Оглавление:

Договор аренды местности

Договор аренды нежилого помещения — один из распространенных договоров в гражданском праве. С возникающими проблемами может столкнуться каждый, кто арендует или сдает помещение под офис или производство. Данный договор имеет свои особенности, пренебрегая которыми можно лишить себя возможности защиты собственных прав.

Аренда помещения (недвижимого имущества) — это сделка, предметом которой является недвижимое имущество, которое предоставляется арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются:

  1. предмет договора,
  2. срок предоставления имущества в аренду,
  3. размер арендной платы.

Договор аренды, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме. Договор аренды, заключенный более чем на один год (и все изменения к этому договору), согласно Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ), требует государственной регистрации и без неё признается незаключенным. Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в законодательстве дано требование к описанию предмета договора — стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости.

Следует иметь в виду, что часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, не может быть предметом договора аренды. По этой причине, например, не может быть заключен договор аренды угла в торговом зале или стены здания, пусть даже этот угол или стена определены пространственными характеристиками. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды».

В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».

Предметом договора аренды нежилого помещения также не может быть какое-либо место в этом нежилом помещении. Примером может служить Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2012, в котором говорится: «место в зоне общего пользования не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет реальных границ на местности и не определено в пространстве; площадь, указанная в договоре аренды, имеет значение исключительно для расчета платы и никак не характеризует арендуемую часть в пространстве. Суд на основании пункта 3 статьи 607 ГК РФ пришел к выводу о том, что договор аренды не является заключенным, в связи с чем в удовлетворении требования о его расторжении правомерно отказал, взыскав обеспечительный платеж и аванс

Срок предоставления имущества в аренду

Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, например, условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п.

Договор аренды имеет определенную специфику. Бывали случаи, когда согласно ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяли его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок, если в нем не указан срок предоставления имущества в аренду.

Размер арендной платы

Цена — существенное условие договора аренды помещения. Если в таком договоре нет условия о цене, то нет и договора (он не заключен).

К примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2012 гласит: Суды установили, что договор не содержит согласованного сторонами условия об арендной плате (положения условий являются отсылочными; приложения к договору, определяющие размер платы, не представлены), поэтому договор аренды является незаключенным, так как в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, а отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы влечет незаключенность соответствующего договора.

В данной статье мы хотели бы рассмотреть и некоторые специфические проблемы при заключении договора аренды нежилого помещения, не относящиеся к существенным условиям:

  1. Право собственности на объект аренды

Если у вас заключен договор аренды на недвижимость, на которую арендодатель еще не зарегистрировал право собственности, это есть нарушение положений ГК РФ, в соответствии с которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, уполномоченному собственником).

Примером служит Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2012, в котором говорится: установив, что право собственности у третьего лица на объект аренды возникло с момента внесения записи в ЕГРП, а договоры аренды подписаны до момента возникновения у него права собственности на предмет аренды, следовательно, договор аренды нежилых помещений и договоры субаренды нежилых помещений являются ничтожными сделками на основании статьи 168 ГК РФ как не соответствующие положениям статей 209, 608 ГК РФ, однако ничтожность договоров субаренды не влияет на обязанность ответчика возместить истцу плату за пользование имуществом, суды правомерно взыскали неосновательное обогащение в размере арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие.

Вопрос о регистрации договора аренды нежилого помещения получил разъяснение в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более. Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Если одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора.

  1. Перемена лиц по договору аренды

Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данный пункт относится и договорам аренды нежилых помещений. Рассмотрим позицию ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 «Правомерно частично взысканы задолженность по договору аренды, поскольку установлено, истец является собственником объекта аренды, данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности и в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ прежний собственник утратил, а новый приобрел право на получение доходов от сдачи имущества в аренду».

Смотрите так же:  Мчс 35 приказ

В данной статье мы привели перечень наиболее часто встречающихся ошибок при заключении договоров аренды нежилых помещений. Мы рекомендуем тщательно прочитать и прописать все взаимоотношения между сторонами и проверить на наличие существенных условий в договоре перед заключением такого договора.

Мы готовы предоставить Вам следующие виды услуг:

  • Юридическая экспертиза всех видов договоров.
  • Представление интересов клиента в суде.
  • Анализ соответствия корпоративных документов законодательству.

Более подробно можно прочитать на нашем сайте: ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ.

Мы будем рады начать работать с Вашей компанией.

