Оглавление:

Кредитный договор под залог недвижимости

1.банк выдал кредит под залог — недвижимость.

2. недвижимость (залог) продается с обременением.

3. кредит не выплачивается.

4. подан иск к заемщику, есть решение о взыскании долга, в наложении ареста на недвижимость отказано, в связи с правом собственности на него другого лица.

Можно ли подать отдельный иск к залогодержателю, если есть решение о взыскании с заемщика?

11 Сентября 2012, 22:19 Алена, г. Москва

Ответы юристов (5)

Здравствуйте! тут кое что не понятно — недвижимость находиться в залоге у банка? или же просто у др человека? просто гк в основном регулирует права залогодержателя (тут это не банк как я понял) на взыскание с должника допустим денег, а залог это такой способ обеспечения этого обязательства.

если же залог этой недвижимости у банка, но в тоже время право собственности принадлежит не заемщику — тогда как был оформлен залог на этого заемщика?

если вас с залогодержателем никакие отношения не связывают- тут никакой иск невозможен к нему.

Уточнение клиента

Сначала банком выдан кредит физ лицу под залог. Далее залог заемщиком продается, в договоре купли-продажи указано, что есть обременение.

Следом банк уступает право требования по кредиту физ.лицу, которое идет в суд с иском к заемщику. Решение суда о взыскании денежных средств(долга) с заемщика. Однако в реальности решение не исполняется, взять с него нечего.

11 Сентября 2012, 22:47

Есть вопрос к юристу?

ВЫ я так понимаю банк?если вас с залогодержателем ничего не связывает какой иск?залогодержатель нарушил ваши права?

Уточнение клиента

Иск о наложении взыскания на залоговое имущество

11 Сентября 2012, 22:48

оо..так это меняет дело, если вы являетесь залогодержателем тогда иск конечно возможен.

Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.

просто не понятно о каком ещё обременении речь. если должник собственник того имущества, а кредитор является залогодержателем по отношению к нему- я не вижу тут проблемы, ни для суда изначально, ни для подачи ещё 1 иска.

Уточнение клиента

11 Сентября 2012, 23:27

Добрый день!

Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Кроме того необходимо учитывать положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который является специальным по отношению к ГК.

Так п. 1 ст. 37 определено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

(в связи с этим вопрос: как Росреестр зарегистрировал сделку? Залогодержатель дал на это своё согласие или договором предусмотрено, что отчуждение возможно без согласия?)

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанного правила, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать (ст. 39):
— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации
— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Учитывайте, что в последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В случае, предусмотренном ст. 39, при невыполнении требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства (а у Вас это неисполненным решением суда подтверждается) залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п. 4 ст. 50).

Если законно была совершена сделка по отчуждению имущества, то см. п. 1 ст. 50.

В любом случае залог на то и является способом обеспечения исполнения обязательств.

Соответственно обращайтесь в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество к залогодателю-новому собственнику.

В суде заявляйте ходатайство о наложении мер обеспечения иска. Заявите и о наложении ареста на недвижимое имущество (сделки с арестованным имуществом ничтожны), и о запрете Росреестру осуществлять регистрацию права и переход права в отношении недвижимого имущества.

После получите исполнительный лист, с которым обратитесь в ФССП. Пристав уже передаст имущество организатору торгов, ну и т.д.

Всех нюансов не учесть, конечно, без детального ознакомления с делом, в частности с договорами. Но в целом позиция такая — залогодержатель имеет полное право требовать обращения взыскания на заложенное имущество, предъявив соответствующий иск к новому собственнику.

Иски по недвижимости согласно п. 1 ст. 30 ГПК РФ подаются по месту нахождения объектов недвижимого имущества.

Здравствуйте, Алена!

С учетом требований закона независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает права обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений — между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Аналогичной правовой позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ в Обзоре практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов (п. 9), утвержденном Информационным письмом ВАС РФ от 21.06.2004 N 77 (согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу;- поскольку должник продал заложенное имущество, на которое судом уже обращено взыскание, судебный пристав-исполнитель обязан был в установленном порядке принять меры к реализации заложенного имущества и в случае, когда это имущество находится у третьих лиц).

