Уступка прав и обязанностей между застройщиками

Здравствуйте! Мне нужна консультация по уступке прав и обязанностей между застройщиками — как происходит данная процедура? и как выглядит договор такого рода?

Ответы юристов (2)

Здравствуйте! Мне нужна консультация по уступке прав и обязанностей
между застройщиками — как происходит данная процедура? и как выглядит
договор такого рода?
Аля

О какой переуступке речь?

Может вы имеете в виду не застройщика, а участника долевого строительства?

в соот. со ст. 11 ФЗ № 214

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

За составлением договора обращайтесь к любому юристу. Затем договор регистрируется в Росреестре

Уточнение клиента

Нет нет, именно застройщика

Ну один застройщик уступает свои права и обязанности другому застройщику

12 Января 2017, 22:26

Застройщик не может уступить свои обязательства без согласия всех участников долевого строительства

Статья 391. Условие и форма перевода долга

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
2. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор уступки прав требования на квартиру

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Смотрите так же:  Иск об определении права пользования земельным участком

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и Откроется в новой вкладке.»>безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Оформление договора уступки прав в долевом строительстве

Планирую заключить договор по уступке прав требований в долевом строительстве в качестве покупателя. Какие документы мне необходимо проверить перед регистрации сделки в Росреестре? Какие документы необходимо подавать с моей стороны? Когда необходимо провести оплату продавцу? Какие документы должны быть мне переданы в результате регистрации! И в каких случаях регистрация не может быть проведена после подачи всех необходимых документов?

Ответы юристов (1)

Договор долевого участия: читаем вместе

Горький опыт научил: прежде чем покупать жилье в строящемся доме, надо крепко подумать. Люди уже поняли: гнаться за низкими ценами, приобретая квартиру на «нулевом» этапе строительства, рискованно. Сейчас большинство предпочитает приобретать квартиры уже после сдачи дома (как вариант – при готовности дома процентов на 70, когда ясно, что он будет достроен). Покупатели внимательно выбирают застройщика. И – крайне придирчиво читают договор долевого участия. Давайте вместе посмотрим, на что нужно обязательно обратить внимание в таком договоре.

Договор долевого участия считается самым надежным. Он защищен Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется.
В соответствии с законом, договор долевого участия считается заключенным только после обязательной регистрации в службе Росреестра (Федеральной регистрационной службе). Регистрация является гарантией того, что квартира будет продана дольщику и только ему, и исключает продажу одной и той же квартиры несколько раз.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть указаны:
— объект долевого строительства;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
— цена, сроки и порядок оплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.
Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.

«Шапка» договора. В названии договора должен присутствовать номер, в верхних левом и правом углах — дата составления договора и город. Далее идут участники договора: организация, ее представитель, на каком основании действует, юридический адрес.

Совет: желательно, чтобы в договоре было подробно указано: кем и когда зарегистрирован устав; свидетельство о гос. регистрации; кем является в организации лицо, заключающее договор (идеально — ген. директор); на основании чего назначен на должность. Когда организация невелика, можно включить его паспортные данные. Если в «шапке» договора указываются ссылки на доверенности — следует проверить, действуют ли эти доверенности на сегодняшний день.

Предмет договора. Ст. 2 п.1 Закона определяет: «Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Раздел договора говорит о вступлении вас в долевое строительство; указывает, на основании чего получена доля организацией; каков объем участия дольщика; идентификация его доли; стоимость доли и срок сдачи дома. Кстати, если застройщик заключит договор на ту же недвижимость с другими лицами, то обязан вернуть средства с двойными штрафами.

