Могу ли я сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Здравствуйте! Могу ли я сдать комнату в коммунальной квартире,без согласия соседей? И что делать если соседи против

06 Апреля 2016, 20:49 Алла, г. Москва

Ответы юристов (1)

Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом. Следовательно собственник вправе сдавать свою комнату в наем. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)». Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Однако следует учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире. Следовательно, Вы вправе сдать свою комнату в наем без согласия соседей. Это конечно верно лишь для того случая, если у Вас право собственности на комнату, если же вместо этого у Вас в свидетельстве указана доля в праве общей собственности на квартиру с выделением комнаты (как ни странно даже такое встречается), то тут согласие соседей необходимо.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Живу с мамой в комнате в коммунальной квартире. У нас три комнаты: одна наша, вторая соседская, но они там не живут, она закрыта, и третья в собственности у другой соседки.

В последнее время соседка начала водить «просмотры». Сначала думали, что хочет продать, но выяснилось, что сдавать. Буквально сегодня привела на просмотр какую-то женщину и мужчину откровенно южной наружности. Женщина подходит ко мне и говорит, мол давайте дружить, потому что теперь в этой комнате будут жить мои сотрудники, с таким тоном, как-будто вопрос уже решён.

Год назад в комнате вместе с этой соседкой проживал её сын. Он южанин полукровка: у него отец из Грозного, а сама соседка вроде бы русская, но не Москвичка. Переехали они оттуда в Москву около 3-4 лет назад. Сын был с неуравновешенной психикой, судя по поведению с каким-то психическим отклонением.

Год назад её сын без каких-либо на то причин нанёс мне два ножевых ранения в жизненно важные места (в шею между сонной артерией и яремной веной и в спину чуть ниже левой почки), каким-то чудом не задев жизненно важные органы. Скрылся и сейчас он находится в федеральном розыске.

Соответственно, к нам опять хотят подселить южан. Судя по словам «будут жить», их будет несколько. Разумеется, мы хотим этого избежать, потому что неизвестно, что им в голову может взбрести. Элементарно страшно за свою жизнь.

**Ещё мы очередники на жильё с декабря 1991 года. Но всё, что мы слышим — это кормёжку обещаниями и недвижимость в Чехове, за которую ещё надо будет доплачивать. Чтобы оставить комнату за собой и не терять московскую прописку нужно доплатить сумму, которой у нас нет. Либо коренным москвичам лишаться московской прописки и ехать жить в славный город Чехов. при этом тоже ещё доплатив.

Что нам можно сделать в сложившейся ситуации?

1) законна ли сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей?

2) какие в этом случае им необходимы документы, чтобы было всё по закону и какие есть в их схеме слабые места, на которые мы можем надавить? в т.ч. в суде.

3) в какие инстанции можно обратиться по вопросу нашей очереди на жильё? (сейчас сделали единую электронную систему и всё, что знают болванчики (специалисты), сидящие в окне — это порядковый номер в очереди. По остальному ни бе, ни ме. На мой вопрос: если такими темпами очередь будет двигаться, то квартиру нам дадут уже в следующей жизни, он просто ехидно улыбнулся). Как попасть на приём к действительно знающему человеку и какова его должность?)

4) может ли как-то сыграть нам на руку, что сын арендодателя находится в федеральном розыске? (может быть что он южанин и опять нам пытаются подселить южан)

5) может быть есть схема, которая могла бы нам в этой ситуации помочь?

Получилось много и эмоционально, потому что уже накипело из-за отчаяния.

Можно ли запретить сдавать комнату соседу в коммунальной квартире?

Здравствуйте, я проживаю в Санкт-Петербурге, в коммунальной 3-комнатной квартире, одну из комнат хочет сдавать сосед, комната у него приватизирована, но сама квартира считается как общая долевая собственность. Вопрос, может ли сосед сдавать комнату без согласия соседей? Или могут ли они использовать общую собственность (кухню, ванну, туалет), без согласия соседей? Если нет, то можно указать ссылки на закон, на который можно оперировать в споре.

Ответы юристов (3)

согласие Ваше не требуется только если определен порядок пользования общим внутриквартирным имуществом.

Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. запретить нельзя.

Как Вы сами понимаете он сдаст и спрашивать не будет.