Новые разъяснения об аренде

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.

По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года 1 , а недавно пришел к выводу о необходимости внести дополнения 2 в указанный документ. О каких дополнениях идет речь?

Возобновление договора без проведения торгов

Первое дополнение 3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов.
Напомним, что в ряде предусмотренных законом 4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ. Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» 5 . При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1—4 постановления № 73.
В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.
При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок 6 .
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ 7 . Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.
Данный пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации арендатор должен будет выплачивать арендную плату в размере и на условиях, согласованных договором аренды, срок действия которого истек. Но как только арендатор заключит договор на новый срок без проведения торгов и по условиям нового договора размер арендной платы будет выше, арендатор будет обязан выплатить разницу за весь период пользования имуществом с момента окончания срока предыдущего договора аренды до даты заключения договора аренды на новый срок.
Кроме того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, соблюдая при этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ. Это означает, что такой договор может быть заключен при следующих условиях:

  • размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в России (если иное не установлено другим законодательством РФ);
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Аренды части недвижимости.Порядок регистрации

Данный порядок предусмотрен Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 8 . Так, к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади.
По разъяснениям Росреестра 9 , при регистрации такого договора необходимость в представлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах регистрационного дела остался кадастровый паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения).
На практике получение кадастрового паспорта на часть предмета аренды нередко вызывает значительные временные и финансовые издержки, что является обременительным для сторон по сделке.
Проект, по сути, освобождает стороны от указанных обременительных затрат, предусматривая возможность регистрации договора аренды части недвижимого имущества без предоставления кадастрового плана на данный объект аренды. Согласно проекту 10 , если на регистрацию такого договора стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание предмета договора (части недвижимой вещи, передаваемой в пользование арендатору), то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону № 122 ФЗ.
Таким образом, если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Законом 122 ФЗ порядке за арендодателем, то, при условии содержания в договоре аренды описания передаваемого в аренду имущества, с признаками и характеристиками, позволяющими однозначно идентифицировать его, представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды части недвижимого имущества не требуется.

Правомерность передачи имущества в аренду

В пункте 10 Проекта рассмотрена ситуация, когда на момент заключения договора аренды лицо, сдающее имущество в аренду, права собственности на него не имело, но к моменту передачи данного объекта арендатору стало его собственником. (Напомним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником 11 ).
Как следует из разъяснений, приведенных в Проекте, такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительной сделкой на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса. Договор является заключенным и несет в себе правовые последствия для его сторон, предусмотренные действующим законодательством. В частности, и в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду.

Не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса и передача в аренду недвижимого имущества его законным владельцем (получившим это имущество, например, по договору купли-продажи или построившим его), но еще не зарегистрировавшим право собственности на него 12 . Не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендованного имущества.
Судам рекомендовано в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, не принимать во внимание доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой 13 .
Между тем, исходя из анализа и обобщения судебной практики, можно сделать вывод, что суды по-разному подходят к разрешению указанных споров. Определяя правовые последствия для сторон, они ставят исход дела в зависимость от того, подлежал заключенный договор аренды государственной регистрации или нет. При этом позиции, которых придерживаются суды, можно сформулировать следующим образом:

  1. Позиция 1. Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается заключенным с момента его регистрации 14 .
  2. Позиция 2. Не подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, является недействительным 15 .

Проект устраняет противоречия, сложившиеся в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с заключением договоров аренды имущества с собственником, за которым на момент заключения договора аренды право собственности на предмет аренды не было зарегистрировано.

Если у имущества несколько арендаторов

Проект содержит разъяснения о применении статьи 398 Гражданского кодекса при рассмотрении споров, связанных с заключением нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества 16 . (Речь здесь не идет о случаях, когда арендаторы пользуются различными частями одной и той же вещи или пользуются ею попеременно в различные периоды времени.)
Согласно данной статье в случае неисполнения арендодателем обязательства передать предмет аренды во владение и пользование арендатору последствия будут такие. Арендатор будет вправе потребовать, чтобы эту вещь отобрали у арендодателя и передали ему на предусмотренных договором условиях. Однако это право отпадает, если предмет аренды уже передан третьему лицу, также имеющему право аренды на указанное имущество. Если предмет аренды еще не передали, преимущество имеет тот из арендаторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Исполнение договора, подлежащего госрегистрации

Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.
Пленум ВАС предлагает две редакции указанного пункта с применением разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права.
Согласно первой редакции, что, если суд установил факты передачи имущества в аренду, принятия его арендатором без каких-либо замечаний, наличия достигнутого сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования, оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) не имеется. Судам следует исходить из общих положений обязательственного права 17 , а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.
Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.
Вторая редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием задолженности по арендной плате в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение).