Совет: в договоре указывается строительный адрес: город, район, квартал (сектор, со всех сторон огороженный улицами), корпус (объект внутри квартала). Основание для получения доли в строительстве для заказчика — распоряжение губернатора. Объем вложений дольщика указывается в рублях. Идентифицируется доля подробно, например, следующим образом: «2-комнатная кв. на 4-м этаже, 65 кв.м. общ. площади, корпус 2, блок 1» (или указаны строительные оси А1-В3, 11-14). Срок сдачи указан в кварталах (1 кв. — январь-март, 2 кв. — апрель-июнь, 3 кв. — июль-сентябрь, 4 кв. — октябрь-декабрь). Сдача дома означает разрешение на ввод в эксплуатацию. Желательно вставить в этот раздел договора фразу: «Дольщик вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему долей». Она может понадобиться в случае уступки прав, к примеру.

Обязанности сторон. Дольщик обязуется оплатить свою долю, принять квартиру после разрешения на ввод в эксплуатацию, вступить в ТСЖ. Организация – построить квартиру, передать квартиру, обеспечить документацией для оформления собственности. Формулировка обязанностей сторон указана подробно в ст. 4 п. 1 Закона: «По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Совет: проследите, чтобы везде были проставлены сроки, а обязанности организации выглядели конкретно. Кстати, поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации, лучше регистрацию не затягивать. Иначе можно обнаружить, что кто-то успел это сделать раньше вас.

Порядок взаиморасчетов. В разделе указано, как производятся расчеты, в какие сроки, когда должен состояться окончательный расчет, а также последствия нарушения порядка расчетов.

Совет: в случае рассрочки оговариваются сроки внесения платежей. Срок окончательных расчетов не может быть позже получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Выясняется фактическая площадь квартиры, если она отличается от первоначальной, вам возвращают деньги за недостающие квадратные метры (или вы доплачиваете за большие). Поэтому в договоре нужно указать стоимость одного кв. м. Кроме этого, обязательно нужно прописать в договоре, что стоимость кв. м. является окончательной и пересмотру в процессе исполнения договора не подлежит. Стоит уточнить, насколько вы можете просрочить платеж по договору (обычно дней 10-20), в каких случаях, в какие сроки и как вам вернут вложенные средства в случае недолжного исполнения или неисполнения организаций обязанностей по договору.

Смотрите так же:  Договор об исключительном праве продажи

Прочие условия. Здесь должно быть прописано, в каком виде передается квартира (что находится внутри, какая отделка), какие расходы несет дольщик после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, условия передачи прав по договору дольщиком третьему лицу. Оговаривается возникновение форс-мажорных обстоятельств, случаи непредставления дольщику квартиры. Указываются условия расторжения договора. Подтверждается, что на момент заключения договора доля не продана третьим лицам и не наложены другие обременения.

Совет: желательно четко определить условия и сроки, при которых организация возвращает вам вложенную сумму. Укажите, в каком виде передается квартира: двери, оклейка стен обоями, сантехоборудование, трубные разводки, настилка полов, малярные работы, а также, какие поставлены плиты (газовые или электрические), электро- и водосчетчики, окна. Договоры, заключаемые дольщиком на уступке прав (на передачу доли третьему лицу), регистрируются в службе Росреестра (бывшая УФРС) (укажите, кто это оплачивает). После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи коммунальные услуги предоставляются исходя из тарифов для промышленных предприятий, они выше коммунальных. Определите этот срок конкретно (обычно 3 месяца).

Реквизиты и юридические адреса сторон. Организация указывает: почтовый индекс, город, адрес, полное название организации, ИНН, р/счет, корр.счет, коды ОКПО и ОКОНХ, а также должность, фамилию, инициалы лица, заверяющего договор, его подпись.

Совет: в договоре подписывается каждый лист на всех экземплярах, печать ставится на подпись (вариант — он подшивается и скрепляется подписью и печатью сторон). Ваши данные должны полностью идентифицировать вас.

Приходно-кассовый ордер. Указывается, от кого, кем, когда и какая принята сумма.

Совет: ордер должен быть подписан главным бухгалтером, кассиром или ген. директором и главным бухгалтером. Сумма указывается в рублях.

