Элитные квартиры в новостройках Москвы: когда цена не имеет значения

Квартира в элитном доме – не просто знак высокого статуса. Это совершенно иной уровень комфорта и целый набор опций, которые вы вряд ли встретите в обычном жилье экономкласса. Элитные квартиры – это особый сегмент рынка недвижимости. И для того, чтобы соответствовать этому высокому званию, апартаменты должны обладать определенными характеристиками.

Почему мы мечтаем купить квартиру в элитном доме?

Многие мечтают купить элитную квартиру в Москве, но избранный круг невелик – элитные квартиры стоят дорого. Однако покупатель платит не только за престиж. Комфорт, красота, непревзойденное качество, высокий уровень сервиса – вот отличительные черты жилья класса «премиум».

Сегодня «элитной квартирой» нередко называют любое жилье уровнем чуть выше экономкласса, от новостроек, возведенных по типовому проекту, до ветхого, но просторного жилья в домах старого фонда. Однако квартира элитного класса должна соответствовать целому ряду совершенно определенных требований. Современные элитные жилые комплексы столицы делятся на несколько классов – А-люкс, А, В и С, и у каждого из них есть свои характеристики.

Класс А-Люкс

  • Расположение в престижном районе (наличие других элитных домов по соседству).
  • Авторский проект от архитектурного бюро «с именем», известный подрядчик.
  • Небольшое (до 50) количество квартир в доме, крытая парковка из расчета 2-3 машиноместа на квартиру.
  • Использование строительных и отделочных материалов премиального качества.
  • Высота потолков в квартирах не менее 3,3 м, большие окна с деревянными или дерево-алюминиевыми стеклопакетами.
  • Минимальная площадь квартиры – от 80 кв. м.
  • Благоустроенный двор и придомовая территория.
  • Высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler), выполненные по индивидуальному заказу.
  • Центральное кондиционирование и вентиляция, система климат-контроля с фильтрацией и подготовкой воздуха, обособленный тепловой пункт, система водоподготовки.
  • Очень серьезный уровень безопасности – круглосуточная профессиональная охрана, технические системы безопасности с видеонаблюдением, электронный контроль доступа, системы сигнализации и пожаротушения.
  • Современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора, внутренняя компьютерная сеть.
  • Наличие таких приятных мелочей, как зимние сады, собственный фитнес-клуб, бассейны, кафе, а также бытовая инфраструктура (пункты приема химчисток, отделения банков, комнаты для обслуживающего персонала).

Класс А

Элитные квартиры класса А отличаются от класса А-Люкс только использованием строительных и отделочных материалов от чуть менее известных производителей. В эту категорию также попадает жилье, равнозначное по качеству классу люкс, но с небольшими несоответствиями – например, машиномест может быть не 2 на квартиру, а лишь одно, или же количество квартир в доме может быть больше 80. Кроме того, требования к району расположения немного менее строгие. Жилые комплексы класса А также должны располагаться в престижных районах, но при этом количество элитных домов в округе может быть меньше.

Класс В

  • Расположение в любом престижном районе.
  • Дом может быть как новым, так и реконструированным.
  • Количество квартир может доходить до 500.
  • Благоустроенная территория с детскими площадками и парковкой для гостей, хозяйский паркинг из расчета 1 машиноместо на квартиру.
  • Высота потолков – от 3 метров, есть места для размещения индивидуальных систем кондиционирования (но при этом централизованное кондиционирование необязательно), минимальная площадь квартиры – от 60 кв. м.
  • Круглосуточная профессиональная охрана, видеодомофоны, системы видеонаблюдения и пожарной сигнализации.
  • Собственная бытовая инфраструктура.

Класс С

  • Расположение в любом районе.
  • Многоквартирные монолитные дома, построенные по индивидуальным проектам.
  • Подземный паркинг из расчета 1 машиноместо на квартиру.
  • Минимальная площадь квартиры – от 50 кв. м.
  • Благоустроенная территория.

Рынок элитных квартир Москвы

Объемы предложений элитного жилья растут несмотря на кризис, и эксперты пока не отмечают значительных колебаний цен на квадратные метры класса премиум. В первом квартале 2015 года на продажу было выставлено более 1500 квартир и апартаментов для самых взыскательных покупателей. Это на 10,6% больше, чем за аналогичный период 2014 года, так что о спаде говорить преждевременно. Причем большая доля предложений (более 80%) приходится на ЦАО. Кстати, именно в центре столицы и сконцентрировано элитное жилье Москвы. Самыми популярными районами оказались Хамовники, Замоскворечье и Пресненский – здесь уже давно формируется элитный кластер, который привлекает все больше жильцов соответствующего уровня.