Смотрите так же:  Нотариус в новогиреево круглосуточно

Порядок определения арендной платы

Разъяснения 18 касаются ситуаций, когда арендная плата устанавливается или может регулироваться государственными и муниципальными органами 19 .
Так, если закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу 20 , поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу указанного закона, применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим законом. Следует обратить внимание, что, согласно пункту 17 комментируемого Проекта, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, когда он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды.
Если стороны договора предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в соответствии с публично-правовыми актами, корректирующими такую плату, размер арендной платы подлежит изменению автоматически и не требует заключения дополнительного соглашения и, соответственно, его государственной регистрации 21 . Однако если при этом договор содержит в себе какое-либо условие, противоречащее положению данного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Например, стороны согласовали условие об определении арендной платы в соответствии с положениями публично-правового акта, но в то же время также согласовали и порядок определения стоимости аренды, в результате которого арендная плата не соответствует плате, указанной в публично-правовом акте. В этом случае приоритет будет отдан условию договора, предусматривающего порядок определения стоимости аренды.

Об изменении размера арендной платы

Проект предусматривает правовую возможность для судов в отказе арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки 22 . Для этого должно быть установлено и доказано, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Разъяснение касается ситуаций, когда в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер.
Правовым основанием для отказа в удовлетворении указанных требований арендодателя является положение Гражданского кодекса 23 , исходя из которого «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах».
При этом бремя доказывания того, что измененная в одностороннем порядке арендная плата значительно превышает названные средние рыночные ставки, лежит на арендаторе.

Сноски:
1 пост. Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73)
2 проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73. » (опубликован на сайте ВАС РФ 19.07.2012) (далее — Проект)
3 п. 4.1. Проекта
4 ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ), ст. 30—30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ
5 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
6 п. 3 постановления № 73
7 ч. 9—11 ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ
8 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ)
9 письмо Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ
10 п. 9 Проекта
11 ст. 608 ГК РФ
12 п. 11 Проекта
13 п. 12 Проекта
14 пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55
15 пост. ФАС ЗСО от 14.03.2012 по делу № А75-2466/2011
16 п. 13 Проекта
17 ст. 309 ГК РФ
18 пп. 15—20 Проекта
19 п. 1 ст. 424 ГК РФ
20 п. 2. ст. 422 ГК РФ
21 п. 19 Проекта
22 п. 21 Проекта
23 п. 1 ст. 10 ГК РФ

Что нужно предусмотреть при заключении договора аренды транспортного средства с экипажем

Что нужно предусмотреть при заключении договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия.

Договор аренды ТС с экипажем: в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды транспортного средства (ТС) с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование, а также оказывает услуги по управлению этим транспортным средством и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

Сторонами договора аренды транспортного средства с экипажем являются арендодатель и арендатор. Арендодателями и арендаторами могут выступать любые субъекты гражданского права — физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица.

Закон обязывает заключать договор аренды ТС с экипажем только в простой письменной форме (ст. 633 ГК РФ). Она должна быть соблюдена независимо от срока, на который заключается договор, и его цены.

Нужно ли регистрировать договор аренды ТС с экипажем?

Некоторые транспортные средства, по закону являющиеся недвижимым имуществом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), также могут быть объектами договора аренды транспортного средства с экипажем.

К договорам аренды таких транспортных средств не применяются правила об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 633 ГК РФ). То есть договор аренды транспортного средства с экипажем не подлежит государственной регистрации, если арендуемое ТС относится к недвижимости. Также не нужно регистрировать и другие договоры аренды транспортного средства с экипажем.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды транспортного средства с экипажем следует различать предмет и объект договора. Предмет этого договора содержит два обязательства арендодателя: первое — предоставить транспортное средство во временное владение и пользование, второе — оказывать услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

Если одно из этих обязательств не включено в предмет договора, он может быть переквалифицирован. Например, если в договоре указывается, что арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование, и при этом не прописывается обязательство арендодателя управлять им и оказывать услуги по его технической эксплуатации, то такой договор является договором аренды транспортного средства без экипажа.