Информация к размышлению

Из какой семьи берем красавицу?
Квартира, хоть и не невеста, а присмотреться к тем «купцам», что продают вам «товар», стоит.
У застройщика должен быть целый пакет правоустанавливающих документов, куда входят:
— устав;
— учредительный договор;
— полномочия лица, подписывающего договор, сроки этих полномочий.
Застройщик должен иметь документы на объект, без которых строительство дома может вообще не начаться. Минимальный набор таких документов – это:
— распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома по конкретному адресу с указанием заказчика и инвестора;
— договор о праве собственности или аренды земельного участка под строительство дома с кадастровым планом;
— разрешение на строительство, выданное администрацией города.
Договор долевого участия может заключается через 14 дней после опубликования проектной декларации, которая включает в себя полную информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная информация должна быть предоставлена по первому требованию и напечатана в СМИ (на сайте застройщика она должна присутствовать обязательно).
Дольщик имеет право знать дополнительную информацию о застройщике, подтверждающую его надежность, а именно:
— опыт работы на рынке строительства жилья;
— реализованные проекты (т.е. уже построенные и введенные в эксплуатацию дома);
— репутацию застройщика можно проверить, побеседовав с людьми, которые уже живут в домах, возведенных данной компанией.

Как на стадии строительства идентифицировать ту квартиру, которая будет принадлежать вам? В этом случае помогут: строительный адрес объекта, данные квартиры.
В разрешительной документации указывается, в каком квартале города предоставлен участок под застройку (напоминаем: строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию).
В договор следует включить: предварительный номер квартиры, расположение объекта в строительных осях, этаж, метраж общей и жилой площади, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др. Чем более подробна информация о будущей квартире, тем лучше.
Если квартира должна быть сдана с элементами отделки, то в сам договор или его приложение следует включить положения с перечислением всех видов работ, обязательства по которым берет на себя застройщик. Сюда же можно включить и характеристики материалов для отделочных работ.

Время встречи с суженой

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Обратите внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры вам как дольщику по акту передачи, а не только срок ввода дома в эксплуатацию.
Исключение — случай, при котором у застройщика имеется право не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Право принять или отклонить такое предложение остается за дольщиком. В случае согласия с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты неустойки (пени).

И жили они долго и счастливо…

Только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает квартиру дольщику по акту передачи. Предельные сроки – в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее срока, установленного договором.
Для дольщика договор будет считаться исполненным при выполнении двух условий: уплаты цены договора и подписания дольщиком акта передачи объекта.
Принимая объект, стоит скрупулезно осмотреть квартиру, чтобы была именно той площади, именно того качества, как прописано в договоре. Если обнаружились недостатки, дольщик вправе отказаться от подписания акта передачи объекта. В этом случае отказ оформляется соответствующим актом с указанием выявленных нарушений договора.

Не доводим до развода

Договор долевого участия может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по решению суда. Основаниями для расторжения договора в судебном порядке по инициативе застройщика является нарушение дольщиком сроков внесения платежа по договору.
Если очевидно, что дом не будет вовремя достроен и сдан, если нарушается качество строительства, если вместо оговоренной в договоре квартиры предлагают недвижимость другого метража и назначения, договор может быть расторгнут по инициативе дольщика. В этом случае дольщик имеет полное право получить вложенные в строительство деньги в полном объеме плюс проценты за пользование чужими денежными средствами.

Елена Соловьева подсказывает: «Дополнительной гарантией безопасности может служить наличие у застройщика кредитных программ от банков. Дело в том, что служба безопасности банка проводит большую работу по проверке застройщика, прежде чем даст согласие на выделение ему кредитных средств. Кроме того, прежде чем подписывать договор, нелишней окажется консультация специалиста. Профессионалы владеют всей информацией о состоянии рынка и его участников, а потому могут адекватно оценить пакет документов и перспективы сдачи дома».

Помимо договора долевого участия существуют так называемые альтернативные схемы покупки жилья на стадии строительства. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи.

Договор соинвестирования

Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» защищать его не будут. Дольщик-соинвестор подпадает лишь под действие закона «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года № 39.