Смотрите так же:  Барс татар отчетность

Согласно п. 6 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Т.е. в такой ситуации есть все основания для обжалования решения суда в части отказа в удовлетворении заявления о принятии мер обеспечения иска – ареста заложенного имущества.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

На что следует обратить внимание при составлении договора займа

Отдать свою недвижимость в залог – единственно верное (как нам кажется) решение для получения крупной суммы денег в качестве кредита. К этому подталкивает и множество предложений от банков и кредитных организаций, готовых заключить с вами кредитный договор. Вы решились и готовы идти в банк подписывать договор. Отдельные пункты договора могут подкинуть в вашу бочку мёда свою ложку дёгтя, поэтому необходимо учесть все нюансы.

Что такое договор займа под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости оформляется двумя договорами – кредитным договором и договором залога. Оба этих договора обязательно регистрируются в федеральной регистрационной службе. Кредитный договор может быть расписан более, чем на пятнадцати страницах не самым читаемым размером шрифта, прочесть и понять который за короткий промежуток времени – просто немыслимо, а изменить или вычеркнуть некоторые пункты на этапе подписания вам вряд ли удастся.

Маленькие хитрости большого договора

Если вы спросите – на какие именно пункты кредитного договора обратить особое внимание, ответ однозначный – на все!

Досконально изучите раздел договора «Обязательства заёмщика». Кроме подпунктов, обязывающих вас гасить кредит по графику платежей, там могут оказаться следующие:

  • запрет регистрации (т.е. вы в заложенной квартире прописывать никого не имеете права);
  • запрет сдачи в аренду (формальная сдача в аренду, т.е. с подписанием договора аренды);
  • запрет на проведение ремонта или перепланировки без согласия банка (это значит, что даже косметический ремонт нужно согласовывать с банком, смена обоев – нарушение условий договора);
  • обязательное уведомление банка о смене места работы, семейного положения и т.п. (не уведомите – нарушите условия договора).

Нарушение условий договора влечёт его расторжение, т.е. банк потребует досрочной выплаты кредита со всеми процентами, а это очень серьёзно. Для отвода глаз случаи досрочного погашения кредита (что равно расторжению договора) могут находиться в разных разделах и подразделах договора, поэтому постарайтесь в тексте найти все такие случаи. При этом фраза «досрочно погасить кредит» может звучать и не буквально, а в изменённом виде. Поэтому нужно изучить не только раздел «Досрочное расторжение договора», а найти все моменты в тексте, касающиеся досрочного погашения кредита и досрочного расторжения договора.

Внимательно читаем раздел договора «Права банка». В этом разделе может оказаться право банка в одностороннем порядке менять существенные условия договора — либо процентную ставку, либо график платежей, либо срок договора, либо что-то другое. Вместе с этим в разделе «Обязанности заёмщика» может употребляться фраза: «Заёмщик обязан досрочно погасить кредит, если не согласен с изменением условий договора». Неизменность процентной ставки в договоре должна быть прописана чётко – ставка фиксированная.

Важно узнать из договора – какие применяются пени и штрафы. Самые распространённые:

  • штраф за несвоевременный платёж (обычно составляет 0,5% от просроченного платежа в день);
  • штраф за несвоевременное страхование;
  • штраф за несвоевременное информирование о смене места жительства, места работы и т.п.

Пункт договора «Подсудность» — о том, в каком суде будут разрешаться возникшие споры. Обычно в договор включается условие того, что все споры разрешаются в суде по месту нахождения банка (его головного офиса). Т.е. в случае судебной тяжбы, вы, возможно, будете вынуждены ездить на заседания в другой город.

Так же важная часть договора – «Страхование». Во всех кредитных договорах есть требование страхования как предмета залога, так и вашей ответственности. Вот несколько подвохов:

  • банк может навязать вам определённую (аккредитованную) страховую компанию, в которой условия страхования будут совсем не рыночными, а сама компания может навязать дополнительные сборы;
  • в договоре ежегодная сумма страховки указана в размере суммы кредита, а не в размере остатка долга, что, естественно, дороже;
  • в договоре страхования могут быть прописаны (или прописаны не чётко) не все страховые случаи, например – «потеря трудоспособности в связи с бытовой травмой».

Страховую компанию, до подписания договора, лучше выбрать вам совместно с банком, или предложить свою.

  • оформляйте кредит без эмоций и в спокойном состоянии. О возможных проблемах здесь.
  • рассмотрите возможность использовать опыт ипотечного брокера.
  • и даже плохая кредитная история еще не тупик.