В другой ситуации в договоре может быть не отражено обязательство арендодателя предоставить транспортное средство во временное владение и пользование арендатору. В этом случае в предмет договора входит только оказание арендодателем услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Такой договор является договором возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).

Также предмет договора включает в себя обязательство арендатора по внесению платы за предоставление ТС в пользование.

Объектами договора аренды транспортного средства с экипажем могут быть:

  • воздушные суда;
  • морские суда;
  • суда, используемые во внутренних водах;
  • железнодорожный подвижной состав;
  • грузовые автомобили, автомобили-тягачи с полуприцепами, экскаваторы и краны, другие технические устройства на автомобильной тяге;
  • легковые автомобили и др.

Сторонам договора аренды транспортного средства с экипажем необходимо максимально подробно индивидуализировать объект аренды. Например, при аренде автомобиля нужно указать его марку, модель, цвет, регистрационный знак, идентификационный номер (VIN), модель и номер двигателя, номер шасси (рамы), номер кузова (коляски), серию и номер ПТС. Условие об объекте аренды должно позволять точно установить конкретное транспортное средство, передаваемое арендатору. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как указать срок договора?

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

При этом согласно разъяснениям, приведенным в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, если арендатор:

  • пользуется транспортным средством с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает транспортное средство;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату по истечении срока платежа, установленного договором.

В этих случаях арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В договоре нельзя прописывать различные сроки для предоставления транспортного средства во временное владение и пользование и для оказания услуг по управлению им. Этот вид договора предполагает одновременное предоставление арендатору транспортного средства и оказание услуг по управлению. Например, нельзя предусмотреть более короткий срок оказания услуг по управлению транспортным средством по сравнению со сроком, на который оно передано во владение и пользование. Если же такое условие все-таки включено в договор, при возникновении спора между сторонами суд может квалифицировать отношения сторон как два разных договора:

  • договор аренды транспортного средства с экипажем (договор, заключенный на время предоставления транспортного средства и оказания услуг по его управлению);
  • договор аренды транспортного средства без экипажа (договор, заключенный на время предоставления транспортного средства, когда услуги по управлению не оказывались).

Как установить арендную плату?

Арендная плата должна состоять из двух частей: платы за предоставление транспортного средства и платы за оказание услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Таким образом, стороны могут договориться об указании в составе арендной платы двух отдельных сумм:

  • за предоставление ТС в аренду;
  • за оказание услуг по управлению.

Если в договоре просто указывается общий размер арендной платы, предполагается, что она включает обе составляющие. Однако во избежание споров рекомендуем уточнить в тексте договора, что оплата услуг арендодателя по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации включена в арендную плату.

Следует иметь в виду, что если стороны договора не установили иной порядок, оплачивать работу членов экипажа, а также нести расходы на их содержание обязан арендодатель (абз. 3 п. 2 ст. 635 ГК РФ). При этом данные расходы могут быть включены в состав арендной платы, взимаемой с арендатора, однако указывать их отдельной суммой не стоит.

Смотрите так же:  Трудовой договор с директором-учредителем по совместительству

Арендную плату можно установить как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Пример формулировки условия договора

Арендная плата составляет 690 000 рублей в месяц и включает стоимость услуг Арендодателя по управлению транспортным средством в размере 90 000 рублей в месяц.

Арендная плата составляет 690 000 рублей в месяц.

Следует иметь в виду, что за периоды, когда транспортное средство фактически не использовалось не по вине арендодателя, арендатор обязан вносить арендные платежи вплоть до момента возврата транспортного средства арендодателю.

Как определить перечень услуг, оказываемых арендодателем?

Исходя из определения договора аренды транспортного средства с экипажем, арендодатель не только предоставляет транспортное средство во владение и пользование арендатору, но и оказывает ему услуги по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации. Перечень таких услуг, который будет зависеть от вида и назначения транспортного средства, можно конкретизировать в договоре.

Важно учитывать, что услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре (п. 1 ст. 635 ГК РФ). Например, для перевозки людей автомобиль должен быть снабжен специальными сидениями, а для перевозки радиоактивных отходов — специальным контейнером.