Договор уступки прав требования

Этот договор предполагает уступку своих прав по договору долевого участия любому третьему лицу за выкупную стоимость. Обычно «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на ранних стадиях, чтобы заработать. По мере роста этажей растет цена квадратного метра, значит, свой договор долевого участия можно выгодно переуступить. Имеющиеся долги предыдущего дольщика новый дольщик обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены. Договор уступки прав требования регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Вексельная схема

При вексельной схеме дольщикам предлагается приобрести не квартиру, а лишь обязательство ее передать. У вексельной схемы два варианта. В первом случае дольщик покупает вексель у сторонней организации и будет расплачиваться им с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору. Во втором случае вексель дольщику выдает сам застройщик с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.
На первый взгляд, очень выгодный вариант, особенно в условиях инфляции. Но если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. В большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене.
Вексельная схема предполагает заключение двух договоров: предварительного договора (о нем ниже) и договора купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируются в Федеральной регистрационной службе, и покупателям остается уповать на порядочность застройщиков.

Договор предварительной купли-продажи

Покупатель и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о купле-продаже уже готовой квартиры, то есть после окончания строительства.
В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но в случае, если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств. В нашей стране судебная практика в этой сфере только складывается, и часто процессы такого рода продолжаются несколько лет.
Такой договор не регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Действенного способа проверить, сколько подобных обязательств приняла на себя строительная фирма не существует.

Смотрите так же:  Что будет если не заплатить штраф гибдд 500 рублей

Как себя обезопасить

При альтернативных схемах покупки жилья главная ваша гарантия – порядочность застройщика. Поэтому важно узнать как можно больше о застройщиках и обязательно проконсультироваться у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Обращайте внимание на стаж работы в строительной сфере этой компании, ее отношения с властями. И имейте в виду – если страховщики наотрез отказываются страховать ваш договор, значит здесь что-то не так!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор уступки прав и обязанностей

Хочу купить квартиру в строящемся доме. Мне предлагается заключить договор уступки прав и обязанностей с компанией, которая заключила договор долевого участия с застройщиком.

Какие подводные камни могут быть в данном случае и на что обратить внимание?

Уточнение клиента

Спасибо. Прикрепляю шаблон договора и ДДУ

19 Января 2014, 13:56

Ответы юристов (10)

типичный обман, который делался ранее в таких случаях — это «двойные продажи» одних и тех же квартир. Поэтому договор долевого участия непременно должен быть зарегистрирован в ЕГРП. Тогда мошенничества можно избежать.

Есть вопрос к юристу?

Несоветую делать данные действия. Договор уступки в крайнем случае можно заключать с родственником, а в вашем случае вы уступаете все права юр. лицу и не понятно с какой целью и какие последствия могут наступить (к примеру данное юр.лицо может внезапно стать банкротом, фирма однодневка, продать квартиру-двойная продажа). Перед тем как подписывать данные документы возмите копию-типовой вариант для юр. анализа и проидите к юристам для анализа и заключения по нему. Вообще когда предлагают такие действия-надо серьёзно задуматься. С уважением.

Возможно заключить такой договор при условиях, что в этом договоре непременно будет присутствовать пункт о том, что предыдущий договор утрачивает свое правовое значение. Это первое. Второе — договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если эти условия будут соблюдены, никаких «подводных камней» уже быть не может.

Добрый день, Наталья.

Сложно, что то сказать не видя договоров, на основании которых предполагается совершение сделок (договора компании с застройщиком, и проекта договора с вами).

Обратите внимание на следующее:

Пунктом 1 статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 указанного закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме,не допускается.
Таким образом, вам необходимо убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства.

В помощь вам будут нормы п.1 ст.4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» согласно которым субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, вам необходимо:

-установить, что компания, которая передает вам свои права на квартиру не является инвестором, заказчиком, подрядчиком строительства дома (так как это повышает риски признания такого договора инвестиционным);

— убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства;

Наталья, добрый день!