Основная часть предложений – это квартиры и апартаменты площадью 100-150 кв. м. Самая маленькая элитная квартира на рынке – студия площадью 48,8 кв. м в ЖК «Рахманинов», а квартиру наибольшей площади – 678,5 кв. м – можно найти в ЖК Knightsbridge Private park. Но это скорее исключение, так как апартаментов больше 300 кв. м на рынке в принципе не очень много.

Элитные новостройки Москвы 2015

В центре Москвы расположено более 80 новостроек элитного класса. Мы рассмотрим самые яркие и известные проекты.

Категория А Люкс

  • Knightsbridge Private park в Хамовниках предлагает квартиры площадью от 180 кв. м по цене от 258 млн рублей. Это настоящий флагман элитного жилья – единственный в столице ЖК с изящным частным парком, украшенным фонтанами, и возможностью выбрать не только квартиры и пентхаусы, но и таунхаусы.
  • Не менее интересный проект – «Кленовый DOM», комплекс с необычной архитектурой на Остоженке, на берегу Москвы-реки. Отличительная особенность этого малоэтажного комплекса – огромные панорамные окна. Площадь квартир – от 219 кв. м, стоимость – от 219 млн рублей.

Категория А

  • ЖК «Легенда Цветного» – одна из самых заметных построек Мещанского. Стильное здание, созданное в американском бюро NNBJ, считается одним из лучших жилых комплексов центра столицы. Площадь квартир – от 130 кв. м, цена – от 92 млн рублей.

Категория В

  • Barrin House – жилой комплекс в Хамовниках, гармонично вписанный в историческое окружение, представляет собой шесть особняков с большими внутренними дворами. Продолжая тему дворянского гнезда, каждый особняк носит имя одной из благородных аристократических фамилий – Долгорукий, Голицын, Волконский. Площадь квартир – от 70 кв. м, стоимость – от 48,3 млн рублей.
  • «Резиденция МОНЕ» – 18-этажный комплекс, расположенный в Пресненском районе, неподалеку от башен «Москва-Сити». Это уникальный архитектурный проект, созданный всемирно известным европейским бюро Swanke Hayden Connell Architects. Помимо апартаментов и пентхаусов в комплексе предусмотрен внутренний сад с фонтаном и картинная галерея. Площадь апартаментов – от 65 кв. м, стоимость – от 26 млн рублей.

Категория С

  • ЖК Sky House на Якиманке – масштабный проект, рассчитанный на 539 квартир. Площадь квартир – от 54 кв. м, цена – от 22 млн рублей.
  • «Итальянский квартал», вдохновленный средиземноморскими мотивами, расположен в Тверском районе. Каждый дом-особняк назван в честь какого-нибудь итальянского города – Генуи, Милана, Неаполя. Комплекс действительно напоминает район солнечной Италии, волшебством перенесенный в центр Москвы. Площадь квартир – от 50 кв. м, стоимость – от 16 млн рублей.

Продажа элитных квартир: цены и актуальные предложения

На конец 1-го квартала 2015 года средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках ЦАО Москвы составила примерно 850 000 рублей за кв. м. На конец 1-го квартала 2015 года на первичном рынке элитного жилья ЦАО наибольшая доля предложений пришлась на квартиры стоимостью до 60 млн рублей. Самые дорогие районы Москвы – Китай-город, где средняя цена кв. м доходит до 1,5 млн рублей, а также Патриаршие Пруды и Якиманка. Самые же разумные цены – в Хамовниках, Пресненском, Новослободском и Донском районах и в Замоскворечье.

Сложная экономическая ситуация в стране дает покупателям повод рассматривать покупку элитного жилья не столько для проживания, сколько для сохранения капитала. Как известно, квадратные метры – самое надежное вложение средств, поэтому инвестиции в элитные квартиры актуальны как никогда. Специалисты сходятся во мнении: чем выше степень готовности объектов, тем ниже риск, что проект будет заморожен. Поэтому сегодня лучшим выбором являются жилые комплексы, которые будут сданы до конца 2016 года.

Элитные жилые дома требования

Первые элитные жилые дома в Москве — появившиеся в начале 2000-х годов — обладали минимумом инфраструктурных площадей. Девелоперам «нулевых» достаточно было «воткнуть» жилую коробку где-либо на «Золотой миле», «нарезать» квартиры и продавать их втридорога. И пусть в доме нет ничего, кроме жильцов, окна квартир которых выходят на соседние обветшалые здания… Сегодня один из самых дорогих районов столицы — Остоженка превратилась, по сути, в обычный спальный район Москвы: жильцы дорогих клубных домов в них только ночуют, а все свое время проводят в пути между школами (куда надо отвезти детей), офисными центрами, магазинами, спортзалами и SPA-салонами — все это находится где угодно в Москве, но только не на Остоженке. Поэтому сейчас инфраструктурная составляющая жилого проекта премиум-класса стала для покупателей, а значит, и для девелоперов одной из главных.

Что входит в понятие инфраструктуры современного ЖК класса de luxe?