Большинство банков запрещают досрочно гасить кредит какой-то период времени, либо разрешают, но взимают за это определённую комиссию. Такие условия прописаны в разделе «Досрочное погашение кредита».

Бывает так: кредит банк вам подтверждает, а потом извещает о том, что вы обязаны ещё потратиться, чтобы свои деньги получить. Это, пожалуй, самая неприятная тактическая хитрость. Условия о «попутных» расходах либо прямо указаны в договоре, либо существуют в виде приписки (мелким шрифтом). Поэтому, детально изучая договор, выясните наличие дополнительных расходов с вашей стороны. К таковым могут относиться:

  • комиссия за выдачу кредита, либо за рассмотрение заявки;
  • оплата госпошлины за оформление договоров в федеральной регистрационной службе;
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг оценщика;
  • комиссия за открытие и (или) ведение кредитного счёта;
  • комиссия за зачисление, приём, пересчёт денег.

Все рассмотренные нюансы – не исчерпывающие, придумываются и применяются банками всё новые. Но, по крайней мере, внимательно изучив договор займа под залог недвижимости, вы можете лучше оценить риски при его оформлении. Успеха добивается тот, кто нестандартно действует, поэтому – дерзайте!

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Смотрите так же:  Растаможка автомобилей в белоруссии

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Кредит под залог недвижимости: «за» и «против»

Набирая в поисковике «кредит под залог недвижимости», мы видим множество добрых самаритян, готовых немедленно помочь деньгами практически под наше честное слово. Ах, ну, да, незначительная ремарка – под залог квартиры. А если квартиры нет? Тогда и комната сойдет, и дача, и земельный участок. И главное, деньги – сразу. Вот прямо сейчас. В размере 80-90% стоимости недвижимости. Однако при более пристальном рассмотрении бесплатный сыр в кредитной мышеловке оказывается весьма недёшев.

Заметим также, что большая часть таких предложений принадлежит не банкам, а кредитным брокерам – организациям, помогающим в получении кредита (в том числе и сборе комплекта документов, необходимых для конкретного банка). Жаль только, что за свою помощь они берут 2-5% от суммы кредита.

Иллюстрация: Евгения Ремизова

По назначению кредиты делятся на ипотечные и потребительские. Ипотечные – это те, что выдаются на покупку недвижимости, потребительские – на другие разные нужды. Также кредиты бывают с обеспечением и без. Возврат вами кредита без обеспечения гарантируют только ваши доходы, которые, естественно, с течением времени могут измениться. Получить такой кредит непросто, а условия кредитования будут для вас не слишком выгодными, так как кредитор закладывает в договор риски на то, что кредит вы в полном объёме не вернете. Так что сумма кредита будет ограничена, а процентная ставка высока.

Те, кому нужна сумма побольше или условия кредитования получше, выбирают кредит с обеспечением – под гарантии поручителя или залог имущества. Самым распространенным видом обеспечения является залог недвижимости – квартиры, комнаты, дома, гаража, земельного участка. Кстати, еще одна из причин обращения именно к этой форме кредита – плохая кредитная история. Без залога в этом случае вам кредита не дадут, а с залогом – пожалуйста. Залог недвижимости выступает гарантией того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит свои деньги назад, продав заложенное имущество заёмщика.

Смотрите так же:  Оформить снилс по интернету

Кредит под залог недвижимости может быть ипотечным, когда идёт на покупку жилья, строящегося или вторичного, и нецелевым, когда заемщик тратит его по своему усмотрению. Ипотечный кредит в общем случае имеет более низкую процентную ставку и существует в массе разновидностей. Несколько отличающиеся условия будут при приобретении готового и строящегося городского жилья, загородной недвижимости и при строительстве дома. По специальным процентным ставкам выдается кредит по военной ипотеке и с участием материнского капитала. Наиболее низкая ставка – около 12% — будет при ипотеке с господдержкой. Разумеется, далеко не все банки участвуют в подобных программах.
Нецелевой кредит под залог недвижимости предлагают по немного более высоким ставкам. Зато количество предложений от банков и различных компаний весьма велико. Выбрать есть из чего.

Каков порядок получения кредита под залог недвижимости?

