Оглавление:

Купля-продажа земельного участка с задатком и рассрочкой платежа

Помогите оформить предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком с последующим заключением основного договора купли-продажи указанного участка в рассрочкой платежа. с оформлением залога. Я собственник согласно договора дарения от папы, в собственности с 2015 года. Каким образом передать право собственности на указанный земельный участок с обременением в виде залога. и как прописать условия возврата уплаченных денег при условии нарушения покупателем сроков оплаты. Спасибо заранее

Ответы юристов (2)

Галина, договор имеет всегда произвольную форму. Вы можете самостоятельно прописать все условия оплаты или любые условия которые только Вам необходимы. А вот залог обязательно регистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Россреестра​) на основании отдельного заявления и условие о залоге прописать в Договоре. Я бы рекомендовала Вам расписать сроки внесения платежей (выкупной стоимости) на земельный участок на Ваш расчетный счет во избежании любых неясностей или подделки документов и Ваших подписей со стороны Ваших покупателей. Если сумма поступает на Ваш счет — есть факт оплаты, не поступает, значит нет факта оплаты. Сроки внесения платежей определяйте в Вашими покупателями.

Каким образом передать право собственности на указанный земельный участок с обременением в виде залога

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Поэтому, как вариант, можете в договоре указать пункт о том, что стороны согласовали, что земельный участок находится в залоге у продавца до даты исполнения покупателем обязанности по уплате в полном объеме и т.д. Хотя, если в ДКП не будет указано иное, считается, что недвижимость в залоге. поэтому можете указанный пункт и не предусматривать. Но для спокойствия укажите.

Помогите оформить предварительный договор купли-продажи земельного участка с задатком с последующим заключением основного договора купли-продажи указанного участка в рассрочкой платежа.

По предварительному ДКП Вы и покупатель обязуетесь в будущем заключить основной ДКП, поэтому в предварительном ДКП можете предусмотреть условие, в какой срок будет заключен основной ДКП. В предварительном ДКП должен быть указан предмет договора, а также условия основного ДКп. по которым стороны пришли к соглашению Для ДКП с рассрочкой оплаты должно быть указано полная стоимость недвижимости, а также порядок, сроки и размеры платежей.

и как прописать условия возврата уплаченных денег при условии нарушения покупателем сроков оплаты

Галина, Вы продавец. поэтому. в принципе, указывайте условие возврата приемлемое для Вас в первую очередь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку: условия и правила оформления

При оформлении сделки купли-продажи земельного участка стороны могут договориться о любом способе расчета за него. В частности, допускается внесение платежа единоразово и в полном объеме или же частями (в рассрочку).

В последнем случае сделка по покупке участка приобретает определенные особенности, которые необходимо обязательно учитывать при ее оформлении. Данные особенности, а также основные правила составления договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа стоит рассмотреть более подробно.

В каких случаях допускается рассрочка?

Чаще всего такой вариант применяется, когда у покупателя нет всей суммы на оплату земли, но приобрести ее он хочет. В этом случае он может купить землю сразу, не дожидаясь, когда будет накоплена нужная сумма, т.е. взять ее в своеобразный «кредит», который не предполагает начисления процентов на сумму платежа .

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Продавцу данный вариант может быть выгоден, если спрос на землю небольшой и найти покупателей на нее сложно (например, из-за высокой цены). Предоставление же возможности рассрочки позволит найти новых покупателей, способных рассчитаться за недвижимость в несколько платежей.

Отличия от обычного договора

Существенными условиями договора являются, как и в общих случаях, предмет сделки и цена на него. В качестве предмета при этом выступает продаваемый земельный участок.

Цена указывается в натуральной или денежной форме (причем в последнем случае валютой может быть только национальная денежная единица).

При этом стороны могут установить такой момент перехода прав собственности за него:

  • с момента вступления договора в силу (то есть сразу после его государственной регистрации);
  • после оплаты определенной части стоимости земли;
  • после внесения всей суммы за недвижимость.

