Оглавление:

Лица без гражданство приватизация

Могут ли иностранные граждане участвовать в приватизации?

Федеральным законом от 15.05.2001 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» в соответствующие статьи ГК РФ и Закона о приватизации были внесены дополнения – в них включены слова «Российской Федерации». Эти слова уточняют, что жилые помещения могут быть приватизированы только гражданами Российской Федерации. То есть иностранные граждане не могут стать собственниками в результате приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. При этом не имеет значения, в каком качестве они проживают в жилом помещении: как наниматели, члены его семьи или бывшие члены семьи.

Статус иностранных граждан определен Федеральным законом от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». Указанный закон распространяет свое действие и на лиц без гражданства, участие которых в приватизации жилья также не предусмотрено. При этом иностранные граждане и лица без гражданства имеют на территории Российской Федерации равные жилищные права.

В соответствии с новым ЖК РФ (ст. 49) этим лицам по общему правилу теперь не должны предоставляться жилые помещения по договору социального найма. Однако такое право им может быть предоставлено на основании международного договора Российской Федерации, т. е. договора России с другими государствами. Тем не менее иностранные граждане и лица без гражданства, как уже отмечалось, не вправе приватизировать занимаемое жилье, в том числе предоставленное им до 1 марта 2005 г.

Гражданин Российской Федерации имеет документальное подтверждение Российского гражданства, в частности, он имеет паспорт гражданина Российской Федерации. Гражданство Российской Федерации приобретается по рождению, в результате приема в гражданство Российской Федерации и по другим основаниям (ст. 11 ФЗ от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»).

Иностранный гражданин – это лицо, не являющееся гражданином РФ и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства. Лицо без гражданства не имеет доказательства наличия гражданства конкретного государства.

Лица, имеющие двойное гражданство (гражданство РФ и иного государства), на территории Российской Федерации рассматриваются только как граждане России. То есть в отношении приватизации жилья их права не ограничены.

Приватизация жилого помещения в браке

Приватизацией считается переход в собственность жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Эта процедура безвозмездна, поэтому приватизация на одного из супругов делает помещение его собственностью.

Что такое приватизация?

Многие слышали такое понятие, как приватизация, а что же оно означает? Приватизацией называют переход недвижимого имущества, ранее принадлежавшего государству или муниципалитету, в личную собственность физических лиц бесплатно.

Однако не каждый вид жилой недвижимости можно приватизировать. Для этого такой объект должен находиться, например,в пользовании физического лица на основании договора социального найма.

Однако в законе зафиксированы и виды жилья, которые нельзя приватизировать, Сюда относятся:

  • объекты недвижимости, находящиеся в аварийном состоянии;
  • комнаты в общежитии;
  • помещения хоть и жилые, но относящиеся в раздел служебных;
  • комнаты в интернатах и т.д.

Кто может стать участником приватизации? Любой, кто является гражданином Российской Федерации (но не иностранец или лицо без гражданства) может приватизировать квартиру, в которой он проживает. В число таких граждан входят и лица, не достигшие 18 лет. Однако для совершения приватизации обязательно нужно получить согласие всех лиц, которые проживают в данном жилом помещении. Возраст, с которого спрашивают согласие на приватизацию, составляет 14 лет.

По результатам проведения приватизация квартира может стать общей или долевой собственностью проживающих в ней лиц.

Законом разрешено провести безвозмездно и совершенно бесплатно приватизацию только единожды. Повторная процедура для одного и того же лица будет уже платной.

Процедура приватизации начинается с того, что заинтересованное лицо подает заявление в Администрацию района (города). Кроме самого заявления, необходимо подать документы:

  • способные подтвердить личность заявителя;
  • подтверждающие, что жилье еще не приватизировано;
  • достоверно подтверждающие права гражданина, обратившегося с заявлением, на приватизацию. Например, договор социального найма;
  • свидетельство о заключении брака или разводе.

После принятия заявления и документов, оно рассматривается до 2 месяцев, в результате чего будет вынесено решение. Если оно было положительным, то проводится приватизация, итогами которой станет появление у нового собственника документов:

  • договор. Этот документ подтверждает правомерность получения государственной недвижимости в личную собственность;
  • свидетельство о праве собственности.