«К минимальному набору инфраструктуры можно отнести подземный и гостевой паркинги, охрану и наличие огороженной благоустроенной внутренней территории», — рассказывает руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева. Но это стандартный минимум. По словам эксперта, обязательными атрибутами ЖК класса de luxe сегодня считается наличие:

  • консьерж-услуг,
  • wellness-центра,
  • SPA,
  • бассейна,
  • ТРЦ,
  • детских и спортивных площадок,
  • детских образовательных учреждений.
Смотрите так же:  Налог на дивиденды кипрской компании

Отметим, что все вышеперечисленное распространяется не только на московское элитное жилье, но и на недвижимость соответствующего класса по всему миру. Например, все современные жилые комплексы класса de luxe в Лондоне предлагают довольно богатую инфраструктуру. «Ее набор зависит от размера комплекса. Чем больше ЖК, тем больше различных сервисов, — рассказывает директор по зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова. — В небольших «бутиковых» домах имеется круглосуточный консьерж-сервис, подземный паркинг с услугами парковщика, тренажерный зал, может быть небольшой кинозал и бассейн. В больших элитных многоквартирных домах к этому набору обычно добавляется бассейн, бизнес-центр, библиотека или комната, которую можно использовать для приемов посетителей. В самых шикарных домах, таких как One Hyde Park, также имеется большой зал, который можно использовать для приемов и частных ужинов, гольф-симулятор. Помимо тренажерного зала, есть несколько комнат для индивидуальных тренировок, комнаты для массажных процедур».

Приведем и московский пример. В ЖК Knightsbridge Private Park — проекте квартальной застройки класса de luxe в Хамовниках — будет детский сад, площадки для игр, зоны отдыха, подсобные помещения для хранения вин и шуб, фитнес-центр с бассейном 25 м, магазины, клубное кафе. «Все это оформляется с участием западных специалистов, — говорит коммерческий директор компании «Реставрация Н» Тимур Сухарев. — Над интерьерами общественных зон и объектов инфраструктуры, а также ландшафтом частного парка работают известные британские дизайнеры. Наш проект — пока единственный в Москве жилой комплекс, где покупателям квартир предлагается сразу несколько разных вариантов дизайна интерьеров от западных «звезд»».

Рассмотрим все инфраструктурные объекты ЖК класса de luxe на примерах.

Детская инфраструктура

«В связи с осложнением дорожной ситуации в Москве есть потребность иметь в шаговой доступности максимальное число бытовых и досуговых услуг, — говорит директор департамента продаж городской недвижимости Blackwood Оксана Дивеева. — Инфраструктура очень важна для покупателей сейчас, особенно для семей с детьми».

В крупных московских ЖК класса de luxe детская инфраструктура, как правило, представлена детскими клубами, магазинами, центрами развития и временного пребывания, детскими спортивными секциями, музыкальными и творческими мастерскими для детей и подростков. В частности, в жилом квартале Knightsbridge Private Park будет организован необычный детский сад. «Дошкольное заведение будет расположено в отдельном двухэтажном корпусе на территории элитного квартала, — рассказывает о проекте Тимур Сухарев. — Для детей будут оснащены музыкальный и спортивный залы, управление детским садом будет осуществляться компанией с профессиональным составом педагогов, психологов и преподавателей – носителей языка. Каждому ребенку будет обеспечен индивидуальный подход».

Иногда премиальный клубный дом не имеет больших дополнительных площадей и под детскую зону выделена одна маленькая игровая комната, оборудованная для досуга детей. Так, к примеру, сделано в элитных домах в Гранатном переулке.

Зеленые зоны

Говорить о больших зеленых зонах в современных элитных ЖК в Москве практически невозможно — примеров очень мало. Зачастую новые дома класса de luxe — образцы точечной застройки города: где уж застройщикам думать о парках.

Другое дело, если застройка, что называется, квартальная. «В проекте Knightsbridge Private Park девелопер пошел на интересное решение создания своего собственного парка площадью около 2 га внутри комплекса, расположив корпуса по периметру площадки, — рассказывает эксперт из компании Blackwood. — Уникальность данного проекта в том, что вместо плотной жилой застройки и коммерческих площадей концепция предлагает зеленые насаждения на собственной территории, такого еще никто не делал (были проекты с ландшафтным дизайном, но не с парком)».

Парковка

Стоит отметить, что раньше встречалась проблема с нехваткой паркинга в элитных жилых комплексах, сейчас покупателям предлагается 2-3 машиноместа на 1 квартиру, при этом в некоторых ЖК продажа машиномест привязывается к продаже квартиры.