Наибольшей популярностью пользуется первый способ. Однако он является более рискованным для продавца, поскольку права собственности на участок он передает, а деньги за него не получает. Поэтому в данном случае для перестраховки участок обременяется залогом — в случае невыполнения покупателем своих обязательств права собственности на землю возвращаются к продавцу.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В этом случае с формальной точки зрения данная сделка имеет признаки двух независимых договоров:

  • купли-продажи — при условии оплаты полной стоимости земли права собственности на нее переходят к покупателю;
  • займа — земля выступает своеобразным залогом в сделке и обеспечивает выполнение покупателем его обязательств по оплате.

При этом возможны два варианта:

  1. Внесение авансового платежа, или предоплаты (то есть части денег в счет будущей оплаты). В этом случае при расторжении сделки продавец возвращает покупателю данные средства.
  2. Внесение задатка. При этом также вносится предоплата, однако порядок ее возврата несколько другой:
    • в случае вины покупателя деньги остаются у продавца;
    • при наличии вины со стороны продавца он возвращает покупатель 200% от величины задатка.

Последним способ является наиболее надежным, однако эти условия будут действовать только при условии подписания между сторонами специального соглашения о задатке.

Структура и содержание

Форма данного документа типовая и мало чем отличается от стандартного договора купли-продажи. Различия существуют только в содержании некоторых отдельных его положений. Примерная структура договора выглядит следующим образом:

Название документа

Здесь указывается как название сделки (то есть купля-продажа), так и условие о рассрочке. Примером названия может быть: «Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа». Ниже также указывается место (город, область) и дата заключения сделки.

Реквизиты сторон

В этом разделе указывается, кто выступает покупателем, а кто продавцом, и вносятся их данные:

  • фамилия, имя и отчество;
  • серия и номер паспорта;
  • место и дата выдачи паспорта;
  • адрес регистрации;
  • дата рождения.

Кроме этого, может быть указана и контактная информация: адрес фактического проживания (если он отличается от прописки), номер телефона, адрес электронной почты и т. п.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Предмет договора

Им выступает конкретный земельный участок, который продается. Необходимо указать такие его характеристики:

  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • адрес;
  • границы участка.

Кроме данных характеристик, при помощи которых можно идентифицировать земельный участок, также нужно указать и факт наличия прав собственности на него с подтверждающим это документом. Например, это может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т. п.

Это наиболее важная часть договора, которая и отображает его основные особенности. В этой части необходимо обязательно прописать, что участок продается с рассрочкой платежа, а также указать:

  • период, на который она предоставляется;
  • общую стоимость участка;
  • периодичность внесения платежа;
  • способ оплаты (наличными, безналичным расчетом, в виде товара или продукции и т. п.).

Такой график подписывается сторонами и обязательно прикладывается к договору.

В этом разделе продавец должен либо указать, какие есть обременения на участке, либо отметить их отсутствие. В сделке купли-продажи чаще всего требуется, чтобы никаких обременений на земле не было, что и заносится в договор.

Под отсутствием обременений понимается такая ситуация, когда участок не продан другим лицам, не подарен, не находится под арестом или залогом и на него не могут претендовать третьи лица. В случае нарушения этого требования покупатель может потребовать возврата средств за участок и признания сделки недействительной.

Права и обязанности сторон

На продавца и покупателя распространяются все права и обязанности, прописанные в законодательстве. Также стороны могут определить их самостоятельно и по своему усмотрению — главное, чтобы они также не противоречили положениям нормативно-правовых актов.

Заключительные положения

Здесь обычно указывается, подлежит ли договор нотариальному удостоверению, как решаются возможные споры, а также момент вступления документа в силу (после регистрации в Росреестре).

В конце стороны ставят свои подписи, подтверждая согласие с приведенными в документе условиями. Кроме приведенных выше пунктов, в договор могут быть внесены и другие условия, выбранные сторонами. Это связано с тем, что в законодательстве не предусмотрено установленной формы этого документа.

Однако стоит учесть, что предмет договора и цена недвижимости — это его существенные условия, которые не подлежат изменению и обязательно должны присутствовать в документе. В противном случае он будет признан недействительным.

Сегодня купить квартиру в Таиланде не будет проблемой, особенно, если воспользоваться услугами профессиональных риэлторов.

Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная процедура данной сделки описана здесь.

Как правило, приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Подробности в нашей статье.