В договоре аренды транспортного средства с экипажем можно прописать более широкий круг услуг, которые предоставляются арендатору. К примеру, арендодатель может оказывать следующие услуги:

направление периодических сводок, связанных с эксплуатацией транспортного средства;

  • кино- и фотосъемка;
  • организация спутниковой связи;
  • организация питания;
  • организация медицинского и иного обслуживания пассажира.

Вознаграждение арендодателя за оказание дополнительных услуг арендатору может входить в состав общей суммы арендной платы.

Также в договоре можно предусмотреть, что такие услуги оказываются за отдельную плату: в этом случае необходимо прописать стоимость каждой услуги или порядок ее определения.

Пример формулировки условия договора

Арендодатель обязуется оказывать Арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства с обеспечением его нормальной и безопасной эксплуатации в соответствии с целями аренды, указанными в пункте ____ настоящего Договора, а также следующие услуги: организацию круглосуточной спутниковой связи Арендатора с экипажем транспортного средства, ежедневное направление Арендатору по электронной почте сводки, содержащей следующие сведения: ________ .

Оплата перечисленных услуг входит в стоимость арендной платы, которую Арендатор уплачивает в соответствии с п. __ настоящего Договора.

Арендодатель обязуется оказывать Арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства с обеспечением его нормальной и безопасной эксплуатации в соответствии с целями аренды, указанными в пункте ____ настоящего Договора. Также Арендодатель оказывает Арендатору на основании его письменной заявки следующие услуги:

— организация круглосуточной спутниковой связи Арендатора с экипажем транспортного средства стоимостью 50 000 рублей в месяц;

— направление Арендатору по электронной почте сводки, содержащей следующие сведения: ________, стоимостью 5 000 рублей в месяц.

Кто обязан страховать транспортное средство?

По общему правилу обязанность страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя. Однако условием договора эту обязанность можно возложить на арендатора.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть распределение этой обязанности между сторонами договора. Таким образом, страхователем транспортного средства может быть как арендодатель, так и арендатор. При этом выгодоприобретателем чаще всего выступает арендодатель, которому принадлежит транспортное средство и силами которого осуществляется управление им.

Пример формулировки условия договора

Арендодатель обязан страховать транспортное средство и ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией.

Арендатор обязан страховать транспортное средство и ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией.

Кто должен содержать транспортное средство?

Под содержанием транспортного средства принято понимать его поддержание в рабочем состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых для этого запчастей и других принадлежностей. Согласно статье 634 ГК РФ обязанность содержать транспортное средство возложена на арендодателя и не может быть передана арендатору условиями договора. Кроме того, арендодатель обязан осуществлять регулярное техническое обслуживание транспортного средства. Эту обязанность также нельзя переложить на арендатора условиями договора.

Под техническим обслуживанием следует понимать комплекс мер, которые осуществляются для поддержания рабочего состояния транспортного средства и его деталей, надлежащего внешнего вида, безопасности, профилактики и т. д. (например, регулярная смена масла в агрегатах, профилактический осмотр). В отличие от текущего и капитального ремонта транспортного средства, техническое обслуживание не привязано к каким-либо поломкам и осуществляется либо в определенные сроки (например, раз в 10 000 км пробега) или по мере необходимости.

Прописывая в договоре условие о содержании транспортного средства, не следует возлагать обязанность по его содержанию и техническому обслуживанию на арендатора. В случае возникновения спора такой договор может быть признан судом ничтожным.

Пример формулировки условия договора

— поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей и запасных частей;

— осуществлять регулярное техническое обслуживание транспортного средства.

Текущий и капитальный ремонт транспортного средства осуществляется Арендодателем в течение пяти рабочих дней со дня обнаружения Арендатором неисправности, а техническое обслуживание осуществляется с периодичностью один раз в 6 месяцев или через каждые 10 000 км пробега (в зависимости от того, что наступит раньше).

Техническое обслуживание включает:

— замер давления масла в ДВС и компрессии в цилиндрах ДВС;

— замену масла в ДВС;

— проверку состояния тормозной системы;

— проверку электроприборов транспортного средства.

Кто несет расходы на эксплуатацию транспортного средства?

Расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, должен осуществлять арендатор (ст. 636 ГК РФ). Под коммерческой эксплуатацией в данном случае подразумевается использование транспортного средства в коммерческих целях (для получения прибыли). Как правило, основную часть расходов на эксплуатацию транспортного средства составляют расходы на топливо. Помимо расходов на топливо, арендатор должен также оплачивать:

  • другие материалы, используемые при эксплуатации транспортного средства (масла, жидкости и др.);
  • таможенные сборы, проезд по платным дорогам, плату за въезд на территории с платным въездом, парковку и т. д.

