Оглавление:

Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь

По общим правилам использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса, ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. № Ф08-5462/11, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале «Права арендатора и субарендатора земельного участка» в «Домашней правовой энциклопедии» . Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Как переписать договор аренды земли на другого человека?

имеется земельный участок в аренде на 49 лет под ИЖС. Могу ли я переписать аренду на другого человека? На участке строительные работы не ведутся.

Ответы юристов (1)

Можете передать права и обязанности по договору только если в самом договоре не предусмотрено, что арендодатель на это должен дать согласие. Если этого условия нет, то Вы просто должны уведомить арендодателя.

Статья 22 Земельного кодекса РФ. Аренда земельных участков
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть договор аренды земли, если арендную плату увеличили без предупреждения?

Добрый день!Моя свекровь из красноармейского района заключила договор аренду на землю с РЖД ,ПЛАТИЛА 900 руб в квартал,сейчас пришла платежка на 13000 со сроком оплаты до 15 мая,ей 87 лет и вот у меня вопрос как расторгнуть аренду на землю и куда обратиться,платить 42000 в год пенсионерке это не нужно,я считаю что об увеличении платы за аренду должны были предупредить

Ответы юристов (1)

Ст. 614 ГК РФ предусмотрено следующее

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как видно из представленной нормы права, Вас не то чтобы должны были предупредить, порядок изменения цены должен был быть установлен самим договором. Вопрос в том был ли таковой соблюден и был ли вообще.

К сведению: в договорах аренды встречается такая формулировка

Арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы за Объект не более одного раза в год на 10 % от размера аренды. Размер арендной платы может быть изменен по решению Арендодателя и более одного раза в год, в связи с изменением стоимости услуг рынка недвижимости, налогового и земельного законодательства РФ, например при инфляции Российского рубля на 20 % и более в течение одного года. В этом случае, Арендодатель не менее чем за 30 дней уведомляет Арендатора об изменении размера арендной платы за Объект. В случае, если Арендатор не согласен с размером предложенной арендной платы, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке немедленно расторгнуть договор и потребовать освободить помещения Объекта Арендатором, а Арендатор с момента предъявления такого требования обязан освободить помещения в пятидневный срок.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Порядок досрочного расторжение договора аренды арендатором устанавливается ст. 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды также могут быть предусмотренны и иные основания одностороннего расторжения договора аренды, но в соответствии с ч. 2. ст. 450 ГК РФ, которая гласит, что:

Смотрите так же:  Налог код 22

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Действителен ли договор аренды участка, сведения о котором аннулированы?

Действителен ли договор аренды земельного участка, сведения о котором аннулированы? Если да, то каким образом производится начисление арендной платы за такой участок?

Ответы юристов (3)

Здравствуйте Наталья.В ВАШЕМ случае договора аренды земельного участка быть не может.исходя из п.3 ст 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г.N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»»Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.». Таким образом при снятии объекта недвижимости с кадастрового учёта земельный участок перестаёт существовать как индивидуально- определённая вещь.А в следствие этого не может быть собственника или пользователя земельным участком Следовательно договора аренды быть не может, арендные платежи не начисляются.Необходимо поставить участок на кадастровый учёт.Ограничений по сроку на это действие нет.
Владимир

Уточнение клиента

Добрый день, Владимир. Правильно ли я понимаю, что если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, был заключен с арендатором на длительный срок, а договор не был зарегистрирован в Росреестре и по этой причине сведения о земельном участке были аннулированы, то договор становится недействительным с момента аннулирования сведений о земельном участке и с этой же даты прекращается начисление арендной платы за землю? Или необходимо направить Арендатору Соглашение о расторжении договора? Земельным участком продолжают пользоваться, возможно ли производить начисление платы за землю по ее фактическому использованию? Одно уточнение, арендная плата по условиям договора начислялась с даты выхода постановления администрации поселения о предоставлении земельного участка в аренду, оплата которых производилась. Спасибо.

30 Марта 2016, 06:43

Есть вопрос к юристу?

Наталья. ВЫ правильно понимаете.С момента исключения земельного участка из реестра договор аренды недействителен и начисление арендной платы не возможно.