Особенности заполнения и последующие действия

Порядок оформления договора с рассрочкой мало чем отличается от ситуации со стандартной сделкой — он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Обязательным требованием является государственная регистрация сделки в Росреестре, для проведения которой необходимо предоставить такие документы:

  • три экземпляра договора;
  • копии паспортов сторон;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • кадастровый план и паспорт;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • график платежей;
  • согласие на продажу от супруга или других собственников (если у них есть права на землю);
  • акт согласования границ;
  • выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие обременений.
Смотрите так же:  Суд по делу о вымогательстве взятки мэром г кемь

После подачи документов они рассматриваются в течение определенного срока (обычно не более месяца), после чего покупатель получает право собственности на участок.

В случае соблюдения сторонами условий сделки купля-продажа земельного участка в рассрочку является хорошим способом передачи прав собственности на недвижимость, удобным для обеих сторон.

Для минимизации рисков как для продавца, так и для покупателя желательно при передаче прав собственности последнему установить на землю обременение (залог). Основанием для снятия этого залога будет полная выплата стоимости недвижимости.

Купля/продажа недвижимости в рассрочку

Покупаем землю с домом с рассрочкой. Половину суммы вносим сразу, остальные в течение 5 лет. Никаких кредитов в банках не берем, платить будем своими деньгами. Продавец беспокоится, что если мы перестанем платить (не захотим или не сможем), то он не сможет нас выселить, так как это будет нашим единственным жильем.

Если я правильно понял, на основании п.5 ст 488 ГК РФ объект купли-продажи будет находится в залоге у продавца. А этот залог в свою очередь, на основании п. 2 ст 334 ГК РФ, будет регулироваться законом об ипотеке. В ст. 78 ФЗ «О ипотеке» говорится, что взыскать можно при условии что покупаем через «банк» или юр. лицо.

Получается что обеспокоенность продавца обоснованна? Как ему обезопасить себя в таком случае?

Уточнение клиента

Не совсем понимаю. Всё можно оформить единым договором купли-продажи с рассрочкой, или как он будет называться? Или необходимо составить дополнительно договор об ипотеке(залоге)?

19 Декабря 2013, 00:39

Уточнение клиента

Был сегодня у продавца. Он согласен продавать только с условием, прописанным в договоре, что мы не получим назад своих денег, если договор будет расторгнут из за того что мы не будем платить. Такой вот штраф. 🙁

20 Декабря 2013, 18:09

Ответы юристов (29)

Если имущество будет в залоге, то беспокойства продавца напрасны.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному
договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе
обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом
договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным
законом.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)

Есть вопрос к юристу?

Для того, что бы себя обезопасить от данного рода риска необходимо детально прописать в договоре купли-продажи порядок оплаты с рассрочкой платежа. И конкретно прописать пункт последствия и ответственность в случае не выполнения обязанности по внесению платежей в установленные сроки т.е. права продавца на возврат объекта недвижимости и получение штрафных сакций.

Добрый вечер, включите в договор купли-продажи недвижимого имущества условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору, в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество.

Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вы совершенно правильно ориентируетесь. Беспокойства продавца совершенно не обоснованны. Вы не сможете стать собственником этого жилья до тех пор, пока не расплатитесь за нее. Все это нужно указывать в договоре купли-продажи и продавец не может не понять, что в случае нарушений Вами условий договора, он вправе будет выселить Вас из этого жилья без предоставления другого. Предложите продавцу обратиться к юристу для консультации. Но и так, прочитав договор купли-продажи, составленный в соответствии с Вашими условиями, он не может не понять.

После регистрации перехода права собственности на дом с земельным участком к покупателю, можно расторгнуть договор купли-продажи (ст. 450 ГК РФ) и вернуть недвижимость в связи с неоплатой ее стоимости в срок. Поэтому очень важно указать в договоре сроки оплаты, а также право на расторжение договора при не исполнении обязательств по договору (ст. 453 ГК РФ), а также включить условие договора, что дом с з/у проданы в рассрочку (ст.ст. 488, 489 ГК РФ).