Но, принимая во внимание подход ВС РФ к данному вопросу, Вы можете объяснить ему, что на оснвоании этого, Вы сможете потребовать выселения жильцов в судебном порядке, на основании того, что им не был согласован порядок использования мест общего пользования.
Это повлечет в свою очередь обращение жильцов к нему с иском о возврате уплаченного за наем жилого помещения и невозможность впоследующем сдачи этого жилья

Порядок пользования нанимателями комнаты

Смотрите так же:  Приказ министерства транспорта российской федерации от 17122018 г 470

в коммунальной квартире
общим имуществом

должен быть согласован с
другими собственниками

жилых помещений в
этой квартире

Определение
Судебной коллегии

по гражданским делам
Верховного Суда РФ

от 24 сентября 2013
г. N 5-КГ13-101

Г. обратилась в суд с иском к Ф.
о защите
гражданских прав,

компенсации морального вреда. В обоснование иска Г.
указала, что

проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей
на праве

собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 24,6 кв. м
и

14,5 кв. м. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи

от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца
сдает

комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в

квартире граждане пользуются
местами общего пользования
(кухня,

ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

Г. просила запретить Ф. предоставлять
во владение, пользование

гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет,

кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности

двум собственникам комнат Г. и Ф.,
без письменного согласия
Г.;

обязать Ф. при
предоставлении своей комнаты
во владение,

пользование гражданам включать
в договор пункт
о запрещении

гражданам пользоваться общим имуществом
в коммунальной квартире;

взыскать с ответчика компенсацию
морального вреда, расходы
на

юридические услуги и госпошлину.

Решением Останкинского районного
суда г. Москвы от 11 октября

2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано.

Апелляционным определением
судебной коллегии по
гражданским

делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда

первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Г. просила
об отмене вынесенных судебных

Судебная коллегия
по гражданским делам Верховного Суда РФ

24 сентября 2013 г.
жалобу удовлетворила, поскольку
имелись

основания для отмены
вынесенных судебных постановлений в

кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

Как установлено
судом, Г. зарегистрирована и
постоянно

проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей
на праве

собственности принадлежат две
комнаты (площадью 24,6 кв. м
и

Собственником третьей комнаты
площадью 17,7 кв. м в указанной

квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф.

Порядок пользования
местами общего пользования
(кухня,

коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен.

С момента приобретения в
собственность названной выше комнаты

Ф., не вселяясь
в нее, по договорам
найма и договорам

безвозмездного пользования сдавала ее в наем различным
гражданам.

На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика
никто из

посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

Разрешая спор и
отказывая в удовлетворении заявленных
Г.

требований, суд исходил из того, что действующим законодательством

не предусмотрено такое
ограничение права собственника
жилого

помещения, как необходимость получения согласия собственников всех

жилых комнат в коммунальной квартире на
вселение собственником в

принадлежащую ему комнату
членов своей семьи
или иных лиц на

основании договора. При этом суд указал
на то, что
распоряжение

ответчиком своими правами
собственника комнаты в коммунальной

квартире и передача
права пользования общим
имуществом в

коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других

комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната
в

коммунальной квартире является
самостоятельным объектом права

собственности, в отношении
которого истец вещными
или

обязательственными правами не
обладает, а общее
имущество

собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе
права

собственности на комнату и объектом
самостоятельного права, по

смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может.

Суд апелляционной инстанции
согласился с данными выводами суда

первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда
РФ

признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций

основаны на неправильном толковании и применении норм материального

Собственник жилого помещения,
как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК

РФ, осуществляет права
владения, пользования и
распоряжения

принадлежащим ему на
праве собственности жилым
помещением в

соответствии с его назначением
и пределами его
использования,

которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения
вправе предоставить во владение и

(или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое

помещение гражданину на
основании договора найма,
договора

безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также

юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном

основании с учетом
требований, установленных гражданским

законодательством, указанным Кодексом. Собственник жилого помещения

обязан поддерживать данное помещение
в надлежащем состоянии,
не

допуская бесхозяйственного
обращения с ним,
соблюдать права и

законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями,

а также правила содержания общего имущества собственников помещений

в многоквартирном доме (чч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ
собственникам комнат в коммунальной

квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения

в данной квартире,
используемые для обслуживания
более одной

комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в
праве общей собственности на

общее имущество в коммунальной квартире
собственника комнаты в

данной квартире пропорциональна
размеру общей площади
указанной

Поскольку порядок использования общего
имущества в

коммунальной квартире не урегулирован
жилищным законодательством,

то в соответствии со ст. 7 ЖК
РФ к этим
отношениям применяются

нормы Гражданского кодекса РФ об
общей долевой собственности, в

частности нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности,

осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1
ст. 246 ГК

В соответствии с п. 1 ст. 247
ГК РФ
владение и пользование

имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по

соглашению всех ее участников,
а при недостижении
согласия — в

порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных
норм Гражданского кодекса РФ

собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения
и

пользования общим имуществом
в коммунальной квартире
должны

осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником
комнаты в коммунальной квартире

по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты

другим лицам (например, нанимателям)
предполагает, что эти
лица

будут пользоваться и общим имуществом в
коммунальной квартире, а

поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности,

то для обеспечения
баланса интересов участников
долевой

собственности вопрос о пользовании
общим имуществом нанимателями

комнаты необходимо согласовать
с другими собственниками жилых

помещений в коммунальной
квартире. Если такое согласие
не

достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается

Судом установлено, что
какого-либо соглашения между

собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и
Ф. о порядке

пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом

и ванной) не
заключалось, в том
числе не был
определен

собственниками комнат порядок пользования
общими помещениями в

квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат

в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. На эти

обстоятельства Г. указывала и в исковом заявлении.

Согласно ч. 2
ст. 56 ГПК РФ
суд определяет, какие

обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит
их

доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны

на какие-либо из них не ссылались.

Г. заявленные исковые требования
обосновывались ссылкой на

нормы ст. 41 ЖК РФ, ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Однако судебными
инстанциями названные нормы Гражданского

кодекса РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в

долевой собственности, применены
не были, юридически
значимые

обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в

коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма

жилого помещения, при
рассмотрении дела не
устанавливались.

Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими

правами собственника комнаты
в коммунальной квартире
(как

самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим

имуществом в коммунальной
квартире другим лицам
без согласия

собственника других комнат не нарушает имущественные права
истца,

сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств,

имеющих значение для правильного разрешения спора.

В мотивировочной части
решения суда должны
быть указаны

обстоятельства дела, установленные
судом, доказательства, на

которых основаны выводы суда об этих
обстоятельствах, доводы, по

которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми

руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

Судом требования
Гражданского процессуального кодекса
РФ к

содержанию решения не
были выполнены. В
мотивировочной части

решения по делу по иску
Г. к Ф.
о защите гражданских
прав,

компенсации морального вреда
нет ссылки на
конкретные

обстоятельства дела, установленные судом, а
также доказательства,

позволившие суду признать
заявленные Г. исковые
требования

необоснованными и прийти к выводу об отсутствии нарушения
прав и

По изложенным основаниям
Судебная коллегия пришла к
выводу,

что нарушение судом норм процессуального права об
исследовании и

оценке доказательств привело к
тому, что исковые
требования Г.

фактически оказались нерассмотренными.

Ссылку суда в обоснование отказа
в иске Г. на то, что
общее

имущество собственников комнат в
коммунальной квартире следует

судьбе права собственности на комнату и
объектом самостоятельного

права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может,
Судебная

коллегия признала несостоятельной, поскольку
к отношениям по

Смотрите так же:  Требования к бизнес-плану инвестиционного проекта

использованию общего имущества
в коммунальной квартире
подлежат

применению нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда
РФ

решение Останкинского районного
суда г. Москвы от
11 октября

2012 г. и апелляционное определение
судебной коллегии по

гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г.

отменила, дело направила
на новое рассмотрение
в суд первой

инстанции — Останкинский районный суд г. Москвы.

Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире, установлен пунктом 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ и не содержит указания на запрет на заключение договора найма.

Согласно пункту 1 ст. 76 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Из этого следует, что сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Ограничение права соседа сдавать внаем свою комнату в коммунальной квартире без получения Вашего предварительного согласия как участника общей долевой собственности нарушает его права, как собственника жилого помещения в данной квартире, что противоречит ст. 209 Гражданского кодекса РФ и ст. 30 Жилищного кодекса РФ

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.

Следовательно, требование пункта 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Соседи против сдачи комнаты? Наплевать!

Рынок аренды жилья богат и разнообразен. Одни снимают элитную квартиру, другие довольствуются комнатой в коммуналке. Однако последнее чревато неожиданными трудностями.

Рынок аренды жилья богат и разнообразен. Одни снимают элитную квартиру за миллион рублей в месяц, другие довольствуются комнатой в коммуналке тысяч за 15.

Когда человек снимает квартиру, дом или таунхаус, никаких вопросов ни у кого не возникает — у перечисленного жилья есть один хозяин, который и принимает важное решение и ни с кем по этому поводу не должен советоваться.