Особенности приватизации для лиц, находящихся в браке

Законодательство России, в частности Семейный Кодекс Российской Федерации устанавливает, что имущество, полученное в период брака, считается совместно нажитым. Такой режим считается принятым априори, если договором (брачным контрактом) между супругами не определено иного.

К совместному имуществу относится:

  • денежные суммы и иные доходы, полученные в результате предпринимательской или трудовой деятельности;
  • социальные выплаты: пенсии, пособия, материальная помощь и т.д.;
  • иное имущество и доход, не определенное в разряд личного.

К прочему относится все движимое и недвижимое имущество, акции, банковские вклады и все, что было приобретено в период нахождения супругов в законном браке. При этом не имеет существенного значения, кто именно документально является владельцем и кто оплачивал содержание имущества и т.д.

Однако у супругов может быть и личное имущество, принадлежащее исключительно каждому из них. Таковым согласно нормам Семейного Кодекса Российской Федерации признается приобретенное до вступления в брак. Кроме того, личным считается имущество, полученное в дар или по наследству одним из супругов в период нахождения в браке.

Что же касается приватизированного жилья, то по закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация определяется к разряду безвозмездных сделок. Именно поэтому жилое помещение, полученное супругом по программе приватизации, считается его личной собственностью, следовательно, не подлежит разделу при разводе. Однако второй супруг вправе претендовать на часть такого помещения, в том числе и в судебном порядке, если он вносит денежные средства в улучшение, ремонт этого помещения.

Как разделить приватизированное жилье?

При необходимости расторжения брака супругам предстоит разделить имущество. В ситуации с приватизированным жильем возникает множество вопросов. Рассмотрим наиболее популярные варианты решения проблемы:

  1. Когда супруги совместно участвовали в приватизации и получили на руки два свидетельства о праве собственности, каждый на половину помещения, то делить уже нечего. Каждый получит свою половину, и конфликт можно считать разрешенным.
  2. Когда один из супругов приватизировал жилое помещение исключительно на себя, то по закону второй супруг права на него не имеет. Если первый супруг решит поделиться с бывшим супругом имуществом, то вопрос решается. В обратном случае второму супругу можно обратиться в суд и попытаться доказать, что он вкладывал средства в улучшение имущества.

Таким образом, в случае получения помещения по приватизации в период нахождения в браке, такая квартира будет признана личной собственностью того, на чье имя приватизирована.

Лицо без гражданства

В соответствии с терминологией указанной в ФЗ «О правовом положении иностранных лиц в РФ», лицом без гражданства считается человек, который не является гражданином России и не имеет доказательств наличия своей принадлежности к подданству другого государства. Легализация правового положения таких субъектов осуществляется органами ФМС.

Конституцией РФ закреплено положение, гласящее, что лица без гражданства пользуются правами, в том числе и трудовыми, а также исполняют обязанности наравне с гражданами России. Законодательный базис процедуры трудоустройства лиц без гражданства реализуется строго по требованиям, установленным ТК и прочими актами, содержащими нормы трудового права. Огромное значение в данном случае имеют отдельные юридические аспекты, зависящие от наличия или отсутствия того или иного правового статуса у субъекта без подданства, поскольку санкции для нарушителей в этой отрасли предусмотрены довольно строгие.

Уберегите себя от штрафов и депортаций, изучайте актуальную информацию по теме на страницах сервиса Правовед. U или задавайте индивидуальные вопросы в режиме онлайн.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Могу ли я получить гражданство РФ через посольство, если учился в России с 2000 года?

Мой отец Гр Росиии ,мама Украинка ,я получил по маме украинское гражданство ,учился в России с 2000 года -мне тогда было 12 лет ,по 2006р ,окончил школу и техникум , попадаю я по этой причине чтоб получить гражданство рф через посольство Росиии в . Показать полностью

Как получить гражданство РФ, если родители граждане Армении?