В данном случае действуют и общие нормы Гражданского кодекса РФ.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом
обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения
должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица,
которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Продавец может не беспокоиться, что сможет подать на вас в суд и получить решение с такой формулировкой: взыскать деньги и обратить взыскание на заложенное имущество. Если у вас другого имущества и ден. ср-в не будет, тогда приставы буду продавать через торги заложенное имущество. Если имущество будет продано на торгах (т.е. если вы до этого не закроете долг), то собственником дома станет другой, и… подаст в суд на выселение вас, и конечно, суд выиграет. А затем он опять же обратится к приставам с исполнительным листом, чтобы жильцов выселяли из дома (если не получится добровольно).

Продавец может не беспокоиться: залог не снимут, можно будет обратить взыскание на это имущество. Продавцу стоит беспокоиться только о том, что процедура эта очень и очень длительная.

Я бы на месте продавца беспокоился, так как он также не сможет требовать расторжения договора, так как половина суммы будет оплачена. Но! Если вы пропишите в договоре условие о том, что договор может быть расторгнут продавцом также в случае оплаты по договору больше половины при просрочке платежей (пропишите, какая должна быть просрочка, чтобы это стало основанием для расторжения и т.д.), тогда продавец сможет себя значительно обезопасить. Это на случай если вы хотите обеспечить права продавца. Также можно включить условие о выплате пени за просрочку. Включение этих двух условий может повлиять на то, что продавец может согласиться на длительную рассрочку оплаты цены по договору, т.к. в этом случае он намного быстрее сможет решить вопрос, если вы перестанете платить.

Если вам нужно правильно составить договор, обращайтесь.

Неправильно указано юристом, что вы не сможете стать собственником жилья до полной оплаты. В том-то и дело, что вы становитесь собственником после регистрации перехода права собственности. А продавец становится залогодержателем.

И еще для примера из практики. Не так давно моих клиентов выселили из квартиры, которая когда-то являлась предметом залога. Вся эта процедура у противной стороны заняла около 4-х лет. Так что опасения продавца вполне оправданы, а кто говорит иначе — видимо, на практике или не встречался с подобными случаями или встречал только юридически не подкованных пушистых ответчиков. Никого не хотел обидеть, если что.

Если уж быть точным, то в ст. 78 указано
так:

1. Обращение залогодержателем взыскания на
заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются
основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц,
проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом
или квартира были заложены по договору об ипотеке

ЛИБО
по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа,
предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим
лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или
квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на
погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или
строительство жилого дома или квартиры.

А применительно к банку или юр.лицу ипотека в силу закона в
обеспечение возврата кредита или целевого займа. У Вас как Вы пишите будет
рассрочка платежа и договор ипотеки.

Не забудьте так же про регистрацию перехода права и
ипотеки.

1.
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее
имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для
гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем
помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания
помещением, за исключением указанного в
настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в
соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

земельные участки, на которых
расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем
абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии
с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Таким
образом продавцу волноваться не о чем если сделка будет правильно оформлена.

С Уважением Андрей Ч.

«Неправильно указано юристом, что вы не сможете стать собственником жилья до полной оплаты. В том-то и дело, что вы становитесь собственником после регистрации перехода права собственности. А продавец становится залогодержателем».

Неужели коллега не понял, что речь идет о номинальной, а не реальной собственности. Этот собственник не сможет никаким образом распорядиться своей собственностью, пока не выплатит долг, поскольку эта собственность будет в залоге у продавца. Из Вашей практики: «Не так давно моих клиентов выселили из квартиры, которая когда-то являлась предметом залога». И правильно решил суд, если квартира являлась предметом залога. Другого решения и быть не могло.

По вопросу клиента все надо оговаривать в договоре купли-продажи и ничего более.

Уважаемый коллега Чебуркин, Вы хоть укажите, из каких отраслей права Вы взяли эти статьи, (ГК, ГПК или еще где)? Это мы можем догадаться, а клиенту нужна конкретная ссылка.

Не совсем понимаю. Всё можно оформить единым договором купли-продажи с
рассрочкой, или как он будет называться? Или необходимо составить
дополнительно договор об ипотеке(залоге)?

Можно единым договором, можно отдельным (статья 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Условие о рассрочке должно быть прописано в договоре купли-продажи недвижимости.