Получение кредита – дело ответственное, поэтому необходима тщательная предварительная проработка вопроса. И на неё придется потратить время. Во-первых, нужно выбрать банк, условия которого выглядят наиболее подходящими для вас, уточнить условия кредитования. Но сначала прикиньте, удовлетворит ли вас максимальная сумма, которую вам может ссудить банк. Обычно предлагается от 60 до 90% рыночной стоимости вашего залога. Но 90% вам, конечно, никто никогда не даст. Учтите, что ваша собственная оценка стоимости вашей недвижимости может весьма существенно расходиться с оценкой банка.

Далее следует обратить внимание на процент по кредиту. Конечно, в принципе, чем меньше – тем лучше. Но есть и другие условия, которые необходимо учесть:

  • срок кредитования
  • наличие или отсутствие комиссии за предоставление кредита
  • возможность досрочного погашения

Процент за кредит обычно зависит и от срока, на который этот кредит берется. Чем срок больше, тем выше ставка. Например, самый известный российский банк предоставляет нецелевой кредит под залог недвижимости от 15,5% годовых, с периодом кредитования до 20 лет. Комиссионные за предоставление кредита отсутствуют.

Не следует пренебрегать возможностью предварительно самостоятельно просчитать с помощью онлайн-калькулятора свои ежемесячные платежи и оценить свои возможности в этом отношении. Не забываем также про то, что выплата тела кредита и процентов по нему – не единственные ваши затраты на обслуживание кредита. Как правило, банки настаивают, чтобы заёмщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также предмет залога – от повреждения и утраты, в том числе – утраты собственности. Для заёмщика это означает дополнительные минимум 1,5% к кредитной ставке. Даже в тех случаях, когда страховка по условиям договора не обязательна, её наличие или отсутствие повлияет на величину процента по кредиту. Оценка стоимости недвижимости – тоже расходы, но разовые и незначительные, 4-5 тысяч рублей.

Требования к заёмщику

Банки предъявляют определённые требования к заёмщику и предмету залога. Чтобы получить кредит, нужно им соответствовать. У одних банков они строже, у других – мягче. Различные микрофинансовые организации и кредитные брокеры декларируют пониженные требования и упрощенный порядок получения кредита. Но тогда будьте готовы к не совсем дружелюбной процентной ставке и разным уловкам в кредитном договоре. Так какие требования предъявляют банки к заёмщику и его недвижимости?

Безусловное требование – наличие прав собственности на недвижимость, предоставляемую в залог. Ещё одно из основных требований – регистрация в РФ (кстати, регистрация именно в том регионе, где заёмщик получает кредит, не всегда обязательна). Возрастные требования к заемщику таковы: минимальный возраст обычно – 21 год, максимальный, на момент возврата кредита по договору – в интервале 65-75 лет. Некоторые банки вводят ограничения по стажу работы за последние несколько лет и на последнем месте работы. Кроме ограничений по стажу бывают ограничения и по роду деятельности заёмщика. Препятствием к получению кредита в уже упомянутом банке, например, может послужить то, что заёмщик или созаёмщик являются индивидуальными предпринимателями, собственниками или ответственными лицами малого предприятия. Во многих банках, правда, в этом виде кредита такого ограничения нет.

Требования к залоговой недвижимости

К предмету залога тоже предъявляются определенные требования. Главное, что интересует в нём банк, — ваша недвижимость должна быть ликвидна и гарантированно реализуема по цене не ниже размера выданного кредита. Ещё, конечно, должна быть определенная гарантия того, что за период действия залога данная недвижимость не будет снесена или уничтожена стихией. Поэтому деревянный дом для залога не годится. Плачевное состояние недвижимости или неудачное расположение тоже может послужить причиной отказа в выдаче кредита. При получении кредита под залог в Москве важно, чтобы ваша недвижимость находилась не далее 100 км от МКАД, а лучше – гораздо ближе. И ещё неприятное известие для владельцев квартир в панельных и блочных пятиэтажках в Москве: для залога ваши квартиры не подходят, даже если ваши дома не включены в программу сноса. Может быть под пятилетнюю кредитную программу деньги вам дать кто-то и согласится, но на больший срок – вряд ли. В тех городах, где программы сноса пятиэтажек нет, нет и препятствий к принятию в залог пятиэтажных хрущёвок.

Также сложности могут возникнуть при оформлении в залог квартир с перепланировкой. Но тут, что называется, возможны варианты. То, что не устроит один банк, вполне может устроить другой. Скорее всего, перепланировку вас попросят узаконить.