Здравствуйте, меня зовут Гор мне 17 лет я проживаю ровно столько же в Москве ,поскольку родился здесь.Родители у меня граждане Армении ,но яхочу получить гражданство РФ на основании того ,что я ходил в детский сад и уже заканчивую школу в Москве . Показать полностью

Есть вопрос к юристу?

Получение гражданство РФ

Здравствуйте, я гражданка Узбекистана,получила ВНЖ по квоте в Москве 2 года назад , через какой срок можно подавать документы на гражданство и можно ли ускорить процесс?Не замужем, близких родственников граждан РФ нет

Какими нормами регулируются сроки подачи уведомления о трудоустройстве иностранного гражданина?

Уведомление в ФМС подано 31.03.17. Договор о приеме на работу от 27.03.17г. В Договоре отмечено, что приступил к работе с 29.03.17г. Есть ли нарушение со стороны работодателя по срокам подачи Уведомления в органы МВД?? Спасибо

С чего начать сбор документов на получение гражданства РФ?

Добрый день Такая ситуация: Я гражданка Узбекистана, заканчивала школу 10-11 класс в москве и университет закончила. Оформила трудовой патент. Хочу начать сбор документов на получение гражданства РФ, но не знаю с чего начать и как ускорить этот . Показать полностью

Получение российского гражданства в упрощенном порядке, если родилась в России

Здравствуйте! Я родилась в России в 1965г. В детстве я переехала в Молдавию. Имею гражданство Молдавии. Метрика России. Сейчас я приехала в Москву. Купила квартиру. Получила вид на жительство. Имею ли я право получить Российское гражданство в . Показать полностью

Смотрите так же:  Неисключительная лицензия на программу для эвм

Как получить гражданство РФ, если дети имеют гражданство РФ?

гражданство украины, живу на донбассе . я мать троих детей с гражданством РФ, один из них инвалид 1 группы детсва, недееспособный. подскажите по какой статье могу получить гражданство, или я могу рассчитывать только на РВП ? и могу ли я по программе . Показать полностью

Могу ли я рассчитывать на гражданство РФ?

Добрый день!могу ли я рассчитывать на гражданство РФ ПО программе по переселению соотечественников, я родился в 1979г вырос и учился в Молдавии гражданство тоже Молдавское , почти все родственники живут в России, русский языу для меня родной

Как лицу без гражданства получить Российское Гражданство?

Здравствуйте. Моё имя Павел мне 37 лет, получил недавно справку из Москвы о выходе из гражданства Узбекистана. У меня на руках только эта справка и свидетельство о рождении, родился я в РСФСР Куйбышевская обл. г. Жигулевск. Подскажите пожалуйста . Показать полностью

Трудоустройство работника с видом на жительство

Здравствуйте! КоАП РФ, Статья 18.15. Незаконное привлечение к трудовой деятельности в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства. » 3. Неуведомление или нарушение установленного порядка и (или) формы уведомления . Показать полностью

Какие шаги предпринять для получения гражданства (вида на жительство)?

Добрый день, уважаемые юристы. Мне 20 лет, родился на территории России и безвыездно нахожусь здесь всё время. Мои родители — граждане Армении, у мамы на данный момент есть вид на жительство, полученное в 2014 году. На данный момент у меня нет . Показать полностью

Какие нужны документы при трудоустройстве иностранных граждан в Московской области?

Добрый день! Меня интересует вопрос: какие документы нужны при трудоустройстве в организацию киргизов, узбек и турок? В Московской области и в Москве. Что делать, какие нужны документы для получения , если у киргиза, узбека или турка нет какого-то . Показать полностью

Прием на работу иностранца со свидетельством о предост. Вр. Убежища

Добрый день. У меня розничный магазин, я ИП. В данный момент ищу нового сотрудника (продавец). Ко мне хочет устроиться девушка, гражданка Украины. У нее есть свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ. Могу ли я ее . Показать полностью

Как получить гражданство РФ лицу без гражданства?