Кафе и рестораны

Самым распространенным объектом инфраструктуры в жилых кварталах сегодня являются предприятия общественного питания — кафе и рестораны. Причем зачастую они работают не только на жителей дома, но и на людей «с улицы». Такое относится скорее к «низким» классам жилья — эконом-классу и бизнес-классу. Ситуация в премиальных ЖК или клубных домах другая. Здесь люди стремятся к индивидуальности и приватности, ограничивая себя от посторонних вокруг. Инфраструктура таких комплексов работает на внутренних пользователей. На территории Knightsbridge Private Park, который мы уже приводили к примеру, концептуальное кафе будет работать по системе закрытого клуба, доступного лишь для жильцов этого жилого комплекса.

Бассейн, спортзал, SPA

Также «завсегдатаями» нежилых помещений на цокольных этажах городских домов являются спортивно-оздоровительные предприятия. Бассейны, фитнес-центры и салоны красоты есть в каждом микрорайоне и даже квартале столицы. Фактически набор такой инфраструктуры идентичен для всех классов жилья. Разница лишь в уровне предоставляемых услуг и ценах на них. Если это спортивный клуб, то он будет отличаться ценой и масштабом, если это салон красоты, то в премиальном доме это уже будет называться не «салон красоты», а «SPA-салон», и перечень услуг будет разнообразней, с тайским массажем вместо простого массажа. Это философия элитного сегмента. В Knightsbridge Private Park двухуровневый wellness-центр будет включать SPA-салон, фитнес-студию, а также большой плавательный бассейн с отделкой из мрамора длиной 25 м. Естественно, все будет максимально приватно и закрыто для широкой публики.

Консьерж-сервис

Консьерж-сервис стоит недорого, входит в общее обслуживание дома премиум-класса. Иногда подобные услуги называют, как в гостиницах, room-сервисом. Этим обычно занимается один человек, находящийся на ресепшен, в функции которого входит координация запросов жильцов на различные услуги.

В российской практике состоятельные жильцы домов класса de luxe пока не «приучены» полноценно пользоваться консьерж-сервисом. Обеспеченные жильцы, как правило, имеют личных ассистентов в офисе, которых они хорошо знают и которым доверяют решение своих вопросов, например бронирование гостиниц и билетов. К консьерж-услугам прибегают нечасто: это какие-то мелкие просьбы вроде заказа столика в ресторанах, доставки еды, бронирования билетов в театр, организации пропуска для гостей.

Безопасность

«В жилых комплексах повышенной комфортности элитного класса организация безопасности не относится к инфраструктуре, так как это не дополнительное преимущество комплекса, а его обязательная и очень важная составляющая, — рассказывает Оксана Дивеева. — Мы знаем случаи, когда высокопоставленные жильцы отказывались покупать квартиру, которая им понравилась, из-за того, что дом не прошел проверку в личной службе безопасности клиента».

Отметим, если в бизнес-классе к системам безопасности относится лишь забор, шлагбаум и охранник на входе, то в премиальном доме требования к безопасности уже значительно выше. Это и видеонаблюдение по периметру, и круглосуточная военизированная охрана, прошедшая специальное обучение. Всех жителей дома, как правило, секьюрити знают в лицо и их гостей тоже. Прежде чем высокопоставленный человек решит купить квартиру, его охрана проверяет дом на соответствие уровню безопасности. В компании «Реставрация Н» заверили, что системам безопасности в Knightsbridge Private Park уделено должное внимание: «Мы не комментируем такие вещи, — сказал Тимур Сухарев, – но считаем этот пункт крайне важным. Наш уровень безопасности соответствует самым высоким международным и отечественным стандартам».

Классификация элитного жилья в Москве

В январе 2013 года Российская гильдия риэлторов (РГР) впервые за более чем 20 лет своего существования утвердила единую рыночную методику классификации жилых комплексов. (скачать в exell). Однако многие российские девелоперы и агентства недвижимости уже много лет используют собственные методики оценки и не заинтересованы в единой, унифицированной методики классификации! По мнению некоторых экспертов:

«Невозможно создать единую формулу классификации для всего многообразия московского рынка элитной недвижимости. Все существующие сегодня классификации используются в рекламных целях. Девелоперы, застройщики и риэлторские агентства разрабатывают классификации исключительно под свои же проекты, что позволяет им продавать жилье бизнес-класса по цене элитного, компрометируя таким образом всё профессиональное сообщество»

Попытки составить и ввести единую классификацию жилья на московском рынке недвижимости предпринимались еще с 1996 года, но успехом не увенчались.

Все эти схемы и методики не получили общественного признания, так как критерии одного участника рынка не устраивали других и наоборот.

Один из вариантов классификации элитной недвижимости в Москве

Элитную жилую недвижимость делят на 4 класса: «А» (Luxe), «A-», «В» и «С».