Ну и не забывайте, что договор о залоге недвижимости подлежит государственной регистрации (статья 10 вышеуказанного закона).

Не нужно отдельных договоров. Если договором установлена рассрочка оплаты цены, ипотека вступает в силу закона. Отдельный договор залога вам не нужен, это даже будет юридически неправильно.

Смотрите так же:  Приказ об ответственном лице за регистрацию

Ответ юристу. Уважаемый коллега, законодательством РФ не
устанавливаются такие виды собственности, как «реальная» и
«номинальная», их просто не существует. Есть просто «право
собственности», которое подлежит государственной регистрации. Зачем
путать клиента понятиями, не основанными на законе? Поэтому часто и
получается так, что обращаются люди, у которых квартира в ипотеке, и они
считают, что собственником является залогодержатель. Это юридически неверно.
Собственником является то лицо, на которое это право зарегистрировано, и
собственность наступает с момента такой регистрации.

Если будет
правильно составлен договор, продавец не рискует тем, что никогда не
получит свои деньги. Получит, конечно, так как обязательства будут
обеспечены залогом (ипотекой). Вопрос только в том: когда, через сколько
лет? Поэтому на практике при таких сделках с рассрочкой платежа,
продавцы обычно соглашаются на сделку только при условии, если будут
включены дополнительные условия о штрафах, возможности расторгнуть
договор и т.п. И понять их можно.

Уважаемый клиент! Если ваш
продавец согласится заключить с вами сделку на условиях ипотеки без
включения дополнительных условий, которые я прописал, это будет очень
хорошо для вас. Дополнительные условия я прописал на случай, если по
причинам осторожности продавца переговоры зайдут в тупик, тогда можно
предложить дополнительные условия в договор купли-продажи, чтобы
продавец все же пошел на сделку.

В соответствии со ст. 488 и ст.489 ГК РФ

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные

пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

То есть, если Вы заключаете договор купли-продажи с рассрочкой, то с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца.

Если Вы не произведите в установленный договором срок очередной платеж за товар, то продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно ст. 78 закона об ипотеке

обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

То есть, обращение взыскания в настоящее время в отличие от ранее действовавшей редакции комментируемой статьи нет ограничения, согласно которому выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.Однако взыскание возможно только если жилой дом был заложен по ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение.
Поэтому, если продавец является физ. лицом, то он не сможет обратить взыскание на пом., если оно является единственным Вашим жильем.
Таким образом, обеспокоенность продавца обоснованна и ему необходимы гарантии исполнения договора, например — Ваши поручители .Смогу доп. проконсультировать по перспективам успешного заключения сделки в чате.С уважением Ф, Тамара

Уточнение клиента

Чебуркин Андрей обращается к первой части п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», трактуя в пользу того что физ. лицо может обратить взыскание в силу ипотеки по договору. А вы, в свою очередь, обращаетесь ко второй части и трактуете, что только юр. лицо может обратить взыскание. Я не понимаю, вроде, не из первой не из второй части не следует что физ. лицо не может обратить взыскание?

19 Декабря 2013, 11:18

Дело в том, что при регистрации права собственности на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа, регистрируются и обременения в силу закона. Но для успокоения души продавца, пропишите пункт в договоре, что вышеуказанные земельный участок и жилой дом признаются находящимися в залоге у продавца.

Далее, чтобы еще больше успокоить продавца, сходите в Россреестр на Спинова 9, возьмите с собой готовый проект договора и разумеется продавца. Там есть гос.служащие, которые оказывают консультации. Покажите договор сотруднику учреждения, а еще лучше регистратору, пусть он успокоит продавца.

Уточнение клиента

Нашему продавцу 70 лет, он сам себе юрист, сам себе нотариус и идти куда либо на консультацию не хочет, считая себя достаточно компетентным. Что недвижимость будет у него в залоге, он знает, это его не успокаивает. Ему нужны гарантии, что при нашей неуплате, он сможет нас выселить и вернуть себе причитающееся. Как же мне ему растолковать, что он защищен, если даже в нашей общей дискуссии возникли разночтения?

