Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Китарова Дана Серкалиевна
Руководитель юридического отдела

Опубликовано
03 сентября 2022

Обновлено
17 апреля 2024

Время чтения:
~21 минута

Опубликовано: 03 сентября 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Кадастровая стоимость влияет на имущественные налоги, размер госпошлины при наследовании и цену выкупа недвижимости в отдельных процедурах. Для собственника завышенная оценка означает лишние расходы, которые иногда можно законно уменьшить.

Оспаривание используют, когда есть основания снизить налоговую базу, арендные платежи или стоимость выкупа участка, квартиры, здания либо другого объекта. Процедура требует расчета выгоды и доказательств, поэтому перед стартом полезно получить профессиональную оценку. Практикующий юрист по земельным вопросам проверит перспективы, сопоставит кадастровую и рыночную стоимость, поможет подготовить документы для комиссии или административного иска.

Что означает кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это установленная государством оценка объекта недвижимости в пределах региона. Ее определяют для земельных участков, зданий, помещений, гаражей, сооружений и объектов незавершенного строительства, включая недвижимость в городах федерального значения.

На какие платежи она влияет:

• на имущественные, земельные и отдельные налоговые обязательства при продаже недвижимости;
• на арендную плату, если договор или нормативный акт связывает ее с кадастровой оценкой;
• на цену выкупа объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• на размер госпошлины при оформлении наследственных прав на недвижимость.

Поэтому собственники и арендаторы нередко добиваются пересмотра оценки. Но перед обращением важно рассчитать экономический эффект: если разница невелика, расходы на отчет оценщика, юриста и процесс могут превысить будущую выгоду.

Как проверить кадастровую стоимость объекта

Базовый способ — заказать выписку из ЕГРН. В ней указываются сведения об объекте и его кадастровая стоимость на актуальную дату.

Получить выписку можно:

• при личном обращении в Росреестр;
• через официальный сайт или электронные сервисы Росреестра;
• через портал Госуслуг;
• через МФЦ;
• почтовым запросом.

Самый быстрый вариант — электронный запрос. Обычно сведения предоставляют в течение нескольких рабочих дней.

Какие факторы формируют кадастровую стоимость

Оценка зависит от характеристик объекта и методики массовой оценки. Иногда учитывается рыночная ситуация, но чаще расчет строится на формальных данных из реестров и классификаторов.

На результат обычно влияют:

• площадь объекта;
• локация и окружение;
• наличие и качество коммуникаций;
• застройка на участке, возраст и назначение строений;
• техническое состояние и иные характеристики.

Проблема в том, что массовая оценка не всегда отражает реальное состояние объекта: износ, повреждения, ограничения использования или рыночное снижение цены могут остаться вне расчета. В таком случае появляется основание для проверки и возможного оспаривания.

Как часто проводится кадастровая оценка

Периодичность зависит от региона. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценка проводится чаще — обычно раз в два года. В остальных субъектах РФ период между оценками, как правило, составляет несколько лет.

Практический пример:

Если кадастровая стоимость здания в Москве определена в 2022 году, очередная оценка может быть проведена уже к 2024 году. В регионе с четырехлетним циклом аналогичный объект, оцененный в 2022 году, может ждать переоценки до 2026 года, если собственник не инициирует пересмотр раньше.

С какого момента применяется новая стоимость

Новые результаты обычно начинают действовать с 1 января года, следующего за годом проведения оценки, если законом или региональными актами не установлен иной порядок.

В разные периоды государство проводит массовую оценку отдельных категорий недвижимости: земель, зданий, помещений и других объектов.

Из-за изменений экономической ситуации порядок применения результатов может корректироваться законодателем. Поэтому перед расчетом выгоды важно проверить, какая стоимость действует именно для вашего объекта и налогового периода.

Как определить, что кадастровая стоимость завышена

Само отличие от цены на карте или в объявлении еще не доказывает ошибку. Для крупных и уникальных объектов рыночные данные могут быть неоднородными, а отдельные сделки — нетипичными.

Например, если продавец выставляет участок существенно ниже кадастровой стоимости, это не всегда означает завышение оценки: цена может быть снижена из-за срочной продажи, обременений или иных факторов.

На завышение указывает сопоставление с реальным рынком: цены аналогичных объектов заметно ниже, характеристики учтены неверно, есть ограничения или дефекты. Подтвердить расхождение помогает независимая оценка.

Перед процедурой нужно посчитать экономический смысл. Если потенциальное снижение налога или арендного платежа меньше затрат на оспаривание, разумнее дождаться плановой переоценки или выбрать другой способ защиты.