Подобная классификация уже давно используется риэлторским сообществом и помогает клиенту понять, каких характеристик стоит ожидать от элитного объекта, ведь каждый класс отвечает определенному набору требований, в число которых входит: местоположение, архитектурный облик и технология строительства, тип остекление, внутренняя отделка общественных зон, отделка и площадь квартир (апартаментов), высота потолков, инженерное обеспечение, оформление и качество придомовой территории, уровень безопасности, внутренняя и внешняя инфраструктура жилого комплекса.

ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЕЛИТСЯ НА ДВЕ БОЛЬШИЕ ГРУППЫ:

  • Дореволюционные дома и особняки из старого жилого фонда Москвы;
  • Современные жилые комплексы и новостройки.

Современные жилые комплексы

Элитные новостройки Москвы делятся на несколько классов. При оценке объекта недвижимости следует помнить, что со временем критерии элитного жилья могут изменяться, и каждый конкретный дом может переходить в из одного класса в другой.

Памятка для покупателей:

«Цена не определяет категорию дома, а наоборот — напрямую зависит от того, какой категории соответствуют характеристики дома»

Класс «А» (Luxe, De Luxe)

Дома этой категории должны непременно обладать следующими характеристиками:

  • Месторасположение в престижном районе ЦАО. Наличие в окружающей застройке и в районе других домов класса «А» и класса «А-»;
  • Однородность социального окружения, известные соседи. Количество квартир в доме не более 30!, по другим данным — не более 50!
  • Архитектурный проект от известного бюро. Дорогие материалы в отделке входной группы и общественных зон, удобные планировочные решения, квартиры (апартаменты) от 100 кв.м, высота потолков от 3,3 м.
  • К классу «А» могут относиться только новостройки. У застройщика проекта должна быть высокая репутация. Чаще всего, жилье класса «А» возводят в Москве западные подрядчики.

Элитное жилье класса «А-»

К этому классу относятся те жилые комплексы, которые по объективным причинам не могут соответствовать классу «А» сразу по всем перечисленным критериям. В основном все различие между элитным жильем класса «А» и класса «А-» сводятся к большему количеству квартир (апартаментов) у последнего и чуть менее престижным районом расположения.

Элитная недвижимость класса «В»

Отличительные особенности и характеристики элитной недвижимость класса «B»:

  • Элитные дома этого класса могут быть расположены в ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО Москвы;
  • Дома класса «B» могут быть как вновь построенными, так и реконструированными.
  • Количество квартир не имеет принципиального значения и может доходить до 500;
  • Как правило, у домов класса «В» есть большая придомовой территории (несколько гектар) с ландшафтным дизайном, детскими площадками, гостевым паркингом.
  • Подземная парковка обязательна из расчета 1 машиноместо на квартиру.
  • Потолки могут быть несколько ниже, чем в домах класса «А» и класса «А-» (от 3 м).
  • Достаточно высокий уровень безопасности: круглосуточная охрана, КПП, видеодомофоны.
  • В жилых комплексах категории «В» хорошо развита внутренняя инфраструктура! Часто в этих домах есть свой собственный фитнес-клуб, СПА-салон, торговый центр, кафе и рестораны.

К этой категории относятся почти все масштабные проекты жилых комплексов, такие как: «Триумф Палас», «Дом на Мосфильмовской», «Алые Паруса» , «Воробьевы горы» и др.

Элитное жилье класса «С» (фактически бизнес-класс)

Как правило, к этому классу относят элитное жилье, построенное в 90-х годах. В то время рынок премиальной недвижимости только зарождался и застройщики просто не умели строить по-настоящему элитные объекты. Дома этой категории не привязаны к конкретному месторасположению, имеют подземную или огороженную наземную парковку, чаще всего — огороженную территорию, «присвоить» которую в 90-х годах было весьма просто. В остальном — это обычные дома, которые сейчас можно классифицировать как «бизнес-класс».

Элитные дома, построенные до 90-х годов

Элитную недвижимость старой постройки нельзя классифицировать по той же схеме, что и современное жилье, ведь почти каждый старинный дом уникален и является объектов культурного наследия! К этой группе элитной недвижимости можно отнести три типа объектов:

  • Дореволюционные дома и особняки, построенные в период экономического расцвета царской России;
  • Сталинские дома, построенные в период с 1935 по 1960 г. (к этой категории относятся всем известные «сталинские высотки», а также «Дом на Набережной»;
  • Дома ЦК, построенные для руководителей ЦК, Совмина, Минобороны в период с 1960 по 1992 г.

На Западе разделения жилой недвижимости на классы тоже весьма условно. Например, в США нет термина «элитное жилье» в российском понимании этого слова, вся недвижимость в Штатах делится по видам — частный дом, таунхаус, апартаменты, пенхаус и т.д. Главный критерий стоимости недвижимости — ее месторасположение, и именно на основании этого параметра формируются все остальные характеристики жилья: однородность социального окружения, инфраструктура района, архитектурные особенности и качество строительных материалов, планировка и пр.