«Подводных камней» при заключении договора уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) может быть много.

Хотя в принципе заключение такого договора с юридическим лицом, которое заключало ДДУ с застройщиком, само по себе не несёт в себе риска. Нет разница в том, покупаете ли Вы квартиру по уступке у физического лица, либо у юридического лица. Покупать квартиры по ДДУ могут как те, так и другие. И перепродают квартиры по договорам уступки с целью извлечения на этом прибыли как юр.лица (организации), так и физические лица.

Основное, на что Вам необходимо обратить внимание, это зарегистрирован ли ДДУ, заключенный этой компанией с застройщиком, в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), поскольку такая его регистрация предусмотрена законом, а к Вам перейдут права и обязанности по этому ДДУ.

Поэтому Вам необходимо истребовать у компании, заключившей ДДУ с застройщиком, не только проект договора уступки, который Вам предлагается заключить, но и сам ДДУ.

Нюансов может быть много. Не так давно здесь на сайте обсуждались условия предложенному одному из клиентов для заключения договора долевого участия.

Прежде всего, Вам нужно знать, что и сам ДДУ, который был заключен компанией с застройщиком, и договор уступки, который заключите Вы, должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Это основная гарантия выполнения застройщиком своих обязательств по строительству дома, сдаче его в эксплуатацию и передачи Вам квартиры.

Выше коллега предостерегает Вас о возможном банкротстве юр. лица. Я не могу согласиться с этим. Дело в том, что после уступки прав и обязанностей компанией Вам, с этой компанией Вы никаких дел иметь уже не будете. Обанкротится она или нет — не Ваша будет забота. Вас последствия его банкротства касаться не могут. Вы будете иметь дело с застройщиком. Ну, если есть опасность, что застройщик обанкротится — тогда другое дело. Я бы посоветовал Вам ознакомиться с историей деятельности застройщика, с которым Вам и придется иметь дело. Насколько он надежен, как долго он на этом бизнесе и т.д.

«Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».

Вот на это, что выше цитируется коллегой Казаковым нормы, в самом деле, следует обратить внимание. Это важно! То есть, не связан ли договор компании с застройщиком с инвестиционной деятельностью.

Наталья, в первую очередь обратите внимание на пункт 2.2 ДДУ, в соответствии с которым застройщик вправе в одностороннем порядке (без Вашего согласия) отодвигать срок передачи Вам квартиры, правда, не более чем на 6 месяцев.

Тем самым застройщик подстраховал себя на тот случай, если вовремя построить объект и сдать его в эксплуатацию ему не удастся.

Вы в этом случае теряете право взыскать с него неустойку за нарушение срока передачи квартиры. Право на взыскание неустойки Вы будете иметь в том случае, если застройщик Вас не уведомит о продлении этого срока или если нарушит новый установленный им срок (не превышающий 6 месяцев от изначального).

По прикрепленным договорам:

-Договор зарегистрирован как договор долевого участия (что хорошо);

-При переуступке фактически происходит расщепление основного договора (необходимо быть очень внимательным с правильностью данных по квартире);

На что обратить внимание:

-Согласно ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, либо ваша квартира должна быть оплачена (так как договор сложный, внимательно посмотрите, что речь идет именно о вашей квартире), либо фактически ваше соглашение должно быть трехсторонним (застройщик должен дать согласие на переуступку).
-земельный участок, на котором находится строительство, находится в залоге у банка, при риске недостроя (банкротства застройщика), банк будет иметь преимущественное право удовлетворения своих требований.

Наталья, как указано в ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

То есть одним из признаков инвестиционной деятельности в данном случае является получение прибыли как цель такой деятельности.

Поэтому если квартира была приобретена ООО «УК „Квартстрой“ по одной цене и продана будет Вам по бо’льшей цене, то такой договор долевого участия может быть признан связанным с инвестиционной деятельностью по строительству.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор передачи прав и обязанностей застройщика