Ещё одной весомой причиной для отказа является наличие несовершеннолетних владельцев недвижимости. Ведь в этом случае продать её банку будет чрезвычайно сложно, а иногда и просто невозможно. Ну, и конечно, право заёмщика на недвижимость не должно быть ничем ограничено, то есть недвижимость не должна находиться под обременением, в том числе – быть предметом судебных споров, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

На что обратить внимание в договоре?

Кажется, об этом и упоминать не стоит, и так все знают, но всё же: перед подписанием обязательно изучите договор. Невнимательность впоследствии может дорого обойтись. Внимательно перечитайте разделы «Обязательства заёмщика» и «Права банка». Первый из них может содержать такие неприятные для вас вещи, как запрет регистрации в заложенной квартире. Можно сказать, что пока вы не выплатите кредит, банк будет вашим близким родственником. И если о смене семейного положения его достаточно просто уведомить, то ремонт или перепланировку придётся согласовывать. Нарушение этих условий может привести к штрафным санкциям или даже расторжению договора с требованием досрочного погашения кредита.

В разделе «Права банка» запросто может быть прописано право банка в одностороннем порядке менять процентную ставку, либо что-то ещё, касающееся платежей. Такой договор, конечно, лучше не подписывать. Кроме того, банк может попытаться навязать вам невыгодного страховщика, поэтому вопросы страховки следует заранее проработать.

Но самое удивительное – многие банки берут комиссию или пени за досрочное погашение вами кредита, а то и вообще могут запретить это делать. Комиссия может браться и за выдачу кредита. Вполне могут быть прописаны мелкие поборы за открытие и обслуживание счёта, за услуги нотариуса, оценщика и так далее. С некоторыми из поборов можно смириться, другие – потребовать исключить.

И самое главное: внимательно изучите, какие штрафы и пени полагаются вам за просрочку платежа. И очень важно, чтобы в договор не проникла фраза о возможном досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки. Это значит, что вас смогут выселить из вашей квартиры, что называется, без суда и следствия.

Порядок заключения кредитного договора

Как правило, нужно подать онлайн заявку на кредит, где вы указываете свои личные и контактные данные, адрес объекта залога (не всегда), а также тип и желательную сумму кредита.

После предварительного одобрения кредита вас пригласят в банк для составления договора. Вам нужно будет по списку, предложенному банком, предоставить пакет личных документов: общегражданский паспорт РФ с регистрацией, свидетельство о браке или его расторжении, заверенная ксерокопия трудовой книжки, справка о зарплате 2 НДФЛ и прочее, что может потребовать банк.

Также необходимо предоставить пакет документов на предмет залога, включающий правоустанавливающие документы на недвижимость, кадастровый паспорт и другие документы. Может понадобиться справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, необходимо будет и согласие супруга на залог недвижимости.

Далее проводится оценка вашей недвижимости специалистами банка или независимыми оценщиками и определяется окончательная сумма кредита. Наконец, заключается кредитный договор и одновременно с ним – договор залога на закладываемую недвижимость. После регистрации обоих договоров в регистрационных органах банк будет готов перечислить вам кредитные средства.

Недвижимость остается в вашем пользовании, но вносится запись об её обременении залогом в Единый государственный реестр прав. Поэтому продать, подарить, а часто и сдать в аренду вы её не сможете.

После того, как мы подробно рассказали вам, как взять кредит под залог недвижимости, как-то нелогично отговаривать вас от этой идеи. Хотя спросить «А вам оно точно надо?» очень хочется. Автору этого текста довелось работать в благотворительном фонде, куда время от времени обращались жертвы кредитования, переоценившие свои силы. Но помочь им было нечем – ни один фонд не помогает жертвам кредитов, таких людей с каждым годом все больше, на это не хватит никаких средств.

Так что позвольте дать вам совет. Никогда не берите потребительский кредит под залог своего единственного жилья. Особенно – на развитие бизнеса. Иногда жизненные обстоятельства меняются стремительно, так что ещё вчера вы ощущали свою полную социальную защищенность, а сегодня – оказались бездомным. Участок, гараж, дачу, вторую квартиру или дом – нет вопросов, закладывайте. Но надо помнить: всегда есть вероятность того, что заложенная вами недвижимость вашей уже больше никогда не будет.

Эксперт в сфере недвижимости говорит голосами собственников и объясняет, почему приведённые аргументы не работают

Договор на кредит под залог недвижимости