Характеристики элитного жилья – как распознать «элитку»

Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории. Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей. Специалисты проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к элитному жилью.

Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.

Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.

«Четкие, а главное, единые критерии новостроек, дадут рынку толчок к дальнейшему развитию, особенно в регионах. Очень часто возникает путаница в оценке тех или иных объектов, в аналитических обзорах — и одна из причин, это отсутствие принятой всеми крупными игроками классификации объектов недвижимости», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Специалисты компании проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к классам жилья. Ниже приведены основные (но далеко не единственные) признаки элитного жилья:

Элитное жильё можно узнать с первого взгляда. Это новые дома, в которых сохранён исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект

В здании может быть максимум 300 квартир, по 4 на этаже. Площадь жилья в элитном доме начинается от 60 кв. м. Планировка может быть разной — от классической семейной с несколькими спальнями до свободного пространства по принципу лофта. Обязательно предусмотрена просторная кухня — от 20 кв. м.

Высота потолков от 3 м. В элитных квартирах большие окна. Пластиковые стеклопакеты неприемлемы — только рамы из твёрдых пород дерева.

В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 м/место на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.

Владельцы элитного жилья спят спокойно. Их дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн. Секюрити элитного дома не разгадывают кроссворды в подсобке — профессионалы должны контролировать безопасность каждого этажа.

  • Современное инженерное оснащение

Жители элитного дома не знают проблем с перебоями электричества и отключением горячей воды. Здание оснащено по последнему слову техники. В нём есть автономный тепловой пункт, центральное кондиционирование, современные фильтры очистки воды и воздуха, приточно-вытяжная вентиляция, безопасные и бесшумные лифты. Часто в элитном жилье установлена автоматизированная система «Умный дом».

Большинство элитных домов — это комплексы с развитой инфраструктурой высокого уровня. К услугам жителей собственные фитнес-клубы, spa, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары.

Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.

Сегодня в Москве насчитываются 57 элитных объектов, которые полностью соответствуют принятой классификации. Средняя стоимость квадратного метра элитной квартиры — 18 тысяч долларов, элитные апартаменты обойдутся в 16,7 тысяч долларов за квадрат.

Стоит отметить, что местоположения нет в списке основных критериев элитного жилья. В Москве элитная недвижимость представлена как в центре города — на Остоженке, Пречистенке, Арбате или Патриарших прудах, так за пределами Садового кольца. Востребованы элитные дома на Краснаой Пресне, Плющихе, Фрунзенской набережной. Знаменит элитный запад столицы — проспект Вернадского, Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты.

Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Не элитное, но престижное: что такое жильё бизнес-класса

На рынке недвижимости есть несколько классов жилья, и если с квартирами класса «комфорт», «эконом» или «элит» всё относительно ясно, то что такое «бизнес-класс», для многих остаётся загадкой. В особенностях таких квартир разобрался АиФ.ru.

Понятие «квартира бизнес-класса» появилось в девяностые вместе с новым классом жилья, занявшим промежуточное положение между элитной недвижимостью и обычными панельными домами. «Средним» свой продукт никто называть не стал, и поэтому в рекламу, а затем и в деловую лексику вошёл термин «бизнес-класс», знакомый всем по автомобильному рынку и авиаперевозкам.

«Целевой аудиторией нового сегмента жилья стали наиболее обеспеченные представители зарождавшегося среднего класса, готовые платить за дополнительные качество и удобства. Они подходили к покупке более рационально, чем покупатели элитной недвижимости: среди них было много предпринимателей — возможно, поэтому слово «бизнес» в названии оказалось таким уместным и прижилось», — считает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.

Метраж и высота потолков

Метраж квартиры бизнес-класса больше, чем в эконом-классе, и меньше, чем в элитном. Средняя площадь «однушки» — 55 кв. м, «двушки» — 81 кв. м, «трёшки» — 117 кв. м, при этом площадь кухни должна составлять не менее 12 кв. м, а высота потолков — не ниже 2,8–3 м. Дома строят по технологии «монолит», «монолит-кирпич» или «кирпич». Здание должно быть выполнено по индивидуальному, а не типовому проекту.

В квартирах бизнес-класса обычно большие окна, оборудованные качественными стеклопакетами, они всегда имеют свободные планировки. Площадь балконов и лоджий больше, чем в домах эконом-класса, а все коммуникации (интернет, телефон и проводка) выполнены на высоком уровне. Чаще всего такое жильё сдаётся без отделки, чтобы жильцы могли сами выбирать дизайн интерьеров. И всё же, в отличие от элитного жилья, некоторые квартиры в домах бизнес-класса продаются и с отделкой от застройщика. В таком случае ремонт выполняется на более высоком уровне в сравнении с домами класса «эконом». Это касается как качества материалов, так и мелких деталей интерьера: дверных ручек, розеток, плинтусов и т. д.