19 Декабря 2013, 11:38

Один договор, в нем отразить рассрочку платежа и желательно по датам. А также, то что дом с з/у будут находится в залоге у продавца до полной оплаты.

Договор купли-продажи зем.участка и дома с рассрочкой платежа, как максимально защитить продавца

Здравствуйте! Просим помочь в составление договора купли продажи зем.участка и жилого дома с рассрочкой платежа. И продавец и покупатель — физ.лица. Покупатель готов расплатиться с рассрочкой на 6 мес (до 01.02.2015г.) и просит зарегистрировать договор после 1 платежа (20%) от полной стоимости. Я (продавец) хочу максимально себя обезопасить. Слышала, что можно наложить обременение до полной выплаты,предусмотреть штрафы за просрочку, но сама не юрист и грамотно сформулировать не могу. Можно ли получить «рыбу» договора, обе стороны действуют сами без доверенности и в браке не состоят. Не знаю, что еще нужно для «рыбы» такого договора.

Ответы юристов (1)

Изначально скажу, что в договоре могут быть учтены любые условия (штрафы, пени, и подобное) но которые не противоречат законодательству РФ (Гражданскому кодексу, а в части регистрации недвижимости, ещё и Закона о государственной регистрации недвижимого имущества).

Так вот согласно законодательству, если в договоре купли-продажи указана рассрочка платежа, то возникает такое обременение как, ипотека в силу закона. А значит, покупатель не сможет ничего с недвижимостью сделать, пока не будет снято это обременение. Есть только одно условие — при рассрочке платежа, в договоре купли-продажи не должно быть сказано, что «рассрочка платежа не предусматривает ипотеки в силу закона». Иначе обременение не возникнет.

А образец договора я Вам посоветую взять на сайте Вашего территориального подразделения Росреестра.

Надеюсь мой ответ поможет Вам

С уважением, Микрюков Алексей.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Типовой образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком 2018

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком 2018

Процедура приобретения жилого дома совместно с участком земли, на котором он располагается, похожа на приобретение любой другой недвижимости.

Как и при заключении соглашения в отношении других объектов, стороны должны подготовить документы и составить договор.

С другой стороны, прежде чем составлять соглашение следует ознакомиться со специфическими чертами данного договора.

Образец типового договора купли-продажи жилого дома с земельным участком 2018

Стороны должны знать, какие именно пункты должны быть включены в документ о передаче прав собственности от продавца к покупателю.

Договор о продаже жилого дома совместно с землей, должен иметь следующие положения:

  • Сведения, касающиеся данных, как продавца, так и покупателя, которые внесены на основании документов, удостоверяющих личность;
  • Сведения, которые касаются двух объектов соглашения;
  • Сведения о цене соглашения, а также о способах и порядке расчетов между сторонами. Помните, что стоимость всегда указывается в рублях. Допускается при необходимости дополнительно указать цену в иностранной валюте;
  • Сведения о правах и обязанность каждой стороны соглашения;
  • Процедуру передачи жилого объекта и земельного участка;
  • Сведения о составлении акта о приеме-передаче объектов недвижимости;
  • Информация, касающаяся распределения между лицами расходов.

Сторонам, прежде чем подписывать составленный документ, рекомендуем обратиться к специалисту, который выявит техническое состояние дома, а так же укажет его примерную стоимость.

Для того чтобы выявить наличие или отсутствие у дома дефектов, должна быть приглашена специальная комиссия. В полномочия комиссии входит выявление принадлежности к государственной собственности.

Помните, поскольку процедура составления договора имеет большое значение, при отсутствии необходимых для этого знаний следует обратиться к специалистам в области юриспруденции или сделок с объектами.

Существенные условия договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

Помимо предмета, существенными положениями являются:

  • Сведения о сторонах соглашения. Информация должна быть указана на основании документов, подтверждающих личности сторон сделки;
  • Сведения о стоимости объектов, а также о порядке расчета;
  • Информация о лицах, которые помимо продавца имеют право пользоваться объектами;
  • Данные о наличии в отношении этих объектов ограничений;
  • Сведения о необходимости зарегистрировать факт перехода права от одного лица к другому.
Смотрите так же:  Оплата труда налог на прибыль

Как выглядит договор купли-продажи гаража и земельного участка?