ЗДРАВСТВУЙТЕ! ПОМОГИТЕ ПОЖАЛУЙСТА СОВЕТОМ, КОНСУЛЬТАЦИЕЙ. МОЛОДОЙ ЧЕЛОВЕК, УРОЖЕНЕЦ АРМЕНИИ 1983 ГОДА РОЖДЕНИЯ (ЕСТЬ СВИДЕТЕЛЬСТВО О РОЖДЕНИИ ). С 1993 ГОДА СЕМЬЯ ПРОЖИВАЕТ В РОССИИ. В 13 ЛЕТ УШЕЛ ИЗ ДОМА , ПАСПОРТ НЕ ПОЛУЧАЛ ВООБЩЕ. РОДИТЕЛИ И . Показать полностью

Неуведомление ФМС

ИП не уведомил ФМС о принятии на работу гражданина Белоруссии. Какие могут быть последствия? И как их избежать или минимизировать?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Участие в приватизации жилья иностранных граждан и лиц без гражданства

В соответствующие статьи ГК РФ и Закона о приватизации ФЗ от 15.05.2001 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» были внесены дополнения: включены слова «Российской Федерации». Эти слова уточняют, что жилые помещения могут быть приватизированы только гражданами Российской Федерации. Следовательно, иностранные граждане не могут стать собственниками в результате приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. При этом нс имеет значения, в каком качестве они проживают в жилом помещении: как наниматели, члены его семьи или бывшие члены семьи.

Статус иностранных граждан определен Федеральным законом от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». Указанный Закон распространяет свое действие и на лиц без гражданства, участие которых в приватизации жилья также не предусмотрено. При этом иностранные граждане и лица без гражданства, которым Конституцией РФ и российским законодательством предоставлен так называемый национальный режим, имеют на территории РФ равные жилищные права. Иное (т.е. ограничение) может быть установлено только федеральным законом, в частности это касается приватизации жилья.

В соответствии с ЖК РФ (ст. 49) этим лицам по общему правилу теперь нс должны предоставляться жилые помещения по договору социального найма. Однако такое право им может быть предоставлено на основании международного договора РФ, т.е. договора России с другими государствами. Тем не менее иностранные граждане и лица без гражданства, как уже отмечалось, не вправе приватизировать занимаемое жилье.

Гражданин Российской Федерации имеет документальное подтверждение российского гражданства, в частности он имеет паспорт гражданина Российской Федерации. Гражданство Российской Федерации приобретается по рождению, в результате приема в гражданство Российской Федерации и по другим основаниям (ст. 11 Федерального закона от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»).

Иностранный гражданин – это лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства. Лицо без

гражданства нс имеет доказательства наличия гражданства конкретного государства. Что касается проживания этих физических лиц в качестве нанимателей или членов их семей по договору социального найма жилого помещения, следует отметить, что никаких ограничений в отношении этих лиц законодательством не предусмотрено, в том числе они не могут быть выселены из занимаемых жилых помещений, если, например, они одни остались проживать в таком жилом помещении.

Лица, имеющие двойное гражданство (гражданство Российской Федерации и иного государства), на территории РФ рассматриваются только как граждане России. Следовательно, в отношении приватизации жилья их права не ограничены (ст. 1195 ГК РФ).

Право на жилое помещение граждан, которые не получили свою долю при оформлении приватизации занимаемого жилого помещения

Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан либо в собственность нескольких лиц, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. При передаче квартиры (но согласию всех проживающих в жилом помещении) одному или нескольким лицам возникает вопрос: было ли реализовано право на бесплатную приватизацию жилья другими лицами, которые не стали собственниками? В постановлении Пленума № 8 указано, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

Для этих граждан законодательством установлены дополнительные гарантии в части сохранения нрава пользования занимаемым жилым помещением.

В указанном постановлении Пленума Верховного Суда РФ отмечено, что наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом (например, ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ). Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо был не способен понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснять гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2008 г. разъяснено, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию другого жилого помещения, сохраняется право пользования данным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ по общему правилу бывшие члены семьи собственника утрачивают права пользования жилым помещением. Они могут сохранить право на временное проживание по решению суда.

Действие этих положений не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 Вводного закона). Иначе говоря, прекращение семейных отношений с собственником жилья не является основанием для прекращения права пользования занимаемым жилым помещением. Возникающие вопросы относительно условий дальнейшего пользования жилым помещением должны определяться договором между собственником и бывшим членом его семьи. В случае спора эти вопросы подлежат разрешению в судебном порядке, в частности суд вправе определить порядок пользования квартирой.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено по этим вопросам следующее.

«Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года – статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее – ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Смотрите так же:  Претензия новостройка образец

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие».

Лица без гражданство приватизация

Вышеуказанные виды приватизации имеют ряд существенных отличий. Однако в данной статье я хотел бы сделать уклон не на анализ различий данных видов приватизации, а хотел бы именно раскрыть содержание первого направления-ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.
Значимость приватизации жилищного фонда на данный момент трудно переоценить. Об этом говорит хотя бы тот факт, что она неоднократно продлевалась.
Данный вид приватизации регулируется Федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Данный закон определяет приватизацию как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Для того чтобы иметь право на участие в приватизации должны быть соблюдены определенные условия . Основными из них являются следующие:

Все вышеуказанные помещения, как уже было указано, НЕ подлежат приватизации.
Приватизация жилых помещений осуществляется в равных долях между всеми участниками. Законодатель предусмотрел возможность добровольного отказа от участия в приватизации. Данный отказ должен быть оформлен в письменной форме (нотариальное удостоверение такого отказа законом не предусмотрено в качестве обязательного условия). Лица, которые отказались от участия в приватизации, сохраняют право пользования этим помещением вне зависимости от последующих смен собственника данного жилого помещения. В отношении отказа от участия в приватизации существуют определенные ограничения. Несовершеннолетние не могут отказаться от участия в приватизации. Включение их в договор приватизации является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ условием. Несоблюдение данного правила влечет признание приватизации недействительной.
Кроме того, стоит помнить, что лицо имеет право на участие в приватизации ТОЛЬКО ОДИН РАЗ. Повторное участие в приватизации НЕ допускается. Однако из данного правила есть исключение – несовершеннолетние, которые участвовали в приватизации, имеют право на повторное однократное участие в ней по достижению совершеннолетия .
Для того чтобы приватизировать жилое помещение, лицо должно подать заявление в тот орган, в ведении которого находится данное жилое помещение, то есть которому принадлежит данное жилое помещение на праве собственности. К такому заявлению в обязательном порядке должны быть приложены:

На основании вышеуказанных документов соответствующие органы власти принимают решение о заключении или незаключении договора приватизации. Данное решение должно быть принято в течение 2 месяцев со дня подачи документов .

В судебной практике часто возникают спорные моменты. К примеру, в случае, если лицо умерло во время приватизации, то по практике считается, что, так как данное лицо выразило свою волю на осуществление приватизации данного жилого помещения, но право собственности оформить не успело ввиду смерти, то такое имущество будет включаться в наследственную массу умершего гражданина. Иными словами, данное жилое помещение, несмотря на смерть участника приватизации, переходит в порядке наследования к его наследникам.

Порядок Приватизации Земельных Участков в Москве

В настоящей статье подробно рассматриваются порядок и условия приватизации земельных участков на территории г. Москвы, а также особенности приватизации отдельных видов земельных участков.

Круг лиц, имеющих право на приватизацию земли в г. Москве

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на государственных или муниципальных земельных участках, имеют исключительное право на их приватизацию, т. е. приобретение в собственность на основании договора купли-продажи. Возможность выкупа земельного участка, занятого приобретенным зданием и необходимого для его использования, в силу ст. 36 ЗК РФ является исключительным правом собственника.

Такими же правами обладают иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Ч. 3 ст. 62 Конституции РФ закрепляет за иностранными гражданами и лицами без гражданства те же права, что и для граждан РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

В то же время, российским законодательством установлены ограничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в отношении земельных участков. Согласно этим ограничениям перечисленные лица не могут иметь в собственности земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не могут иметь в собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Указанные лица могут обладать такой землей только на праве аренды.

По общему правилу, в соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность земли, ограниченные в обороте и земли, отчуждение которых запрещено. Невозможно приобрести в собственность земельный участок, если недвижимость находится в водоохранной зоне.