В отличие от элитного жилья, количество квартир в комплексах бизнес-класса может быть больше ста, но в то же время их меньше, чем в домах эконом-класса. Большое внимание уделяется оформлению входных групп: они более просторные, при отделке используются более качественные материалы.

Важная особенность такого жилья — подземный паркинг, причём на каждую квартиру должно приходиться как минимум одно машино-место. Для сравнения, в жилых комплексах класса «комфорт» эта цифра нередко в разы меньше, а в домах эконом-класса подземный паркинг может быть не предусмотрен вовсе.

«В домах бизнес-класса должен быть повышенный уровень безопасности и инженерного обеспечения, в который входят современные лифты импортного производства, централизованная приточно-вытяжная вентиляция, климат-контроль, дополнительные уровни водоподготовки и пожарной сигнализации», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, по данным эксперта, у такого жилья должна быть охраняемая дворовая территория. Для комфорт-класса такое условие не обязательно, а в элитном должны быть также организованы видеонаблюдение и сигнализация.

Размытый «бизнес»

В последние годы из обязательных критериев ушёл главный — расположение. Когда-то бизнес-классом мог называться только комплекс, расположенный в границах ТТК либо на территории ближайших престижных районов. Сейчас это правило продолжает действовать только для элитного жилья. «В последнее время понятие «бизнес-класс» стало размываться, во многом благодаря комфорт-классу, который часто называют «бизнес-минус», — считает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Для этого класса, так же как и для «бизнеса», характерны монолитное домостроение, охраняемая территория, реализация концепции «двор без машин» (предусмотрен подземный паркинг), инфраструктура, качественные входные группы». Впрочем, назвать бизнес-классом жильё в комплексе, расположенном в неблагополучном с точки зрения экологии районе, нельзя. Не может быть построено такое жильё и в далёком Подмосковье: транспортная доступность для бизнес-класса по-прежнему остаётся ключевым фактором.

«Стоимость 1 кв. м в московских новостройках бизнес-класса на данный момент составляет около 230 000 руб. При этом разброс цен достаточно велик: от 150 000 до 500 000 руб. за кв. м. Это связано с особенностями качественных характеристик объектов, стадией их строительства и местоположением», — рассказала Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

По данным «Метриум групп», самое дорогое предложение бизнес-класса на первичном рынке жилья — шестикомнатная квартира площадью 346,2 кв. м, которая стоит 173,1 млн руб. Самый бюджетный объект можно купить за 6,85 млн руб.

Культовые и актуальные или Топ-10 знаковых элитных ЖК на вторичном рынке

Покупатели элитных квартир в Москве – довольно консервативная и взыскательная публика. Приобретая жилье, многие из них предпочитают уже готовые объекты, которые можно увидеть своими глазами, оценить то пространство, в котором они будут жить. Однако далеко не все построенные за последние годы элитные дома удовлетворяют требованиям современных клиентов. Как показывает практика, основной спрос на вторичном рынке премиального жилья сосредоточен в довольно ограниченном круге проектов. Аналитики компании «Метриум Групп» обработали поступающие от потенциальных покупателей заявки и составили рейтинг культовых проектов высшего ценового сегмента[1] на вторичном рынке, многие из которых не утратили своей актуальности даже спустя 10 лет после окончания строительства.

Вне всякого сомнения, один из самых известных на рынке элитных проектов. «Пречистенка, 13» — это отреставрированный доходный дом предпринимателя Якова Рекка, построенный в 1910-11 годах по проекту знаменитого архитектора Густава Гельриха. Дом был прославлен еще Михаилом Булгаковым сразу в двух романах – «Мастер и Маргарита» и «Собачье сердце».

10 лет назад начались работы по реставрации дома. У него появился двухуровневый подземный паркинг, были восстановлены квартирные планы начала XX века, а исторический фасад бережно сохранен. Проект сдан в эксплуатацию в 2012 году и до сих пор остается одним из самых дорогих в столице – средняя стоимость квадратного метра составляет $45 тыс. При этом квартиры на рынке появляются редко и довольно быстро – по меркам элитного жилья – находят покупателей.

Одной из особенностей «Остоженка Парк Палас» является то, что это самый большой жилой комплекс в районе Золотой Мили. Если большинство «соседей» – это клубные дома, то по адресу Хилков переулок, 1, представлено около 130 квартир. И вопреки распространенному мнению о том, что покупатели элитного жилья предпочитают камерные проекты, масштабный ЖК «Остоженка Парк Палас», сданный в эксплуатацию в 2009 году, пользуется высоким спросом и сегодня. Средняя стоимость квадратного метра составляет $24,5 тыс.

