Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)?

Договор аренды жилья образца 2018 года — документ, необходимый каждому, кто собирается снимать или сдавать квартиру. Как составить договор аренды между физическими лицами, какие нюансы следует учесть и как обойтись без услуг юриста, расскажем в нашей статье. Здесь же приведем подробный алгоритм составления договора и его образец, который можно скачать в один клик.

Обязательно ли составлять договор аренды жилья

Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения. Однако с точки зрения права, название соглашения большого значения не имеет, главное его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды.

Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба следующих условия:

  • хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;
  • сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

Можно ли составить договора аренды жилья самостоятельно без юриста

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идет о сделке двух граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Однако бывают случаи, когда лучше все-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

  • есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
  • договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
  • размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2018 года бесплатно

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

  • о личности арендодателя и арендатора;
  • предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
  • размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

Скачать заполненный образец договора аренды жилья 2018 года вместе с актом приема-передачи квартиры можно бесплатно на нашем сайте.

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

  1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
  2. Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
  3. Размер арендной платы.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет. Этот же временной промежуток определен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок договора найма жилья.
  7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

  • договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
  • договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

  • договоры продолжительностью более года;
  • договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

  1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
  2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Смотрите так же:  Миним пенсия

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

  1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
  2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

  1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
  2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

  1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
  2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
  3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

Все о договоре аренды помещения

Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами. Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

  • адрес здания, в котором находится помещение;
  • описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
  • площадь;
  • назначение (для размещения офиса).

Если условиями договора определено, что арендатор получил в пользование помещение до его государственной регистрации, арендные платежи могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ), в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. Все документы для использования помещения передаются арендатору (техпаспорт и т. п.). Договором эти правила могут изменяться.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

  • не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);
  • можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
  • если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если стороны достигли соглашения в письменной форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но так и не зарегистрировали его, то ни одна из них не может самовольно изменить договор или отказаться от обязательства, в т.ч. по оплате неустойки (ст. 310 ГК РФ). Договор считается заключенным.

Вместе с тем преимущества арендатора не должны противопоставляться третьим лицам. Так, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); а если помещение было передано третьему лицу, то договор с первым арендатором прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73»)

Цена — существенное условие договора аренды помещения. Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан. Отсутствие условия о цене говорит о незаключенности соглашения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата необязательно выплачивается деньгами. Стороны могут выбрать вид оплаты из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса:

  • твердая денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;
  • установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
  • предоставление арендатором определенных услуг;
  • передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
  • возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления, в договоре надо указать их стоимость. Это нужно также для вычисления размера НДС.

Изменение размера арендной платы

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон сколь угодно часто, даже если указание на возможность такого изменения в договоре аренды отсутствует.

Нередко стороны оговаривают возможность изменения арендной платы по обоюдному согласию при возникновении определенных обстоятельств (росте инфляции, изменении базовой ставки платы за аренду муниципального имущества). Такое условие для арендаторов выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению. При этом собственники помещений полагают, что они могут обратиться в суд, если арендатор откажется от изменения цены. Теоретически закон это позволяет. Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10 указал, что такое соглашение должно быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно. Отказ арендатора от заключения соглашения не дает права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора.

В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию.

Расходы по незарегистрированным договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьей 252 Налогового кодекса.

Арендатор будет обязан выполнить условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции, если в договоре будет указано:

  • арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату;
  • арендная плата считается измененной (подлежит изменению) с момента получения арендатором уведомления (или указан иной момент и форма изменения условия).

Если в договоре будет прописано, что арендная плата может быть изменена арендодателем или по его требованию, арендатор может не соглашаться с таким изменением, а арендодатель вправе обратиться в суд для исполнения этого условия.

Практика показала, что изменение суммы арендной платы считается изменением ее размера лишь в случае, когда арендная плата установлена в договоре в твердой сумме. Если в договоре стороны оговорили порядок (механизм) изменения арендной платы, то рассчитанная таким образом сумма может меняться хоть каждый месяц. Арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, потому что это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает закон. Как указал Президиум ВАС РФ, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если договор заключен на срок менее одного года, может быть предусмотрена индексация твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Смотрите так же:  Подать суд на военкомат

Арендная плата может быть и уменьшена, как по договоренности сторон, так и по закону. Так, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором, если по независящим от него обстоятельствам условия пользования помещением, предусмотренные договором, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Даже если в договоре будет прописано иное, такое условие будет недействительным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Если стороны не обговорили возможность одностороннего изменения размера арендной платы, то любая из них вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Кроме этого, закон позволяет договариваться о полном запрете на изменение арендной платы.