В Москве такие ограничения встречаются редко. Чаще земельные участки располагаются на особо охраняемых природных территориях, иных природных и озелененных территориях Москвы, на которых расположены объекты культурного наследия. В случае приватизации таких земель предусмотрено дополнительное согласование с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы и Департаментом культурного наследия г. Москвы условий их приобретения.

Частым ограничением права собственника, приобретающего земельный участок, является сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Такое обременение сохраняется в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу и отражается в договоре купли-продажи земельного участка.

Порядок приватизации земельных участков

В соответствии с п. 8. Постановления Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» Департаменту земельных ресурсов г. Москвы предоставлены полномочия утверждать схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории на основании проектов межевания территории г. Москвы, заключать от имени Правительства Москвы договоры купли-продажи земельных участков и подписывать соответствующие акты приема-передачи земельных участков.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы осуществляет прием и рассмотрение заявлений, сбор необходимых документов и материалов для принятия решений о предоставлении земельных участков и подготовку проектов решений о предоставлении земельных участков в частную собственность по принципу «одного окна», что существенно сокращает срок подготовки и согласования документов (Постановление Правительства Москвы от 19 октября 2010 г. № 943-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 24 июня 2008 г. № 554-ПП, от 28 апреля 2009 г. № 363-ПП, от 30 июня 2009 г. № 643-ПП, от 8 июня 2010 г. № 472-ПП»).

Для приобретения права собственности на земельный участок в Москве необходимо обратиться в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о приобретении права собственности на участок, приложив к нему кадастровый паспорт (в силу п.1 ст.37 ЗК РФ — объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет). В течение 20 дней местные власти обязаны принять решение о предоставлении участка в собственность, подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю с предложением заключить данный договор.

Если при подаче заявления на выкуп у собственника здания отсутствуют проблемы с формированием выкупаемого участка и его кадастровый паспорт содержит описание всех частей участка, занятых объектами недвижимости, то процедура выкупа займет не более трех месяцев.

Для того, чтобы земельный участок был приватизирован, он должен быть сформирован как объект и внесен в государственный кадастр недвижимости. Если государственный кадастровый учет участка не осуществлен или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, Департамент земельных ресурсов г. Москвы на основании заявления юридического лица готовит документы для издания распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка. Издание распоряжения об утверждении схемы расположения участка на кадастровой карте (плане) территории Департаментом земельных ресурсов г. Москвы занимает 20 дней. При этом лицо, обратившееся с заявлением, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых и геодезических работ, стоимость которых зависит от многих факторов, в т. ч. от размеров участка.

Подготовка межевого плана осуществляется на основании договора подряда с кадастровым инженером, дополнительно производится согласование границ земельного участка со смежными землепользователями (в ряде случаев с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы). Межевание может занять от 15 до 70 дней – все зависит от скорости подготовки документов, а также продолжительности процедуры согласования. Постановка земельного участка на кадастровый учет или внесение изменений в сведения кадастра на основании заявления в ФБГУ «ФКП Росреестра» занимает от 20 дней.

Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на землю. Основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи земельного участка, а также акт приема-передачи. Оплата стоимости земельного участка происходит до подписания акта приема-передачи земельного участка и регистрации перехода права собственности – так Москва страхуется от риска неполучения оплаты за землю.

Зачастую сроки выкупа земельных участков в Москве затягиваются в связи с тем, что сами участки были сформированы с неточностями либо в связи с отсутствием кадастрового паспорта.

Недавно крупная фабрика на юге Москвы, принадлежащая иностранному производителю, решила приобрести в собственность земельный участок, расположенный под девятью зданиями фабрики. Изначально здания были приватизированы из государственной собственности, некоторые из них были зарегистрированы как «недострой». Основной земельный участок под девятью зданиями был оформлен на правах долгосрочной аренды, дополнительно в аренду были оформлены два соседних земельных участка, на которых находились другие объекты недвижимости. Путем сложной реорганизации фабрика стала собственником зданий, произвела их реконструкцию и открыла производство. Собственники производства, понимая все выгоды приватизации (капитализация земельного участка как актива, удобство использования и дальнейшего распоряжения земельным участком, защита собственника) приняли решение выкупить земельный участок под фабрикой в собственность.