Основания для пересмотра оценки

Закон предусматривает основные причины, по которым кадастровую стоимость можно пересмотреть:

• Ошибка в сведениях об объекте. Она возникает, когда при оценке использовали неверную площадь, назначение, материал стен, категорию земли, разрешенное использование или другие параметры. Если ошибка подтверждается документами, стоимость может быть исправлена.
• Кадастровая стоимость выше рыночной— ситуация, когда фактическая рыночная цена объекта на дату оценки ниже установленной кадастровой. Из-за этого собственник платит больше налогов, госпошлин или несет завышенные расходы по аренде и выкупу.

При технической ошибке вопрос может быть решен через орган или учреждение, проводившее оценку. Если спор основан на рыночной стоимости, чаще требуется отчет оценщика и обращение в установленном порядке.

Важно: несогласие с цифрой нужно подтверждать документами. Суд или комиссия не снизят стоимость только на основании предположений собственника.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

С 2023 года правила пересмотра кадастровой стоимости изменились: в большинстве случаев перед судом требуется пройти установленную досудебную процедуру.

Ранее порядок был иным: собственник мог обратиться либо в комиссию, либо сразу в суд. Если комиссия отказывала, оставалась возможность судебного оспаривания.

Действующий подход: сначала подается заявление в уполномоченное бюджетное учреждение или комиссию, которая рассматривала оценку. Только после отказа или неудовлетворительного результата появляется основание обращаться в суд.

Поскольку региональная практика может отличаться, перед подачей документов нужно проверить, какой порядок действует в конкретном субъекте РФ.

Куда подавать заявление о пересмотре

Если в регионе применяется новый порядок, заявление направляют в учреждение, выполнявшее кадастровую оценку. При наличии оснований стоимость пересматривается; при отказе собственник получает документ, с которым можно идти в суд.

Если для вашей ситуации допустим судебный порядок без предварительного решения комиссии, потребуется административное исковое заявление и комплект доказательств. В процессе суд может назначить экспертизу, поэтому к расчету рыночной стоимости нужно подойти особенно тщательно.

Какие документы потребуются

Состав документов зависит от объекта и основания спора, но базовый комплект обычно похож для квартир, домов, участков и коммерческой недвижимости. Дополнительные выписки могут запросить индивидуально.

Обычно готовят:

• заявление по установленной форме;
• выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
• документы, подтверждающие права на объект;
• отчет об оценке рыночной стоимости, если спор связан с ее несоответствием кадастровой.

В заявлении нужно четко указать, почему вы не согласны с оценкой: ошибка в сведениях, несоответствие рыночной стоимости, неверные характеристики или иные обстоятельства. Также указываются данные заявителя и объекта.

Право на объект подтверждают выпиской из ЕГРН, договором аренды, свидетельством или иными документами в зависимости от статуса заявителя.

Кадастровая стоимость подтверждается выпиской из ЕГРН. Рыночная стоимость обычно доказывается отчетом оценщика, подготовленным по требованиям законодательства и относящимся к нужной дате оценки.

Досудебное оспаривание

На досудебной стадии заявление рассматривает уполномоченное ГБУ или комиссия, связанная с проведенной оценкой.

Алгоритм выглядит так:

• подготовить заявление и доказательства расхождения кадастровой и рыночной стоимости либо ошибки в характеристиках;
• дождаться принятия и рассмотрения обращения;
• получить решение о пересмотре стоимости либо мотивированный отказ.

Если заявление удовлетворят, сведения передаются для внесения изменений без отдельного судебного процесса. Если комиссия не увидит оснований, собственник может использовать отказ для обращения в суд.

Судебное оспаривание

В большинстве случаев суд подключается после досудебного этапа. Иск подается, когда заявитель не согласен с отказом или результатом рассмотрения заявления.

Дела рассматривают суды уровня субъекта РФ: областные, краевые, верховные суды республик, суды городов федерального значения, автономной области или округа — в зависимости от территории.

Снижение кадастровой стоимости через суд обычно включает:

• подготовку административного иска, выписок ЕГРН, документов о правах и отчета оценщика;
• уплату государственной пошлины;
• подачу комплекта документов в компетентный суд;
• участие в заседаниях и представление позиции заявителя;
• рассмотрение доказательств, возможную экспертизу и вынесение решения.

Если требования удовлетворены, стоимость приводится к подтвержденному рыночному уровню на соответствующую дату. На практике ключевым доказательством становится качественный отчет и корректная экспертиза.

После изменений в регулировании роль государственных учреждений в оценочных процедурах усилилась, поэтому споры стали более формализованными. Ошибки в дате оценки, объекте сравнения или комплекте документов могут привести к отказу.

После вступления решения в силу нужно обеспечить внесение изменений в реестр. Обычно для этого подают заявление в Росреестр и прикладывают заверенную копию судебного акта.

Если спор касается нескольких объектов, расходы и пошлины рассчитываются отдельно по каждому объекту, поэтому экономическую выгоду стоит оценивать заранее.

Какие сложности возможны

Оспаривание кадастровой стоимости требует не только заявления, но и точной доказательной базы: выписок, отчета оценщика, анализа даты оценки и характеристик объекта. Судебная экспертиза может отличаться от позиции заявителя, поэтому подготовка имеет решающее значение.

{company} помогает собственникам и арендаторам оценить перспективы снижения кадастровой стоимости, подготовить документы, пройти досудебный этап и представить позицию в суде. Мы заранее предупреждаем о рисках и не рекомендуем процедуру, если она экономически невыгодна.

Заявление подано перед плановой переоценкой

Кадастровая стоимость регулярно пересматривается государством. Для земельных участков, зданий, помещений и иных объектов действуют региональные циклы переоценки, а в городах федерального значения они короче.

Перед подачей заявления стоит узнать дату очередной оценки. Если новые результаты будут утверждены в ближайшее время, учреждение может ориентировать заявителя на предстоящее обновление сведений.

Дата рыночной оценки для пересмотра кадастровой стоимости

Одна из частых проблем — нужно сравнивать рыночную стоимость именно на дату, которая имеет значение для кадастровой оценки. Текущая рыночная цена может сильно отличаться, но не всегда подходит для пересмотра.

Пример из практики:

Дом оценили в 2020 году в 5 млн рублей, и на тот момент эта сумма соответствовала рынку. Позже объект подешевел до 3 млн рублей, но кадастровая стоимость осталась прежней до новой оценки.

Собственник может считать, что стоимость нужно снизить до текущих 3 млн рублей, однако комиссия откажет, если на дату массовой оценки рыночная цена действительно составляла 5 млн рублей.

В такой ситуации чаще приходится ждать новой плановой переоценки или искать иные юридически значимые основания для пересмотра.

Почему суд может отказать

Суды оценивают не только разницу в цифрах, но и дату оценки, качество отчета, сопоставимость объектов-аналогов, ошибки в реестре и соблюдение процедуры. Чем полнее доказательства, тем выше шансы убедить суд.

Если первая инстанция отказала, но у заявителя есть аргументы о неверной оценке или процессуальных нарушениях, можно рассмотреть апелляционное обжалование.

Если объект принадлежит нескольким собственникам

Один собственник вправе инициировать пересмотр, но позиция других правообладателей может иметь значение. Суд учитывает, затрагивает ли снижение стоимости их интересы.

Пример ситуации:

Участком владеют супруги. Муж хочет снизить кадастровую стоимость, а жена возражает и просит оставить данные без изменений. Суд привлечет обоих правообладателей и оценит, не нарушает ли пересмотр интересы другого собственника.

Если начали пересмотр без отчета оценщика

Формально заявитель может ссылаться на документы и сведения без отдельного отчета, если спор касается очевидной ошибки. Но при несоответствии рыночной стоимости доказательств обычно требуется больше.

На практике качественный отчет независимого оценщика существенно усиливает позицию заявителя. Чем точнее подтверждена рыночная стоимость на нужную дату, тем убедительнее обращение.

FAQ

Ответили на частые вопросы о кадастровой стоимости, налогах и порядке пересмотра, чтобы вы могли заранее оценить свои действия.

На что влияет кадастровая стоимость?

Она используется при расчете имущественных и земельных налогов, отдельных госпошлин, арендных платежей и цены выкупа государственного или муниципального имущества.

Кто определяет кадастровую стоимость недвижимости?

Оценку проводят уполномоченные бюджетные учреждения в рамках государственной кадастровой оценки.

Как часто проводится переоценка?

Срок зависит от региона и категории объекта: в городах федерального значения переоценка обычно чаще, в остальных регионах — реже.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость применяется государством для расчетов и определяется массовой методикой. Рыночная формируется для конкретной сделки и учитывает больше индивидуальных факторов.

Почему рыночная стоимость может быть выше или ниже кадастровой?

Массовая оценка не всегда учитывает ремонт, износ, соседство, ограничения использования и срочность продажи. Поэтому расхождение возможно в обе стороны.