов в рамках банкротного дела.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

  1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
    Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
  2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
    Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Можно ли обанкротить застройщика, если он долго не платит мне неустойку?

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?

Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.

Отказались от приемки квартиры из-за дефектов. Срок передачи по ДДУ уже нарушен. Можно ли требовать с застройщика неустойку?

Да, в этом случае можно требовать неустойку по дату подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нужно грамотно все оформить.

  • После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
  • На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
  • Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
  • Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Неустойка застройщику по закону о защите прав потребителей