Строительство жилого комплекса «Новая Остоженка» было завершено более 10 лет назад – в 2004 году. Однако актуальности проект не утратил до сих пор. Во многом благодаря тому, что его возведением занимался один из ведущих столичных девелоперов – компания «Дон-Строй Инвест». Помимо применявшихся при строительстве передовых технологий, проект интересен тем, что при оформлении фасадов использовался травертин, специально доставлявшийся из Ирана. А резьбой по камню занимался известный художник и скульптор Юрий Вайс. Архитектором же проекта является Андрей Трофимов, руководитель архитектурного бюро ТРОМОС, который сам проживает в этом доме, что является лучшей оценкой качества жилого комплекса. Средняя стоимость квадратного метра сегодня составляет $20 тыс.

Девелопером жилого комплекса Crystal-House является Rose Group, что уже говорит о многом – это один из первых и крупнейших застройщиков Золотой Мили, во многом благодаря которому и возникла мода на этот район. На текущий момент (компания разрабатывает еще ряд проектов на Остоженке) Crystal-House является одним из самых «свежих» объектов Rose Group в данной локации – он был сдан в 2006 году. За 10 лет интерес покупателей к этому дому, архитектура которого действительно напоминает кристалл, не угас. За счет чего цены здесь держатся на довольно высоком уровне – $18 тыс. за «квадрат».

Жилой комплекс «Андреевский» находится в части района Хамовники, расположенной за пределами Садового кольца. Благодаря этому обстоятельству цены здесь несколько ниже, чем в Золотой Миле – в среднем $15,6 тыс. за квадратный метр. Проект был сдан в 2012 году.

Несмотря на европейское название, внешний облик жилого комплекса «Венский дом», построенного в Хамовниках в 2004 году, перекликается с лучшими образцами так называемой сталинской архитектуры. За счет чего прекрасно вписывается в городскую среду района Плющихи. Интересная деталь: хотя «Венский дом» и был сдан уже 12 лет назад, здесь до сих пор можно приобрести квартиры без отделки. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет $15,4 тыс.

Жилой комплекс «Литератор» является самым «молодым» в данном обзоре: свой статус с «первичного» на «вторичный» он поменял лишь в 2015 году. Это объясняет большое количество выставленных на продажу квартир по данному проекту – многие из них приобретались с инвестиционными целями. И инвесторы не прогадали. Жилой комплекс «Литератор» является одним из самых востребованных сегодня на рынке элитного жилья. Средняя стоимость «квадрата» здесь составляет $13,8 тыс.

Впрочем, интересы покупателей элитного жилья сегодня не ограничиваются лишь Центральным административным округом и районом Хамовники. Они активно приобретают жилье в знаковых проектах Западного округа, среди которых и ЖК «Золотые ключи-2» от одного из крупнейших (в прошлом) столичных девелоперов – Mirax Group. И хотя у Сергея Полонского дела сегодня идут неважно, реализованные им проекты по-прежнему считаются одними из лучших в городе. Средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Золотые ключи-2» (сдан в 2008 году) составляет $10,3 тыс.

Формально жилой комплекс «Шуваловский» (как и соседний DOMINION) относится к сегменту бизнес-класса. Однако уровень средней стоимости квадратного метра – $9,4 тыс. – вполне позволяет ему позиционироваться в премиальной категории. Впрочем, как и остальные характеристики: расположение в престижном районе Воробьевых гор, развитая инфраструктура, высокое качество строительства от одного из лидеров столичного рынка – группы компаний «ИНТЕКО». За счет этих и многих других качеств, данный проект востребован среди покупателей с бюджетом от $600 тыс. до $1,2 млн.

Жилой комплекс DOMINION от соседа отличает более поздний срок сдачи в эксплуатацию – 2013 год против 2008-го. А также чуть более доступные цены — $8,5 тыс. за средний «квадрат». Впрочем, за счет большей площади квартир бюджет покупки здесь выше — $1-1,5 млн.

«Количество сданных за последние 10-15 лет элитных жилых комплексов в Москве превышает полторы сотни, — комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Однако далеко не все из них проходят проверку временем. Многие проекты, к сожалению, успевают морально устареть еще до окончания первичных продаж – на рынке представлено немало элитных объектов, от квартир в которых инвесторы не могут избавиться годами. А для того, чтобы жилой комплекс не утратил своей актуальности и был востребован на протяжении длительного времени, девелоперы должны ориентироваться не только на запросы современного покупателя, но и предугадывать требования тех клиентов, которые будут жить в доме через 5 или 10 лет. Инновационные строительные технологии, передовая инженерия, лучшие архитектурные проекты, премиальная локация – все эти факторы повышают шансы на то, что жилой комплекс получит статус культового и будет востребован на рынке долгие годы».

[1] В обзор не были включены жилые комплексы «Гранатный, 6» и «Гранатный Палас» ввиду ограниченного количества предложений на вторичном рынке и крайне высокого уровня цен. В связи с этим говорить о высоком интересе покупателей к данным проектам было бы неправильно.

Элитные жилые дома требования