Все указанные расходы арендатор обязан нести лишь в том случае, если условиями договора не предусмотрено иное. Так, например, в договоре можно прописать, что расходы на эксплуатацию транспортного средства частично или полностью несет арендодатель.

Пример формулировки условия договора

Арендатор обязан осуществлять все расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, за исключением расходов на масло для двигателя внутреннего сгорания (далее — ДВС). Расходы на масло для ДВС осуществляются Арендодателем.

Права и обязанности, связанные с экипажем транспортного средства

Законом предусмотрен ряд прав и обязанностей арендодателя относительно экипажа транспортного средства.

Так, при необходимости арендодатель имеет право давать членам экипажа ТС распоряжения относительно управления им и его технической эксплуатации (п. 2 ст. 635 ГК РФ). Такие распоряжения не должны противоречить распоряжениям арендатора относительно коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Арендодатель обязан укомплектовать экипаж транспортного средства, передаваемого в аренду, соответствующими специалистами (п. 2 ст. 635 ГК РФ). Если требования к составу и квалификации экипажа предусмотрены в нормативных правовых актах, экипаж должен соответствовать таким требованиям. Кроме того, если повышенные требования к экипажу установлены условиями договора, необходимо соблюдать и такие требования.

Если обязательные требования к составу и квалификации экипажа не установлены специальными правилами, арендодатель должен позаботиться о том, чтобы состав экипажа и его квалификация отвечали требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства конкретного вида и условиям договора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, оплачивать работу членов экипажа, а также нести другие расходы на их содержание (например, проживание, питание и т. п.) должен арендодатель (абз. 3 п. 2 ст. 635 ГК РФ). Эти расходы целесообразно включить в состав арендной платы (увеличить ее на величину расходов), взимаемой с арендатора, однако указывать их в договоре отдельной суммой не стоит.

В случаях, когда для управления транспортным средством привлекаются собственные работники арендодателя, также учитываются нормы ТК РФ, согласно которым он должен оплачивать:

  • труд членов экипажа как своих сотрудников;
  • расходы на проезд членов экипажа к месту управления транспортным средством (если оно находится в другой местности) или в служебные командировки;
  • расходы на аренду жилого помещения;
  • расходы на проезд;
  • дополнительные расходы, связанные с проживанием работников вне места постоянного жительства (суточные);
  • другие расходы, которые осуществляются работником с разрешения работодателя.

Если согласно условиям договора аренды арендодатель должен направить своих работников (членов экипажа) в другую местность, согласно статье 169 ТК РФ придется также возместить им:

  • расходы по переезду работника, членов его семьи и провозу имущества (за исключением случаев, когда работнику для этого предоставляется транспортное средство);
  • расходы на обустройство на новом месте жительства.

Размеры указанных расходов следует обсудить и согласовать непосредственно с работниками, которым они будут возмещаться.

Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Если при эксплуатации транспортного средства арендованным транспортным средством третьим лицам нанесен ущерб, возместить его обязан арендодатель (ст.ст. 640, 1068 ГК РФ). Возместив ущерб, он может потребовать от виновных в его причинении членов экипажа возврата потраченных на возмещение средств. Если арендодатель сможет доказать, что ущерб третьим лицам был причинен по вине арендатора, например, при исполнении экипажем транспортного средства его письменных указаний, он может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных в качестве возмещения ущерба.

Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В процессе эксплуатации арендованного транспортного средства не всегда удается уберечь его от повреждений или гибели. Законом установлены меры ответственности, которые применяются в случаях, если арендованное имущество было повреждено или погибло.

Так, если арендованное транспортное средство было повреждено или уничтожено в процессе эксплуатации, арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки. При этом арендодатель должен доказать, что гибель или повреждение транспортного средства произошли из-за обстоятельств, за которые отвечает арендатор (ст. 639 ГК РФ).

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды ТС с экипажем.

В следующем номере рассмотрим налоговые последствия для арендодателя при заключении данного вида договора.

Всю представленную информацию можно найти в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям раздела «Юридическая поддержка» (см. рисунок).

Договор аренды местности