А вот когда дело доходит до сдачи комнаты в коммунальной квартире, то возможны разночтения. Одни утверждают, что разрешения соседей на сдачу комнаты не нужно, другие, нисколько не сомневаясь в собственной правоте, доказывают обратное. Так как дело обстоит на самом деле?

У тех, кто говорит о том, что согласие соседей необходимо, есть своя логика. В Жилищном кодексе России сказано, что общее имущество или общие места пользования в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат.

Вот, например, что говорится в 41 статье жилищного кодекса: “Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты”.

Именно исходя из этого и делается вывод, что наниматель будет пользоваться общим имуществом. А из-за того, что оно находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование им. А если нет согласия по этому вопросу, соответственно, нельзя сдавать и нужно офицаильное согласие.

Если рассуждать подобным образом, то и квартиру невозможно сдать без согласия остальных жильцов дома. Посмотрите, лестничная клетка, лифты, ступеньки, чердаки находятся в общей долевой собственности жильцов, которые являются собственниками квартир. А ведь наниматель будет всем этим пользоваться.

Но эта логика разбивается о решение Конституционного суда РФ, который еще в 1994 году признал право владельцев комнат в коммунальных квартирах на приватизацию данных комнат независимо о согласия соседей, являющихся нанимателями соседних комнат в этой же квартире.

“Согласия соседей для сдачи комнаты в коммунальной квартиры не надо — это непреложный факт, — говорит юрист Алексей Федоров. — Хозяин комнаты вправе сдать в наем свою комнату в коммунальной квартире. И здесь я отмечу один очень важный момент — комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Да, комната – это часть квартиры, но согласно закону в данном случае имеется в виду комната как часть. Понятно, что комната должна находиться в квартире, но это никоим образом не означает юридической взаимосвязи — комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности”.

В общем, если имущество, в данном случае комната в коммуналке, не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования этим имуществом. Это целиком и полностью дело собственника.

Так что отрицательная позиция соседей по коммуналке не имеет абсолютно никакого значения. Главное — это оформлять сдачу комнаты в законном порядке и платить с доходов все налоги. Чтобы никто из соседей не смог подкопаться.

Сдать комнату – без согласия соседей. Остальное – незаконно?

Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал Sobesednik.ru эксперт.

Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный — необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал. Но нет — он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем Sobesednik.ru обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».

Моя комната — имею право сдать!

— Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной — обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?

— Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.

Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ). Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить.

Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

— Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.

— Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.

— Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?

— В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.

Смотрите так же:  Детское пособие до полутора лет в 2018 году

Споры за кусок туалета

— Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают.

— Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.

Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое. А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.

Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом. Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос — о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду — даже не возникает.

Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.

— Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам.

— Да. И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.

В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».

Александр Перепелкин / архив редакции

— В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то — обращайтесь в суд. Правильно?

— Именно так. Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке — или на основании решения суда — не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.

— Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?

— Да. Трудно согласиться с такой юридической логикой — хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.

Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.

На чьей стороне суды

— Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?

— Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.

— Будет ли пересматриваться это определение?

— Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г. по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.

ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.

Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.

Может ли соседка сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия собственника другой комнаты?

Добрый день! Коммунальная квартира,два собственника(доли),имеет ли право соседка сдавать комнату без моего согласия.Имеет или нет и на каком основании? Спасибо.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Ирина. Свою комнату имеет право сдавать как собственник. Другое дело, что пользование местами общего пользования по согласию соседей. Почитайте выдержку из практики Верховного Суда РФ:

В соответствии с этими статьями собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в такой квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовывать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, порядок пользования общим имуществом устанавливается

судом (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 4).

По местам общего пользования спор может быть и между соседями. Так что не факт, что Вы выиграете суд по МОП. Это не является основанием для выселения нанимателей.

Уточнение клиента

Если я правильно поняла,без моего согласия сдать не может,так как я тоже собственник.А есть ли какой то номер документа,чем я могла бы мотивировать или только практика? Спасибо.

18 Октября 2017, 15:20

Ирина, простите, но Вы не совсем правильно поняли. Имеет соседка право сдать без Вашего согласия свою комнату, но пользование МОП решаются по согласию собственников. Если не достигли согласия, то в суде. Но во всё время судебного разбирательства наниматель имеет право проживать в комнате. По-любому суд разрешит нанимателю пользоваться МОП, укажет чем именно.

Уточнение клиента

18 Октября 2017, 16:18

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имеет ли право собственник сдавать квартиру без согласия соседей