Про образец предварительного договора купли-продажи земельного участка смотрите тут.

Про о бразец оформления договора аванса при покупке квартиры читайте по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire.html

Особенности заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком

Поскольку соглашением передается два объекта – дом и земельный участок, в соглашении информация о предмете должна быть описана, как в отношении участка земли, так и дома.

При внесении информации об участке земли должны быть указаны:

  • Адрес места расположения;
  • Площадь участка;
  • Кадастровые данные;
  • Документ, на основании которого продавец получил право распоряжения продаваемыми объектами.

При внесении информации о недвижимом жилом объекте должно быть внесены данные о:

  1. Месте нахождении этого дома;
  2. Площадь жилого объекта;
  3. Технические данные дома;
  4. Сведения, на основании которых допускается распоряжение объектами.

Цена указывается общая. Допускается пометить, сколько стоит отдельно дом и земельный участок.

Договор рассрочки на земельный участок

Имеется два смежных участка земли от двух собственников. Собственники готовы к продаже участков по договору рассрочки (первоначальный взнос и остаток равными долями в течении года)! Собственников смущает единственное — что со слов их знакомого юриста — по договору рассрочки, в случае, если сторона покупателя по любой причине решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, они будут вынуждены вернуть все ранее полученные выплаты!? На основании данной информации, собственники просят рассмотреть форму договора, в которой указывается минимально-возможная невозвратная часть оплаты, в случае отказа покупателя от сделки!

Прошу уточнить, достоверность данной информации. А также разъяснить, какие механизмы данной сделки защищают нас как покупателей в случае, если собственники решат в любой момент отменить сделку.

Если есть подобная практика, просьба прикрепить договор рассрочки, который подходит под вышеописанную ситуацию!

Ответы юристов (7)

если сторона покупателя по любой причине решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, они будут вынуждены вернуть все ранее полученные выплаты!? На основании данной информации, собственники просят рассмотреть форму договора, в которой указывается минимально-возможная невозвратная часть оплаты, в случае отказа покупателя от сделки!

Денис, добрый день! Это действительно так. Согласно ст. 489 ГК

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

соответственно в случае требования о возврате продавец должен будет вернуть покупателю денежные средства, полученные ранее за данный участок т.к. поскольку имеет место расторжение договора стороны должны возвратить все полученное по такой сделке. Вместе с тем, ничего не мешает включить в договор условие о штрафе, уплачиваемом (удерживаемом) при расторжении договора в связи с просрочкой очередного платежа. При этом не обязательно требовать назад участок, можно например просто предъявить требование о взыскании остатка суммы за счет продажи данного участка как предмета залога

5.Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

в данном случае поскольку речь о недвижимости для возникновения залога потребуется заявление. Также в случае возврата участка срок владения в целях освобождения от налога при продаже будет исчисляться с даты новой регистрации права а не с первоначальной

Уточнение клиента

Соответственно, гарантом сделки или компенсацией за моральные издержки в случае расторжения данного договора со стороны покупателя, у собственников может являться пункт «в договоре с условием о штрафе, уплачиваемом (удерживаемом) при расторжении договора в связи с просрочкой очередного платежа».

А спокойствие от сделки для покупателя наступает лишь в тот момент, когда сумма платежей перевалит за отметку равную 50%.

Как известно, покупательская способность и оживленность на рынке загородной недвижимости наступает с приходом весны. Соответственно, собственники, которые могут получить более выгодные условия в данную пору от других потенциальных покупателей — в одностороннем порядке имеют право отказаться от нашего договора и вернув ранее оплаченную сумму — продать участки другим? До весны сумма будет менее 50%.

09 Января 2018, 18:10

Есть вопрос к юристу?

Собственников смущает единственное — что со слов их знакомого юриста — по договору рассрочки, в случае, если сторона покупателя по любой причине решит расторгнуть договор в одностороннем порядке, они будут вынуждены вернуть все ранее полученные выплаты!?

Не так легко расторгнуть договор купли продажи земельного участка

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Поэтому можете заключить договор с рассрочкой платежа

Прошу уточнить, достоверность данной информации. А также разъяснить, какие механизмы данной сделки защищают нас как покупателей в случае, если собственники решат в любой момент отменить сделку.