Правильно ли я понимаю, что если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, был заключен с арендатором на длительный срок, а договор не был зарегистрирован в Росреестре и по этой причине сведения о земельном участке были аннулированы
Наталья

Согласно действующего законодательства договор аренды земельного участка, подлежит государственной регистрации п.2 ст 609 Г.К. РФ»Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.» Для регистрации договора возможно обратиться любой стороне договора Почему договор не зарегистрирован? По какой причине сведения о данном участке были удалены из Росреестра сложно сказать.

Земельным участком продолжают пользоваться,
Наталья

На каком основании пользуются участком? для договора безвозмездного пользования земельным участком находящимся в государственной собственности необходим кадастровый номер участка так как эти сведения позволяют определенно и точно идентифицировать участок земли.Сведения из кадастра удалены и каким участком пользуются не понятно.

Уточнение клиента

Добрый день, Владимир. Конкретная ситуация. По заявлению гражданина в 2010 году поселение предоставило в аренду земельный участок сроком на 49 лет для целей ведения личного подсобного хозяйства из земель населенного пункта. На земельном участке расположен жилой дом, принадлежащий арендатору на праве собственности. По условиям договора аренды арендатор несет ответственность за гос регистрацию договора. Земельный участок 17.03.2011 снят с учета, статус «Аннулирован».

На практике арендодатель не ждет когда арендатор зарегистрирует договор, арендная плата начисляется с момента выхода постановления администрации поселения, и Арендатор исправно каждый год оплачивает по выставленным расчетам. С опозданием, но выясняется, что договор не зарегистрирован и сведения об участке аннулированы. Вопрос. Что делать с платежами? Что делать с договором? Понятно, что участок надо заново ставить на кадастровый учет, но сам гражданин не горит особым желанием этим заниматься, администрация тоже этим не будет заниматься, так как за работы кадастровому инженеру надо будет платить. Выход зем. контроль? Спасибо Вам большое за подробный ответ.

31 Марта 2016, 11:37

Наталья, в соответствии с договором ВЫ несёте ответственность за гос.регистрацию договора. Так как постановка на кадастровый учёт это часть регистрации договора аренды земли, именно ВЫ должны ставить участок на кадастровый учёт.

На практике арендодатель не ждет когда арендатор зарегистрирует договор, арендная плата начисляется с момента выхода постановления администрации поселения, и Арендатор исправно каждый год оплачивает по выставленным расчетам
Наталья

Договор аренды земли сроком на 49 лет без регистрации не действителен (п.2 ст.609 Г.К. РФ). Срок регистрации договора определяется договорам и составляет чаще всего 30 дней с момента подписания договора сторонами. Так как договор аренды земельного участка не зарегистрирован земельный участок «Аннулирован». ВЫ оплачивали арендную плату, кроме того если ВАШ дом оформлен надлежащим образом это поможет в регистрации земельного участка.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды земельного участка

Составляя документ на аренду участка земли придется учитывать положения не только КГ, но и ЗК РФ. В документе оговариваются вопросы прав/обязанностей арендатора/арендодателя, порядок разрешения спорных ситуаций, вопросы ответственности и т. д..

Какова основа составления договора аренды земельного участка?

При составлении непосредственно документа желательно ознакомиться со статьями гражданского и земельного кодекса, определяющими предмет договора и его цену. Руководствоваться придется:

  • ст. 607 ГК;
  • ст. 22 ЗК (нас интересует п.22 в ней).

При заключении договора участок, в отношении которого он заключается должен быть индивидуализирован. Третий пункт ст. 607 ГК напрямую требует при составлении этого документа указать соответствующие данные. В случае с зем. участком подойдет кадастровый план, простой план, в котором отсутствует четкое описание объекта лучше не использовать.

Запрещено передавать в аренду участки, которые находятся в федеральной собственности. Подробнее со списком можно ознакомиться в 27 ст. ЗК России, нельзя сдавать в аренду землю если она:

  • находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
  • занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
  • используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
  • отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
  • используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
  • на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.

Регистрация договора обязательна если срок действия документа превышает 1 год. При этом нужно отличать ситуации в случаях, когда земельный участок идет как дополнение к недвижимости, например, снимается частный дом. В таком случае участок, отмеченный в документации также переходит во временную собственность арендатора, как вариант – в собственности арендатора будет находится та часть участка, которая необходима для обеспечения нормального использования дома. Ориентируйтесь на положения ст. 652 ГК.

Возможна аренда участков сельскохозяйственного назначения, в 2017 году главное требование – арендатор может изменять способ его ипсользования. Например, он не может арендовать зем. участок для животноводства и потом выстроить на нем казино. Это будет считаться нарушением договора аренды выбранного земельного участка и станет основанием для его расторжения.

В вопросе оплаты в форме договора может быть указана:

  • фиксированная сумма – стандартный вариант;
  • стоимость может рассчитываться в зависимости от определенных факторов. Например, договор аренды земельного участка может предусматривать привязку стоимости к изменению гос. ставки. В документе стоимость вообще не указывается, т.е. обойтись можно и без использования конкретной суммы оплаты в договоре.

Подробнее вопрос стоимости рассматривается в ст. 614 ГК. Помимо описания способов оплаты стоимости аренды говорится, что допускается пересмотр арендной стоимости предмета договора, но не чаще 1 раза в год. Частота пересмотра стоимости может быть изменена отдельным законом для некоторых предметов, сдаваемых в аренду.

Вариант с привязкой к государственной арендной ставки удобен тем, что арендодателю/арендатору не нужно составлять дополнительное соглашение с тем, чтобы регулировать размер оплаты. Это будет происходит автоматически.

Какие есть ограничения по срокам аренды?

По срокам есть ограничения:

  • если в договоре продолжительность аренды выставлена на 11 месяцев, то госрегистрация не нужна;
  • в целом же сроки зависят от того, как участок используется.

При составлении документа, действуют следующие ограничения по срокам аренды:

  • если зем. участок попадает в категорию земель сельхозназначения, то минимальный срок – 3 года. Верхней планки повыше, возможна аренда земельного участка на 49 лет;
  • если участок предназначен для выпаса скота либо заготовки сена, то сдать его можно максимум на 3 года.

В договоре аренды земельного участка можно вообще не говорить о сроках. Если на этот зем. участок закон устанавливает какие-либо ограничения по срокам, то автоматически будет считаться, что он арендован на максимальный срок.

Договор аренды земельного участка хотя и содержит пункт о сроке действия, но его нельзя отнести к вопросам первой величины, он может не указываться. Что касается сроков прекращения его действия, в условиях опционально указываются условия, при которых он теряет актуальности, если же их нет, то уведомить другую сторону следует как минимум за 3 месяца до желания разорвать договор.

Какие есть возможности продления аренды?

Продление договора осуществляется несколькими способами:

  • арендующая сторона может воспользоваться своим правом приоритетного права снять тот же объект после того, как предыдущее соглашение закончилось. Это правило не действует если были зафиксированы нарушения условий с его стороны. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора, но в таком случае он не может в течение 12 месяцев после истечения договора сдавать этот же участок земли другим арендаторам с теми же условиями. В образце договора земельного участка этот пункт отдельно не указывается;
  • согласно ст. 609 ГК РФ если срок действия документа уже истек, но физлицо/юрлицо продолжает использование объекта с соблюдением тех же правил, а со стороны владельца земли нет никаких возражений, то считается, что стороны продлили договор. То есть происходит автоматическая его пролонгация. При составлении документа в нем можно указать дополнительные условия, на которых будет возможна автоматическая пролонгация, например, отсутствие нарушений использования участка, своевременная оплата, а также указать сроки. По умолчанию при автоматической пролонгации считается, что договор продлевается на максимально возможный срок. Отдельным пунктом можно запретить автоматическое продление;
  • еще один вариант – заключить дополнительное договор до тех пор, пока истек основной. Главное не создать путаницу с новыми сроками аренды. Желательно в этом дополнительном соглашении не использовать фразы, которые могут быть истолкованы арендатором/арендодателем двояко, а указать четкие даты.
Смотрите так же:  Как узнать есть ли лицензия на продажу алкоголя

Если владелец зем. участка нарушит правило о приоритетном праве арендатора на повторную аренду, то арендатор вправе требовать либо переоформления документа на себя, либо в суде добиться компенсации.

Можно ли арендовать часть участка?

На вопрос отвечают ст. 6 ЗК РФ. В п.1 говорится о том, что объектами земельных отношений являются в том числе и части зем. участков. Договор аренды части земельного участка похож на обычный документ аренды всего зем. участка.

Основная тонкость заключается в том, что ст. 133 ГК делит все вещи на делимые/неделимые, причем участки попадать могут как в первую, так и во вторую категорию. Если вещь не делится без смены ее назначения, то она считается неделимой. Это особенно важно в спорных ситуациях, когда, например, на участке располагается строение, которым владеют несколько лиц, в таких случаях делить участок невозможно.

Некоторые типы земельных участков на законодательном уровне запрещено делить. Это ограничение касается, например, участков, принадлежащих фермерским хозяйствам.

Аренда части земельного участка требует обязательного отражения в договоре границ сдаваемой части. Сделать это можно:

  • приложив к документу отдельно составленный ситуационный план, на котором будет отображена часть зем. участка, предназначенная для сдачи. Здесь же должен быть акт замера площадей, подписи обеих сторон обязательны;
  • подойдет и кадастровый план, должна быть выделена часть, которую владелец собирается сдавать.

Процесс государственной регистрации немного упрощается. Нет необходимости предоставлять кадастровый паспорт если ранее сведения уже были внесены в ЕГРН. В договор аренды части земельного участка достаточно внести текстовое описание объекта и графическую составляющую с подробным описанием и указанием границ сдаваемого объекта.

Между кем может заключаться договор?

Договор может заключаться между юридическим и физическим лицом, между юрлицами и между физлицами. Причем в роли арендатора может выступать лицо без российского гражданства.

Основа договора остается одной и той же, действуют стандартные правила (назначение объекта не меняется арендатором и т. д.). Но есть и пара особенностей:

  • при составлении соглашения между юридическими лицами, или если хотя бы одна из сторон является юрлицом, например, арендатор, то сделка может заключаться с представителем е исполнительного органа. Например, соглашение заключается между ООО и физическим лицом – в этом случае представлять ООО может глава исполнительного органа;
  • если в сделке участвует юрлицо, то независимо от срока документ заключается в письменном виде;
  • физлицо может не присутствовать лично, а делегировать права своему представителю. В таком случае у него при себе должна быть доверенность, подтверждающая право представителя подписывать договор;
  • представитель юрлица может работать и без наличия доверенности, в таком случае его полномочия подтверждаются другим документом. Реквизиты документа обязательно фиксируются в соглашении. Если договор аренды земли заключается между юридическими лицами, то правила действуют те же, документ могут подписать представители обоих юрлиц.

Общее правило для всех случаев – сдать зем. участок может только лицо, имеющее право собственности на него, либо его уполномоченный представитель. На подготовительном этапе он обязан подтвердить факт того, что участок находится в его собственности.

Как расторгнуть договор?

Когда составляется договор аренды земельного участка – образец не предусматривает перечня всех вариантов прекращения его действия. В документе могут указываться дополнительные причины, а с основным списком можно ознакомиться в ст. 22, 46 ЗК.

Договор можно расторгнуть:

  • просто дождавшись срока его действия;
  • сообщив о намерении сделать это за 3 месяца до нужной даты.

Соглашение может быть разорвано в следующих ситуациях:

  • арендатор нарушил правила использования объекта, если документ составлен на срок больше 5 лет, то владелец участка через суд может добиться его аннулирования;
  • арендодатель затягивает передачу участка в собственность арендатора;
  • были обнаружены недостатки земельного участка, о которых владелец не сообщил заранее, например, качество почвы оказалось хуже заявленного;
  • выяснилось, что права на участок заявляют третьи лица, не участвовавшие в оформлении договора;
  • арендатор нарушает график освоения участка;
  • собственник не передал арендатору пакет необходимых для использования участка документов, прочие принадлежности;
  • есть нарушения по срокам оплаты;
  • деятельность арендатора вызывает ухудшение качества почвы.

Скачанный договор между физлицами 2017 + образец заполнения перечисленные пункты не содержит (они есть в Земельном кодексе). При необходимости можно указать дополнительные причины.

В бланке желательно внимательнее поработать с обоснованием для досрочного расторжения. При необходимости сделать это можно в суде, но лучше если арендатор/арендодатель подстрахуются и заранее обозначат ситуации, в которых соглашение теряет силу.

Договор аренды земельного участка – бланк с примером заполнения можно использовать как основу, но его придется доработать (пример по ссылке, прикрепленной к одной из карточек). В документ включаются:

  • графическая и текстовая часть, позволяющая идентифицировать зем. участок. Именно то, как описывается объект и отличает аренду зем. участка от других объектов недвижимости;
  • более глубоко, чем, например, при аренде квартиры прорабатываются вопросы, касающиеся интересов арендатора/арендодателя.

Желательно ознакомиться с судебной практикой в этой области. Это позволит сэкономить время на судебных тяжбах в будущем, с учетом уже прошедших судебных процессов в договор можно будет включить соответствующие пункты.

В общих чертах структура документа остается той же, что и при аренде любого другого недвижимого имущества.

Не зарегистрированный договор аренды земли имеет юридическую силу?

po volgogradu . dlya individualnogo predprinematelya

ESLI Договор аренды земли не зарегистрирован ,имеет ли eto юридическую силу.

С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды ??/

Уточнение клиента

men nujen yurist po volgogradu .

30 Марта 2017, 20:54

Ответы юристов (12)

Договор аренды можно сделать на срок менее одного года с последующей пролонгацией, чтобы избежать государственной регистрации.

Сроки оплаты должны быть установлены самим договором аренды.

Есть вопрос к юристу?

1. Договор аренды, Если заключен до года, То регистрация не требуется. Если от года, То она обязательно нужна.

Статья 614. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 614 ГК РФ
Развернуть

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Галина Николаевна, здравствуйте.

По этому поводу в информационном письме № 165 высказался Высший Арбитражный Суд.

совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Он может быть оспорен как недействителен.

Момент уплаты арендной платы должен быть согласован в договоре. Если не согласовано — с момента фактического исполнения договора аренды (в вашем случае — занятия земельного участка).

Договор подлежит гос. регистрации, если он заключен на срок более 1 года

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Статья 26 ЗК РФ. Документы о правах на земельные участки
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды ??/

С даты заключения догвоора, период оплаты должен быть прописан в условиях договора, может быть ежемесячно, в срок до 5 числа (например)

ГК РФ Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Здравствуйте Галина Николаевна!

1.
ESLI Договор аренды земли не зарегистрирован, имеет ли eto юридическую силу.

Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.

Смотрите так же:  Я мать одиночка это плохо

Согласно закону, а именно ст. 164 ГК РФ

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
2.С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды ?

Согласно ст.614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если вы ищете юриста, то вопрос отзовите пожалуйста, и обращайтесь непосредственно к юристу из Волгограда, воспользовавшись поиском специалист на сайте по соответствующему региону, а то не понятно, отвечать на Ваш вопрос или нет.

1. ESLI Договор аренды земли не зарегистрирован, имеет ли eto юридическую силу.
Galina Nikolaevna Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Москва
№ 165
25 февраля 2014 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования — собственника имущества предприятия — заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.

Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).

Суд первой инстанции иск предпринимателя удовлетворил, в иске третьего лица отказал на основании следующего.

Суд указал, что наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условиям договора аренды до его государственной регистрации не влечет правовых последствий, кроме предусмотренных пунктом 3 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013),[1] поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации. До этого момента сделки между сторонами не существует. Следовательно, такой договор не может быть признан недействительным до его регистрации, подобное требование может быть заявлено лишь после осуществления государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил, руководствуясь следующим.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключенным в силу статьи 433 ГК РФ, а между сторонами сложились отношения из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.

Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

такой договор может быть оспорен и признан недействительным, но на основании отсутствия его регистрации нельзя говорить о том, что договор не заключен.

2. С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды ??/
Galina Nikolaevna

с момента получения земли по акту приема-передачи

В дополнение к своему ответу о необходимости платы арендных платежей даже без государственной регистрации приведу Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
(п. 14 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

Конституционный суд также согласен с позицией ВАС РФ

 Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О
Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Примечание. Правовая позиция высказана в отношении аренды зданий (сооружений), но может применяться и к другим ситуациям, связанным с арендой иного недвижимого имущества (например, земельных участков). Суд указал, что право на аренду возникает в силу гражданского договора, а не производимой государственной регистрации.

Если Вам нужен юрист для составления договора, то можете обратиться к любому юристу в чат, если непосредственно для представления интересов, то нужно искать юриста в своем регионе с помощью вкладки «Юристы»

Здравствуйте Галина Николаевна.

Отсутствие регистрации договора аренды не влечет его недействительности и он не считается не заключенным. Договор в этом случае считается заключенным с момента фактического вступления арендатора во владение земельным участком.

Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

Если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ) и оснований для применения судом ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008
Отсутствие госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения. При этом права сторон не могут быть противопоставлены третьим лицам.

нормы, которые регулируют отношения по вашему вопросу — федеральные. Так что дело не в городе. Если вам нужен юрист для представления ваших интересов в Волгограде — обратитесь к поиску юристов по сайту.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Арендный договор на землю