В связи с тем, что рядом с фабрикой находилось еще два земельных участка, принадлежащих иностранному производителю на правах долгосрочной аренды, было принято решение сформировать единый земельный участок путем присоединения к основному земельному участку одного прилегающего земельного участка и изменения границ другого участка. В последнем случае изменение границ было вынужденной мерой, поскольку одно из зданий фабрики наполовину находилось на границе соседнего участка.

При формировании нового земельного участка возникла распространенная проблема – в границы участка попадали объекты улично-дорожной сети. Как правило, такие ситуации возникают из-за того, что в свое время не были проведены геодезические работы, а, следовательно, границы участка изначально были определены весьма условно. Еще одна проблема связана с неточностями в самих геодезических документах, в таких случаях необходимо вносить изменения как в геодезические документы, так и в кадастровый план.

После того, как участок был сформирован (уточнены границы с улично-дорожной сетью, к участку присоединен один из арендованных земельных участков, границы со вторым земельным участком перераспределены и здание, стоявшее на границе двух участков, вошло во вновь сформированный земельный участок) в законодательство были внесены изменения – с 10 января 2011 г. кадастровый паспорт земельного участка должен содержать описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости (Приказ Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения»).

Смотрите так же:  Лицензия рпи

При межевании земельных участков кадастровые инженеры должны произвести описание частей земельных участков, занятых объектами недвижимости. В случае отсутствия таких данных в кадастровом паспорте перед подачей заявления о предоставлении земельного участка в собственность необходимо пройти повторную процедуру его межевания, но уже под объектами недвижимого имущества, расположенными на таком земельном участке, иначе в выкупе будет отказано.

Повторная процедура межевания, внесения изменений в государственный кадастр недвижимости и получение кадастрового паспорта заняла более 20 дней.

Указанное нововведение создает дополнительные препятствия для выкупа земли, т. к. практически ни у кого в Москве на руках нет кадастрового паспорта с описанием частей земельных участков, занятых объектами недвижимости.

Необходимо отметить, что пока с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении здания (строения, сооружения) в порядке, определенном для учета частей объекта недвижимости, имеет право самостоятельно обращаться собственник объекта недвижимости.

30 сентября 2011 года в Минюсте зарегистрирован Приказ / Минэкономразвития РФ от 13.09.2011г. №475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». Согласно новому списку, на некоторые документы сняты ограничения по сроку действия. Так, не потребуется предоставлять кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, со сроком выдачи — не позднее трех месяцев до дня подачи заявления и срок действия выписок из ЕГРП при подаче заявления не ограничен 1 месяцем. Еще одно нововведение упрощает порядок обращения заявителей желающих приобрести землю в собственность. Ряд документов (выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРП, кадастровый паспорт и т.д.) не могут быть затребованы у заявителя, при этом собственник недвижимости вправе их предоставить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Последние нововведения вступают в действия с 1 октября 2011 г., но не ранее истечения 10 дней после официального опубликования приказа- в отношении документов, необходимых для приобретения прав на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и с 1 июля 2012 г. — в отношении документов, необходимых для приобретения прав на иные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Определение размеров земельного участка

На практике часто возникает проблема определения конкретных размеров земельного участка, который подлежит выкупу. Как быть, если здание намного меньше земельного участка, на котором оно находится?
На основании ст. 33 ЗК РФ предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Согласно ч. 5 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка. Конкретные же его границы и размеры определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 25 марта 2011 г. № КА-А40/2157-11 по делу № А40-42711/10-106-210 удовлетворил требование заявителя, признав, что установление границ участка произведено в нарушение действовавшего законодательства, утверждение проекта границ незаконно и нарушает права заявителя на получение участка, обеспечивающего возможность осуществлять обслуживание и эксплуатацию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Ранее заявитель обратился в исполнительный орган с заявлением об оформлении в собственность земельного участка, находящегося под зданием в центре Москвы, общей площадью 1200 кв. м. Распоряжением от 2008 г. заявителю было предоставлено право выкупить земельный участок площадью 464 кв. м (в габаритах здания). Не согласившись с данным распоряжением, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

Основанием для признания решения и (или) ненормативного правового акта незаконным является их несоответствие закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В силу абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

На момент принятия оспариваемого распоряжения земельный участок площадью 1200 кв. м уже сформирован и поставлен на кадастровый учет. Поскольку в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества, имелась кадастровая карта (план), то оснований для проведения землеустроительных работ и утверждения проекта границ земельного участка в порядке п. 7 ст. 36 ЗК РФ не имелось. Таким образом, суд пришел к выводу, что установление границ земельного участка было произведено в нарушение норм действовавшего законодательства и что утверждение проекта таких границ является незаконным и нарушает права предпринимателя на получение земельного участка, обеспечивающего возможность осуществлять обслуживание и эксплуатацию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, а также признал право заявителя на приватизацию всего земельного участка площадью 1200 кв. м.

Выкуп земельного участка под разрушенной недвижимостью

Еще один актуальный для покупателей вопрос – как приватизировать земельный участок под разрушенным зданием? Поскольку разрушенный объект недвижимости не может эксплуатироваться, то его собственник сохраняет за собой ранее предоставленный правовой титул на землю (право аренды, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения), на которой расположен указанный объект, в целях его восстановления. После восстановления объекта собственник может воспользоваться исключительным правом приватизации участка.

Условия сохранения прав за арендаторами земельных участков в случае разрушения объекта недвижимости определяются договором аренды земельных участков.

Так, в случае неисполнения договора аренды и неиспользования участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования (например, строительством какого-либо объекта весьма высок риск расторжения оформленного договора. Ст. 287 ГК РФ предусмотрено, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка арендатором. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Так, в Постановлении от 28 августа 2008 г. № Ф08-4992/2008 по делу № А32-3889/2006-21/62 ФАС Северо-Кавказского округа отказал в иске государственному образовательному учреждению о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, поскольку сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Следовательно, если договор аренды заключен на срок более пяти лет, то на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. Данные выводы подтверждаются судебной практикой 1 .

Стоимость выкупа

По общему правилу, цена приобретения земельного участка устанавливается в размере 100% его кадастровой стоимости. Однако до 1 января 2012 г. действуют льготные ставки по выкупу земельных участков в частную собственность – 45% кадастровой стоимости для всех заявителей, за исключением следующих категорий, к которым применима ставка 20% кадастровой стоимости земельного участка:

• коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства (если такие объекты капитального строительства были отчуждены из государственной или муниципальной собственности), в т. ч. возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений,
• некоммерческие организации и граждане, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, если право собственности указанных лиц на такие объекты капитального строительства возникло до 30 октября 2001 г. и если федеральными законами не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

В случае приватизации земельного участка по ставке 20% устанавливается запрет на строительство и реконструкцию. Данный запрет не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, которая не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка, а также на реконструкцию объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту, в порядке их приведения в соответствие с данным регламентом.

Собственник участка вправе подать заявление о снятии запрета на строительство в исполнительный орган государственной власти в течение месяца после внесения платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости участка.

Подача заявления на выкуп земельного участка до конца 2011 г. не гарантирует заявителю выкупа по льготной ставке, т. к. такой гарантией может служить лишь издание распоряжения Департаментом земельных ресурсов г. Москвы о предоставлении в собственность земельного участка с расчетом его стоимости.

Если государство не продлит срок для выкупа земельных участков по льготной ставке, то с 1 января 2012 г. их выкупная стоимость будет равна 100% кадастровой стоимости. Но даже при таком увеличении выкупной стоимости привлекательность приватизации вряд ли уменьшится, т. к. рыночная стоимость приобретенного в собственность земельного участка во много раз превысит затраты на его приватизацию и позволит повысить капитализацию бизнеса.

1.См. постановления ФАС Центрального округа от 11.04.2008 по делу № А08-5874/05-15, ФАС Поволжского округа от 27.05.2008 по делу № А57-22327/07-33, от 04.03.2008 по делу № А12-9425/07-С54, от 11.09.2008 по делу № А57-23206/07-33.

Лица без гражданство приватизация