Срок аренды согласовывается непосредственно в договоре. Если он не определен, каждая сторона может в любое время отказаться от договора. Надо только предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Эту норму можно корректировать в соответствии с интересами сторон, например, установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Но нельзя полностью исключить право на отказ от договора, потому что в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).

Бывает, что стороны включают в договор регрессное условие о применении соглашения к ранее сложившимся отношениям (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае срок действия исчисляется с момента подписания договора. Обязанности сторон по исполнению договора возникают с этого же времени (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно.

Расторжение срочного договора аренды

Срочные арендные договоры до окончания срока их действия можно расторгнуть по обоюдному согласию, в одностороннем или судебном порядке. Закон устанавливает обстоятельства, при которых стороны могут обратиться в суд за расторжением договора. Прежде чем подать иск, сторона должна направить контрагенту письмо с предложением о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ), иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает случаи, когда арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора судом:

  • арендатор существенно или неоднократно нарушает условия пользования имуществом или использует его не по назначению;
  • арендатор существенно ухудшает качество имущества;
  • неоднократный пропуск срока оплаты;
  • арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  • иные случаи, установленные договором, например: однократный пропуск срока оплаты, непроведение текущего ремонта. В договоре может быть установлен лимит задолженности, после которого арендодатель вправе обратиться в суд. Но в договоре можно указать и такие случаи, которые не связаны с нарушением арендатором своих обязательств.

Не нужно платить госпошлину за регистрацию расторжения договора в одностороннем порядке (подп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Прежде, чем обратиться в суд, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный, предложенный им срок.

По требованию арендатора суд расторгнет договор аренды в следующих случаях:

  • арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем помещение в оговоренный или разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. При расторжении договора можно требовать возмещения убытков;
  • если необходимые принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендатор также вправе требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Такие действия целесообразны, если арендодатель не исполнил письменное требование о передаче принадлежностей и документов;
  • переданное помещение имеет существенные недостатки, которые заранее не были оговорены при заключении договора, арендатор о них не знал и не мог обнаружить во время передачи имущества (ст. 620 ГК РФ). Вместо расторжения договора можно потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Кроме этого, устранив недостатки за свой счет, арендатор может удержать сумму расходов из арендных платежей (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт (ст. 620 ГК РФ). Возможно взыскание убытков. Арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 616 ГК РФ);
  • помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
  • арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество (сервитут, залог и т.д.). При расторжении договора арендатор может требовать возмещения убытков. Но иногда выгодней потребовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ);
  • арендатор не передал принадлежности и документы к помещению (п. 2 ст. 611 ГК РФ). А арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Прежде чем расторгнуть договор, стоит потребовать предоставления арендодателем необходимых принадлежностей и документов. В случае расторжения договора, арендатор может взыскать убытки с собственника;
  • в иных случаях, установленных договором, даже при отсутствии нарушения обязательств арендодателем.

Как арендатор, так и арендодатель вправе потребовать расторжения договора, когда одна из сторон допустила существенное нарушение соглашения, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во всех вышеперечисленных ситуациях стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об отказе от исполнения договора. Такой отказ будет правомерен, только если в договоре предусмотрено соответствующее основание. Причем важно, чтобы было указано именно о внесудебном порядке. В противном случае уведомление об отказе другая сторона может просто игнорировать. Допустимо оговорить право на досрочное одностороннее расторжение срочного договора без конкретных причин, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

Если арендатор решит воспользоваться односторонним отказом, ему нужно будет вернуть помещение до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении. Пока имущество не возвращено арендодателю, арендатору придется оплачивать счета.

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения или уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о продолжении договорных отношений. Так, несмотря на то, что уведомление о расторжении договора аренды не было зарегистрировано, суд признал, что договор аренды прекратился с момента подписания сторонами акта приема-передачи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2011 по делу № А75-8354/2010). Поэтому для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора и запись в Росреестре, сколько момент возврата помещения арендодателю.

Анна Полетаева, юрист, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Данная статья опубликована в закрытом разделе портала «Практическая бухгалтерия». Конкретные бухгалтерские вопросы с примерами решений и экспертными мнениями — максимум полезной и нужной информации на одном портале.
Получите доступ >>

Как правильно составить договор аренды жилья

Выгоднее снимать квартиру напрямую через хозяина, минуя риелторские конторы. Но тогда договор придётся заключать самостоятельно, а это непростое дело: нужно учесть множество моментов и деталей, чтобы избежать проблем в будущем и жить в спокойствии и уверенности. В этой статье мы разберёмся, на что обратить внимание при составлении договора найма жилья.

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

  1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
  3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).
Смотрите так же:  Рябов роман нотариус

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

  • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
  • имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Договор аренды как делается