Основания должно быть для отмены сделки, то есть для расторжения договора

Вот например судебная практика не совсем Ваш вариант, но похожее http://sudact.ru/regular/doc/I.

На основании данной информации, собственники просят рассмотреть форму договора, в которой указывается минимально-возможная невозвратная часть оплаты, в случае отказа покупателя от сделки!

Здравствуйте. По вопросу купли-продажи в рассрочку Вам коллега Власов уже пояснил, что можно воспользоваться условием, которое содержится в ст. 489 ГК РФ и которая позволяет покупателю не беспокоиться насчет отказа продавца от договора после того как сумма платежей превысит 50%. Что касается расторжения договора со стороны покупателя, то законом возможность одностороннего отказа от договора вообще не предусмотрена. Т.е. для этого должно быть какое-то основание, при этом отсутствие денег или внезапное охлаждение к предмету покупки таковым не является.

Поэтому единственное, что еще можно добавить в договор это санкции за несвоевременную оплату, что для собственников и будет гарантией соблюдения их интересов.

При этом обращу Ваше внимание, что поскольку объекта два, то и договоров купли-продажи в рассрочку следует сделать два независимых друг от друга.

Договор можете посмотреть например тут

в одностороннем порядке имеют право отказаться от нашего договора и вернув ранее оплаченную сумму — продать участки другим? До весны сумма будет менее 50%.

Не совсем так. Условие отказа от договора же полностью выглядит так:

2.Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

То есть только при неисполнении покупателем своей обязанности такое право у продавца возникает, а не просто неконтролируемо.

Уточнение клиента

При передачи денежных средств, какой документ может являться подтверждением факта оплаты? Расписка о получении денежных средств?

Если нет возможности передать денежные средства лично, возможен ли вариант перечисления на счет продавца, например посредством услуги сбербанк перевода (on-line перевод). Надо ли указывать и учитывать данный пункт в договоре?

09 Января 2018, 18:26

Соответственно, гарантом сделки или компенсацией за моральные издержки в случае расторжения данного договора со стороны покупателя, у собственников может являться пункт «в договоре с условием о штрафе, уплачиваемом (удерживаемом) при расторжении договора в связи с просрочкой очередного платежа».

Денис Вам же нужен, гарант что покупатель не мог односторонне расторгнуть договор и потребовать выплаченную сумму Правильно?

Вот односторонний отказ у покупателя нет и не может быть, если Вы не нарушили условия договора, или цену указали намного выше, тоже самое например не нужно включать в договор лишние пункты например штрафа при не оплате во время .

При оплате несвоевременно Вы имеете право односторонне отказаться от выполнение договора, а не покупатель

При передачи денежных средств, какой документ может являться подтверждением факта оплаты?

Можно составить Акт приема-передачи денежных средств

Расписка о получении денежных средств?

ДА, Или же расписка но лучше АКТ приема-передачи денежных средств

Если нет возможности передать денежные средства лично, возможен ли вариант перечисления на счет продавца, например посредством услуги сбербанк перевода (on-line перевод). Надо ли указывать и учитывать данный пункт в договоре?

Этот вариант сказал бы чуть рискованный, потому что односторонне происходить подтверждение оплаты (во время), еще мало ли какие проблемы, с не правильным переводом и еще что-то… мало использован этот механизм, только если очень доверительные отношения

Но если решитесь на онлайн перевод можно в договоре указать его

При передачи денежных средств, какой документ может являться подтверждением факта оплаты? Расписка о получении денежных средств?

расписка, либо в договоре указываете что часть средств передана до подписания договора, в остальном можно как распиской т.к. и безналом. Все это конкретно можно расписать в договоре, указав в том числе санкции за нарушение например порядка перечисления средств

А спокойствие от сделки для покупателя наступает лишь в тот момент, когда сумма платежей перевалит за отметку равную 50%.

это если шаблонный договор, но стороны вправе вообще убрать данное условие из оговора, а судебная практика однозначно говорит, что неоплата товара сама по себе не является существенным основанием для расторжения договора по ст. 450 ГК.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа