Расторгли договор — верните выкуп

Чтобы понять, кто из вас прав и нужно ли что-либо возвращать, разберемся в механизме установления выкупной цены. Нормы Гражданского кодекса РФ по выкупу арендуемого имущества не определяют четко структуру платежей при этом виде аренды. Статья 624 ГК РФ закрепляет только непосредственную зависимость перехода арендованного имущества в собственность арендатора от факта внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, а также предусматривает возможность сторон договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены при заключении дополнительного соглашения о выкупе к договору аренды. Остальное — на усмотрение сторон.

По сути, платежи при аренде с выкупом можно рассматривать как смешанные, включающие две составляющие: плату за саму аренду, то есть право временного владения и пользования имуществом, и плату за имущество, переходящее в собственность арендатора по договору купли-продажи (п. 3. ст. 609 ГК РФ). От четкого соотношения в договоре этих двух составляющих зависят последствия досрочного расторжения договора.

В любом случае при досрочном расторжении договора и возврате предмета аренды прекращается обязательство арендодателя по передаче имущества арендатору в собственность. Следовательно, у арендодателя больше нет оснований для удержания той части денежных средств, которые были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены предмета аренды.

Поскольку из вопроса неясно, какие именно платежи вносились арендатором, рассмотрим некоторые варианты установления в договоре выкупной цены и последствия расторжения.

Первый вариант: выкупная цена вносится параллельно с арендными платежами. Арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока аренды или до его истечения. При выкупе имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет установленную в договоре сумму. При выкупе имущества до истечения срока аренды арендатор должен внести оставшиеся платежи в счет выкупной цены.

При досрочном расторжении такого договора арендодатель обязан вернуть стоимость осуществленных выкупных платежей (наличие задолженности по арендной плате со стороны арендатора в этом случае не имеет значения и может быть предметом отдельного иска к арендатору).

Если внесенную часть выкупных платежей не вернуть арендатору, эта сумма будет являться неосновательным обогащением арендодателя и арендатор вправе будет взыскать в судебном порядке не только эту сумму, но и проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период ее удержания с момента расторжения договора.

Второй вариант: выкупная цена не зависит от арендных платежей. В течение всего срока действия договора в случае его окончания или прекращения арендатор вправе выкупить имущество по отдельно согласованной цене, указанной в договоре.

В случае досрочного расторжения такого договора арендодатель действительно не обязан что-либо возвращать, поскольку арендные платежи уплачены за фактическое пользование предметом аренды, а условие внесения выкупной цены наступает в зависимости от волеизъявления каждой из сторон — арендодателя-продавца и/или арендатора-покупателя, поскольку передача в собственность арендуемого имущества происходит по правилам купли-продажи.

Третий вариант: выкупная цена равна сумме арендных платежей. В выкупную стоимость арендуемого имущества входит стоимость произведенных арендатором арендных платежей за весь срок аренды по договору.

При досрочном расторжении такого договора арендатор не приобретает право собственности на объект аренды, он должен быть возвращен арендодателю, но сторонам надлежит дополнительно определить, какую часть из внесенных платежей они считают арендными, а какую — выкупными. Такая ситуация может сложиться при заключении, например, договора аренды техники на длительный срок, когда к концу срока аренды ее остаточная стоимость практически приближается к нулевой. При исполнении условий договора в полном объеме проблем не возникает, а при досрочном расторжении появляется необходимость пересмотреть порядок распределения платежей. Если стороны не договорятся, спор разрешит суд.

Подобное дело рассмотрел Президиум ВАС РФ (постановление от 18.05.2010 № 1729/10) и признал необоснованной позицию нижестоящих судов о том, что при возврате предмета лизинга в связи с расторжением договора лизингодатель не вправе требовать возврата той части лизинговых платежей, которой погашалась выкупная цена предмета лизинга. Аналогичная позиция приведена и в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 17389/10.

Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов

Аренда с правом выкупа как раз тот случай, когда условия договора нужно согласовать с бухгалтером. Ваша задача — предупредить об этом руководство. А мы вам подскажем, какую формулировку договора об уплате выкупной стоимости нельзя допускать, чтобы потом не пришлось задумываться над учетом платежей по такому договору и, не исключено, ломать копья в споре с налоговиками либо с контрагентом.

Беспроблемные варианты оплаты аренды и выкупа имущества

Это те, при которых плата за аренду и выкупная стоимость объекта аренды в договоре четко разделены. Тогда проблем с налогами нет.

ВАРИАНТ 1. Арендатор в течение срока аренды вносит арендную плату, а по его истечении — всю выкупную стоимость имущества

Арендная плата у арендодателя учитывается ежемесячно как внереализационные доходы либо выручк а п. 4 ст. 250, ст. 249 НК РФ , на нее он начисляет НДС и выставляет арендатору «отгрузочный» счет-фактуру. У арендатора это — прочие расход ы подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ , по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету.

На дату, когда по условиям договора объект переходит в собственность арендатора, арендодатель:

  • отражает доход от реализации ОС п. 3 ст. 271 НК РФ , равный его выкупной стоимости. Обратите внимание: если объект — недвижимость, госрегистрации с 2013 г. дожидаться не нужн о п. 3 ст. 271 НК РФ . Этот доход можно уменьшить на остаточную стоимость ОС подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ ;
  • на всю выкупную стоимость объекта выставляет «отгрузочный» счет-фактуру и начисляет НДС. Если объект аренды — недвижимость, начислить НДС нужно в момент госрегистрации перехода права собственност и пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ .

Арендатор на эту же дату принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости. А получив от арендодателя счет-фактуру и приняв имущество к бухучету, ставит к вычету входной НДС по имуществу.

ВАРИАНТ 2. Арендатор в течение срока аренды регулярно вносит и арендную плату, и авансом часть выкупной стоимости

На деле эти платежи могут быть объединены в общий ежемесячный (ежеквартальный и т. п.) платеж, но в договоре при этом четко указано, какая часть платежа причитается в счет аренды, а какая — в счет предстоящего выкупа.

Арендную часть этих платежей стороны учитывают так же, как в варианте 1, а выкупную — как авансы в счет предстоящей реализации арендуемого имуществ а Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/[email protected] . Ведь переход права собственности на имущество к арендатору не может состояться раньше, чем он заплатит всю выкупную стоимост ь ч. 1 ст. 624 ГК РФ и выполнит прочие условия, установленные в договоре как обязательные для выкупа (а для перехода права собственности на недвижимость есть еще и дополнительное условие — госрегистрация).

Арендодатель в доходы авансы не включает, при получении начисляет с них авансовый НДС и выставляет авансовые счета-фактуры, по которым арендатор вправе принять налог к вычету.

Когда право собственности на имущество переходит к арендатору, арендодатель:

  • отражает налоговый доход от реализации ОС в сумме всей выкупной стоимости (если объект — недвижимость, дожидаться госрегистрации не нужно);
  • выставляет на выкупную стоимость «отгрузочный» счет-фактуру;
  • начисляет НДС с реализации имуществ а пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ (если объект — недвижимость, это нужно сделать только при госрегистрации перехода права собственности) и принимает к вычету авансовый НДС.

Арендатор так же, как и в предыдущем варианте, формирует первоначальную стоимость имущества и ставит НДС по отгрузочному счету-фактуре арендодателя к вычету. Одновременно он восстанавливает НДС, ранее принятый к вычету с авансов.

Вариант, который может стать опасным

Арендатор в течение срока аренды вносит только арендную плату. В договоре указана выкупная стоимость. Если по истечении срока аренды или раньше арендатор имущество выкупит, то внесенная к тому моменту арендная плата частично или даже целиком подлежит зачету в счет уплаты выкупной стоимост и ч. 2 ст. 624 ГК РФ .

Подобное условие в договоре может быть сформулировано так:

6. Ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб., в том числе НДС 18 000 руб.

7. Арендатор вправе выкупить Имущество. Имущество переходит в собственность Арендатора при условии уплаты Арендатором Арендодателю до истечения указанного в настоящем договоре срока аренды выкупной стоимости Имущества.

8. Выкупная стоимость Имущества составляет 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб.

9. 30% от совокупной суммы арендной платы, уплаченной Арендатором по настоящему договору до момента внесения средств в оплату выкупной стоимости Имущества, зачитывается в счет уплаты выкупной стоимости Имущества.

И хотя подлежащую зачету часть ежемесячной арендной платы обычно легко вычислить (в нашем примере это 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. (118 000 руб. х 30%)), в договоре она никак из арендной платы не выделена. И вот тут у сторон договора возникает проблема. Как учитывать ту часть арендной платы, которая при выкупе подлежит зачету: как собственно арендную плату или как авансы в счет предстоящей реализации имущества? Порой возникают разногласия между бухгалтериями. Например, арендодатель составляет первичку и счета-фактуры на арендную плату. А арендатор требует переделать документы с учетом того, что подлежащая в будущем зачету арендная плата — это аванс.

Решение вопроса зависит от того, есть ли в договоре обязанность арендодателя вернуть зачитываемую часть арендной платы в случае, если выкуп к моменту истечения срока аренды (в другой указанный в договоре срок) не состоится, например при отказе арендатора от выкупа.

СИТУАЦИЯ 1. Если выкуп не состоится, арендодатель обязан вернуть ту часть полученной арендной платы, которая подлежала бы зачету в случае выкупа

Тогда часть ежемесячной арендной платы, подлежащую возврату в случае отказа от выкупа, нужно квалифицировать как авансы в счет выкупа. Поэтому оформлять и учитывать ее нужно так же, как в варианте 2.

Если в такой ситуации арендатор перечисляет ежемесячные платежи не вовремя или не полностью, у арендодателя возникают технические сложности из-за того, что зачитываемая в выкуп часть рассчитывается от уплаченной арендатором суммы. И пока очередной ежемесячный платеж не получен, неясно, сколько учитывать как арендную плату, а сколько — как аванс. А выставлять на арендную плату счета-фактуры, начислять НДС и признавать налоговый доход нужно уже на конец месяца.

СИТУАЦИЯ 2. Если выкуп не состоится, арендодатель ничего возвращать не обязан, либо в договоре вообще ничего на этот счет не сказано

Сразу учитывать как авансы подлежащую зачету арендную плату неправильно. Ведь нельзя предсказать, выкупит ли арендатор имущество. А если тот передумает и не выкупит, то арендная плата ни целиком, ни частично в оплату выкупной стоимости не пойдет, а ее возврат арендатору условиями договора не предусматривается. Так что в течение всего времени аренды отношения между сторонами — только арендные. А значит, счета-фактуры и первичные документы нужно оформлять именно по аренде.

Если сразу оформлять подлежащую при выкупе зачету арендную плату как авансы, то налоговики могут доначислить арендодателю налог на прибыль, пени и штраф. Или же ему самостоятельно в случае, если выкуп не состоится, придется задним числом превращать уже учтенные как авансы платежи в арендную плату и доплачивать налог и пени.

Кроме того, если зачету подлежит арендная плата целиком и вы будете ее всю показывать как авансы, налоговики могут решить, что до выкупа арендатор пользуется иму-ществом бесплатно. Тогда от арендатора они потребуют признать доход в размере рыночной цены аренд ы п. 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма ВАС от 22.12.2005 № 98 , а у арендодателя попытаются исключить из налоговых расходов амортизацию объект а п. 3 ст. 256 НК РФ и затраты по его содержанию как необоснованны е п. 1 ст. 252 НК РФ; Письмо УФНС по г. Москве от 20.08.2007 № 20-05/078880.2 . С этим, конечно, можно спорить, но лучше вовсе не создавать такую ситуацию.

Смотрите так же:  Земля под залог в банке

Но вот дело дошло до выкупа. Становится ли зачтенная в выкуп арендная плата авансом в этот момент? Тут существуют два подхода.

ПОДХОД 1. Безопасный, но невыгодный. Зачтенная арендная плата превращается в авансы.

К такому подходу осторожных налогоплательщиков подводят разъяснения Минфина и ФНС. Арендодателю Минфин предлагает в налоговом учете в момент выкуп а Письмо Минфина от 08.11.2011 № 03-03-06/1/725 :

  • признать доход от реализации ОС в полной сумме выкупной стоимости, несмотря на то что ее часть уже учтена в доходах прошлых периодов в качестве арендной платы. В обоснование Минфин ссылается на п. 1 ст. 249 НК, по которому выручку нужно определять исходя из всех поступлений, связанных с реализацией;
  • убрать из доходов прошлых периодов сумму зачтенной в выкуп арендной платы. Минфин напоминает, что для того, чтобы не сдавать уточненки, допустимо уменьшить на эту сумму доходы текущего периода от реализации ОС п. 1 ст. 54 НК РФ . Но сделать так можно только при условии, что за прошлые периоды был начислен не нулевой налог на прибыль.

Инвестиционные сделки чаще заключают по торговой и офисной недвижимости, реже — по складам и др.

При этом Минфин в своем Письме не говорит о том, что зачтенная арендная плата при выкупе превращается задним числом в аванс, да еще и для обеих сторон договора. Но именно такой вывод бухгалтеры иногда делают из этого Письма и из предназначенных для арендаторов разъяснений ФНС Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/[email protected] (в них о переквалификации арендной платы тоже ничего не сказано). И тогда:

  • арендатор у себя в налоговом учете делает симметричные пересчеты. То есть убирает из расходов прошлых периодов зачтенную в выкуп арендную плату и включает ее в первоначальную стоимость приобретенного имущества. Для него это означает недоимку и пени по налогу на прибыль за все время аренды. ФНС аргументирует необходимость включения в первоначальную стоимость зачтенных в выкуп ежемесячных платежей тем, что затраты на приобретение амортизируемого имущества запрещено учитывать в расхода х п. 5 ст. 270 НК РФ . А арендную плату после зачета ее в выкуп налоговики рассматривают именно как расходы арендатора на приобретение амортизируемого имуществ а Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/[email protected] .

Если в авансы была превращена вся арендная плата, то инспекторы могут решить, что до выкупа арендатор пользовался имуществом безвозмездно. О возможных послед-ствиях этого мы уже подробно сказали выше;

  • арендодатель выставляет исправленные счета-фактуры: вместо «отгрузочных» на арендную плату — авансовые на ту ее часть, что превратилась в аванс, и «отгрузочные» — на ту часть, которая так и осталась арендной платой. Ведь нельзя рассматривать одни и те же суммы как авансы для налога на прибыль и как арендную плату для НДС. В результате у арендатора возникает недоимка за весь период аренды и большой вычет в периоде перехода права собственности к арендатору.

ПОДХОД 2. Рискованный, но без налоговых потерь. Ничего пересчитывать не нужно.

Арендодатель признает налоговый доход от реализации ОС только в той сумме, которая останется от выкупной стоимости после зачета арендной платы. Для арендатора она в налоговом учете будет первоначальной стоимостью. А пересчитывать ничего не нужно. Вот аргументы.

АРГУМЕНТ 1. Общий для сторон. Никаких искажений в прошлом периоде не было, все доходы, расходы и НДС у сторон договора отражены в полном соответствии с существовавшими на тот момент арендными отношениями. А выкуп имущества не отменяет факта аренды. Поэтому нет оснований превращать правомерно признанную арендную плату в авансы.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

Не стоит прятать выкупную стоимость в арендную плату. Это чревато для обеих сторон договора проблемами — налоговыми и не только.

АРГУМЕНТ 2. Для арендодателя. В налоговом учете учтенные в доходах суммы повторно в доходах не признаютс я п. 3 ст. 248 НК РФ . Поэтому не нужно включать в выручку от продажи ОС уже учтенные в доходах суммы арендной платы, которые впоследствии зачтены в выкуп.

АРГУМЕНТ 3. Для арендатора. ГК не требует выделять выкупную стоимость из арендной платы. Поэтому суды согласны с тем, что зачитываемую в выкуп арендную плату целиком нужно списывать в составе прочих налоговых расходо в Постановления ФАС СЗО от 10.05.2007 № А42-2682/2006; ФАС ВВО от 13.06.2007 № А29-7407/2006а; ФАС МО от 26.11.2010 № КА-А40/15260-10; ФАС СКО от 24.11.2010 № А53-7759/2010; ФАС ЦО от 20.02.2009 № А35-1588/08-С8; ФАС ЗСО от 07.02.2007 № Ф04-114/2007(30909-А45-26) .

Но подход 2, скорее всего, приведет к спору с налоговиками.

Еще одна неприятность для арендодателя при таких условиях договора, как в рассматриваемой ситуации 2, — риск спора о том, должен ли он вернуть арендатору подлежащую зачету часть, если выкуп не состоится. Опираясь на конкретные обстоятельства дела, суд может решить, что в составе арендной платы фактически взималась и часть выкупной стоимости. Эта часть стала неосновательным обогащением арендодателя, а значит, он должен ее вернут ь Постановления Президиума ВАС от 18.05.2010 № 1729/10; от 12.07.2011 № 17389/10 .

Как видим, последний из рассмотренных вариантов определения арендной платы и выкупной стоимости — сплошные риски. Поэтому лучше его избегать. Но что же делать, если стороны уже договорились о выкупе с полным либо частичным зачетом арендной платы? Нужно в договоре (дополнительном соглашении к нему) недвусмысленно отразить фактическое соглашение сторон о том, сколько арендатор будет платить за аренду, а сколько — в счет выкупа. То есть воспользоваться вариантом 2.

Вы можете установить выкупную стоимость и в виде формулы: такая-то сумма в рублях минус сумма уплаченных к моменту выкупа арендных платежей. И зачета арендной платы не будет. В договоре будут отдельно установлены арендная плата и рассчитываемая особым образом выкупная стоимость, которую арендатор внесет отдельным платежом при выкупе.

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца. Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.
Смотрите так же:  Что лучше компенсация за отпуск или отпускные

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Аренда авто с выкупом

Сдавал авто в аренду с выкупом. Договор на руках. После неуплаты более двух месяцев, кормил завтраками, мол потом отдам. Я забрал авто без его присутствия. Оплата производилась переводом на карту и наличкой в руки. Я записывал у себя в тетради число и сумму. Достаточно ли этого для взыскания долга через суд? Нужен ли договор о расторжении, или нет? Нужно ли перед обращением в суд писать письмо-претензию?

Здравствуйте! Если желаете разрешить вопрос о возврате долга по арендным платежам в досудебном порядке, то можно направить претензию. В суде потребуется доказать что арендные платежи не уплачивались.

Взял в аренду авто с правом выкупа, не смог платить, сейчас требуют деньги за масло и царапины на бампере, также забрали мои права в залог.

Если авто причинен ущерб, не было КАСКО, в которое Вы были бы вписаны, то ущерб придется возмещать Вам (ст.15, 1064 ГК РФ). А вот документ в залог не имеют права забирать. Повод для заявления в полицию.

Машину в аренде с правом выкупа угнали и поломали. Хозяин требует выкупить авто без заявления об угоне. Со ста тысяч рублей до двухсот пятидесяти поднял цену. Заявление.

Здравствуйте. Арендатор обязан возместить арендодателю причиненный ущерб. Стоимость арендованного авто определяется сторнами в договоре аренды, а в случае если таких условий нет, то на основании заключения специализированной организации (оценка рыночной стоимости).

Здравствуйте. В данном случае зависит от условий договора. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. И что значит без заявления об угоне? И продажная цена была предусмотрена договором? Тут все основания для расторжения.

2-3 месяца назад я сдал авто под выкуп гражданину России по договору аренды авто с выкупом на 2 года, не прошло и двух недель он разбил авто совершив несколько дтп, о чем я узнал после того как он мне позвонил и сказал что у него нет возможности восстановить авто и он возвращает его мне тем самым не выполнив условия договора, а в договоре четко прописано что все расходы, в том числе и ущерб в дтп арендатор берет на себя, и ещё прописано что в случае возврата авто он должен оплатить сумму 100 тысяч рублей. Так вот авто он вернул не выполнив условия договора, проходит третий месяц денег не даёт, не отказывается но говорит что нет денег. На восстановление авто у меня ушло около 80 тысяч рублей. Так вот у меня вопрос смогу ли я как то вернуть с него деньги за ущерб и как это будет взиматься, просто насколько я знаю у него нет имущества и офиц дохода, и второй вопрос что ожидает его в суде, какая мера?

Здравствуйте! Да можете, Вам нужно обращаться с исковым заявлением в суд на основе норм действующего законодательства.

Я Алексей.
В декабре 2017 года я сдал авто в аренду подписали с арендатором договор аренды с выкупом на год с оплатой раз в неделю. В январе арендатор попал в аварию по его вине, пока ремонтировали пропустили несколько платежей. Я сделал перерасчет платежей, плата увеличилась не много но договор не переписывали. Арендатор стал платить но были иногда задержки не так критично. Но 1.10.18 он мне позвонил и сообщил что снова попал в аварию и что снова он виноват, соответственно пропускает очередной платеж. А 2.10.18 я его увидел он ехал по встречной полосе, и машина была исправна ни каких следов аварии. На связь естественно не выходит. Как мне поступать?

Здравствуйте. Вам нужно подавать претензию этому человеку и взыскивать с него все платежи, которые он пропустил. Выставлять ему просрочку. Для подробной помощи, покажите договор аренды, пожалуйста.

Какие риски при аренде авто с правом выкупа?

Само по себе — правовых никаких нет рисков. Проблемы — могут быть только в исполнении условий, если не очень корректно сформулируете, вследствие чего споры возникнут.

1. невозможность выкупа, вследствие меняемости платы по договору в одностороннем порядке; 2. расторжение договора в одностороннем порядке; 3. спорные моменты при выявление дефекта в авто в период аренды; — пр.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Взяли авто (грузовое) в аренду с правом выкупа два месяца назад, за первый месяц заплатили аренду, за второй не получилось, так как вскрылись скрытые дефекты, а точнее встал двигатель, требуется очень дорогостоящий ремонт. Арендодатель грозится пойти в полицию и забрать у меня авто, так как я не заплатил в этом месяце за аренду, срок был 14.09, по условиям договора расторгнуть его в одностороннем порядке можно только если два месяца подряд не платится арендная плата. Какие варианты есть? Что нам делать? За чей счет кап. ремонт двигателя должен производится?

Чтобы дать достоверный ответ, необходимо видеть договор, и здесь гражданско правовые отношения, так что полиция вам ничего не сделает, в ваших действиях не усматривается состав преступления.

Хотела бы взять авто в аренду с правом выкупа как правильно составить договор, чтоб меня в дальнейшем не обманули.

Здравствуйте. Любой такой договор готовится на основе норм ГК РФ. Если хотите, то можете попробовать найти образцы в интернете.

Добрый день. Такой договор является смешанным, т.к. одновременно содержит условия и о передаче имущества в возмездное пользование, и элементы договора купли-продажи. Рекомендую доверить составление договора профессионалам, тогда Ваши интересы будут максимально соблюдены при совершении сделки.

Муж взял авто в аренду с правом выкупа, спустя 4 имесяца арендодатель забирает авто нарушая все условия договора, что делать?

Нужно смотреть условия заключенного договора, чтобы решить какие санкции можно ему предъявить, а почему он забрал, какие объяснения?

Вы можете расторгнуть договор аренды на основании ст. 450,451 ГК РФ и руководствуясь условиями договора, после чего сможете потребовать возвратить уплаченные за 4 месяца деньги + пеня/штраф (по договору) + моральный вред.

Возможно ли так чтобы жена оформила аренду авто с правом выкупа не имея прав, а ее муж работал на этом авто например в такси тем самым зарабатывая средства для выполнения договора аренда авто с правом выкупа?

Возможно. Только в договоре необходимо указать возможность пользования автомобилем ее супругом, в противном случае арендодатель может расторгнуть договор.

Взяла авто в аренду с последующим выкупом, но авто забрал третье лицо и угнал в другой город, как мне вернуть машину. Хозяин авто находиться в отпуске и не на связи.

Необходимо смотреть Ваши документы, т.к. возможно у Вас есть полномочия на обращение в органы ГИБДД. Покажите договор аренды, который у Вас есть.

Я сдал в аренду авто с дальнейшим выкупом но второй месяц мне не выплачивают ежемесячную сумму что посоветуете.

При нарушении условий договора в части оплаты сейчас необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК на исполнение арендатором условий договора, не сделает — вернуть машину.

Здравствуйте Евгений. Можно посоветовать расторгнуть договор аренды и забрать авто. В крайнем случае, истребовать автомобиль в судебном порядке.

Напишите претензию с требованием об уплате платежей, и предупреждением что в случаи просрочки платежей обратитесь в суд о взыскании задолженности и взыскании убытков.

Здравствуйте, Евгений. 1. Направьте в адрес Арендатора письменную Претензию с требование о выплате арендной платы. 2. В случае отказа или не получения ответа — обращайтесь с Иском в суд с требованиями о расторжении Договора аренды транспортного средства, возврату ТС и взыскании денежных средств до фактического возврата ТС + ВСЕ издержки по взысканию.

Хочу взять в аренду авто с правом выкупа. Какие могут быть риски? На что необходимо обратить особое внимание? Что должно быть прописанно в договоре и чего там быть не должно?

Здравствуйте. Ответ на Ваш вопрос займет больше места, чем Сборник произведений В.И. Ленина или «Капитал» Карла Маркса. Чтобы избежать рисков, советую нанять юриста для сопровождения сделки.

У меня машина в аренде с выкупом плачу по 21500 в месяц уже 27 месяцев последние 6 месяцев после смерти мужа плачу с задержками, хозяин требует вернуть.

Здравствуйте Татьяна. Во первых соболезную Вашей утрате, во вторых чуть чуть не понял вашего вопроса хозяин требует вернуть авто?

Есть договор написан от руки, о аренде авто с последующим выкупом. Я арендатор, хочу его расторгнуть по причине крупной поломки не по моей вине, со дня подписания договора до поломки прошло мнее 50 дней. Арендодатель отремонтировал авто за свой счет и забрал его. хочет чтобы я отдал ему деньги и за ремонт и за аренду.

Непосредственно законодательством это не регулируется. Все зависит от условий (и формулировок этих условий) подписанного Вами договора, в настоящем случае аренды.

Чем я рискую взяв авто в аренду с выкупом?

Здравствуйте, в принципе ни чем, надо хорошо проверить договор. Самое главное не нарушать условия договора. Возмите их или его образец договора и пойдите к юристу.

Юрий, Вы рискуете многим. Во-первых, нужно читать условия договора, в котором не должно быть мутным формулировок, а то иногда прописывают нечто типа «арендодатель может передать автомобиль в право собственности арендатору по истечении. (лет)» Никаких «может», а должно быть все четко прописано. Но даже при ясных условиях в Договоре, арендодатель может отказаться от передачи авто в собственность, и Вам придется обращаться в Суд. Идеальный вариант, когда автомобиль сразу же передается в собственность Вам, а на арендодателя оформляется залог, но арендодатели очень редко соглашаются на такие условия. В любом случае, перед подписанием договора, лучше проконсультироваться с юристом. Удачи!

Смотрите так же:  Управленческая отчетность для банка образец

Заключил договор аренды с правом выкупа авто с компанией в которой работаю, на момент выплаты последнего платежа, узнал что автомобиль имеет ограничения по регистрационным действиям. Какие мои действия, как снять ограничения.

Здравствуйте, Вам необходимо обращаться в суд с заявлением о снятии запрета на осуществление регистрационных действий и доказывать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем.

Помогите пожалуйста. Я попала в ситуацию, я взяла авто как аренда с выкупом, заполнила бумажки, но при этом мне копию бумаг не дали. Автотранспорт не когда не видел сервиса. Привысили мне двойную сумму, я начала отказываться от авто и просить чтоб забрали. Они мне в ремонте поломки нащитали, сказали что забирать не будут пока я им сумму по ремонту не оплачу. Я в сервис заехала мне сразу сказали это подстава. Болты все были скручены, чтоб я машину угробила и им отдавала за ремонт авто. Помогите мне пожалуйста! (

Здравствуйте, Ольга. Обратитесь в суд, по месту нахождения Арендодателя с Исковыми требованиями о расторжении Договора аренды транспортного средства.

При покупке авто в аренду с правом выкупа. После подписания договора. Какие документы арендодатель должен отдать арендатору? И чья фамилия указывается собственник.

Здравствуйте Елена, есть разные способы. 1. Подписывается договор аренды с последующим правом выкупа вам выдаётся стс и копия договора, птс остаётся у арендодателя, после окончательного расчёта авто переоформляется на вас. 2. Авто сразу оформляется на вас но к договору аренды с последующим выкупом оформляется залог транспортного средства.

Я заключила договор аренды с выкупом автомобиля. Через два месяца узнала, что машина приобретена и находится в собственности лизинговой компании. По договору лизинга автомобиль не может передаваться в аренду, в сублизинг третьим лицам. Возможно ли в этом случае признание договора ничтожным?

Здравствуйте, Наталья. В Вашем случае возможно. Для признания сделки ничтожной Вам необходимо собрать доказательства, т.к.в силу статьи 56 ГПК РФ. Обязанность доказывания 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Конечно же, для консультации по каким именно основаниям сделка должна быть признана недействительной, представлено мало информации. Для начала сделайте запрос в письменном виде действительно ли а/м находится в собственности у лизинговой компании. Не ответят — подавайте жалобу в Роспотребнадзор. В исковом заявлении о признании сделки ничтожной также потребуйте возмещения морального вреда

По договору аренды авто с правом выкупа, человек не вносит арендную плату. Уже закончился срок действия договора, а сумма выкупа за автомобиль не выплачена (выплачено 50%). Автомобиль находится у арендатора. Арендатор говорит о том, что авто неисправен был с самого начала, собирает чеки за ремонт. Есть акт приема, где арендатор претензий не имеет. Можно ли забрать авто без суда? Или подать авто в угон?

Вы можете расторгнуть договор аренды на основании ст. 450,451 ГК РФ и руководствуясь условиями договора, после чего сможете забрать транспортное средство.

Арендую авто с правом выкупа, так как нахожусь в командировке, образовалась просрочка платежа, арендодатель пришел и забрал авто, документы все у меня, что делать. Подать заявление на угон? (В договоре аренды не прописано что может забрать авто самопроизвольно в случае просрочки)

Здравствуйте! Даже если в договоре аренды не прописано, он собственник авто до момента пока Вы за него полностью не рассчитаетесь. О каком угоне авто Вы говорите, автомобиль находится у его собственника. Вам либо как-то договоариваться с собственником или решатьвопрос в судебном порядке.

Взял машину в аренду с выкупом, вернул обратно, залог 10.000 отдал, мне их не возвращают. Машина не устроила, так как была в большом ремонте, а мне этого не сказали) Фото договора отправляю! Подскажите что и как правильно сделать!

Доброго времени суток, уважаемый посетитель! В этой ситуации вообще правда не на Вашей стороне конечно. 1. Вам надо было проявить осмотрительность и осмотреть авто самому или же отогнать на СТО, если нет знаний, для проверки качества 2. Залог Вам и не обязаны возвращать — Вы отказались от покупки Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

Прошу у вас совета: взял авто в «аренду»после месяца отката взял ее «с выкупом» . Но прошло 2-3 месяца и я задолжал компании около 10-т.р до этого времени платил и платил даже на перед на много дней, просто жизненная ситуация не позволила вовремя оплатить и произошла задержка (задолжал я им всего в течении двух недель). тогда меня вызвали в компанию-по просьбе своего куратора «как бы для проверки и осмотра автомобиля»когда я прибыл у меня попросили сфотографировать документы на авто, но опять же для проверки документов о,но в место того они просто засунули их себе в карман, провели проверку авто и пригласили в кабинет «офис»там мне сказали что они расторгают со мной договор и доносят до меня информацию что я должен им 26 550 р это со штрафами о не оплате (о которых меня компания не предупреждала)»что кроме общей суммы они мне вписывали штрафы за не оплату каждый день»так же о как бы царапины на крыле авто еще 6-8 т.р за ремонт этого крыла! Общая сумма 26 550 р. авто отняли и дали срок в неделю что б оплатить эти деньги! Я задал вопрос:, почему без предупреждения меня оставили без работы, отняли автомобиль на котором я зарабатывал и оплачивал аренду и мне теперь не где заработать такую сумму за такой короткий срок. На что мне было сказано:»что у их начальства это как пальцами щелкнуть что б расторгнуть со мной или другими арендаторами договор»!по словами куратора это все зависит от начальства, захотело расторгнуло ну и тд! в итоге я не стал оплачивать за должность, но спустя два месяца мне пришло письмо (до судебное) где меня просят оплатить за должность во избежании судебных разбирательств! (письмо напечатано но мое имя все числа а так же сумма долга написаны ручкой «синий » хотел бы узнать, если я все же не буду оплачивать долг что может быть мне?! а так же хотел узнать о том, как можно решить вопрос с ними»так как я считаю что они не правы о том как поступили и возможно ли наказать компанию?!

Здравствуйте Вы имеете право возражать против исковых требований но сразу Он сказал что если вы не суд в отношении Вас высшее судебное решение то приставы по исполнительному производству у Вас могут изъять этот автомобиль Спасибо за ваше обращение.

Взял автомобиль в аренду с правом выкупа. В договоре написана что хозяин авто будет выполнять ремонт за свой счёт, и не делает его, ещё на ней кончилась страховка и я не могу на ней передвигатся, значит и не могу зарабатывать, так как использовал Ее для работы в такси. Хозяин машины говорит чтоб я сам делал страховку за свой счёт, либо ставил машину и договор наш расторгнут, за машину я выплатил часть стоимости из 495.000 я отдал 300.000, помогите пожалуйста.

В связи с нарушением хозяином условий договора необходимо предъявить ему письменную претензию на основе норм ГК со своими требованиями.

Доброе утро. Если в договоре аренды не прописана обязанность собственника страховать авто, то вы должны сделать это за свой счет, так как вы эксплуатируете авто. По поводу ремонта авто — вы можете требовать проведение текущего ремонта. Если условия договора не исполняются, то вы можете расторгнуть договор.

Ваши отношения регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и договором аренды, без ознакомления с которым правильно ответить на ваш вопрос трудно. Вы можете сами заключить договор страхования и получить полис ОСАГО и КАСКО. Если Вы считаете, что арендодатель нарушил условия договора, то Вы или Ваш адвокат можете направить ему претензию заказной почтой с уведомлением, а через один месяц направить в арбитражный суд или в районный суд иск о расторжении договора, взыскании в вашу пользу денег. Если арендодатель и Вы являетесь индивидуальными предпринимателями, то иск подается в арбитражный суд, а если нет, то в районный суд по месту жительства ответчика (арендодателя).

Добрый вечер, Панкрат! Обратитесь с документами к юристам, вам помогут грамотно составить претензию. Вы писали заявление о необходимости проведения ремонта, указывали какой ремонт необходимо произвести и в какой срок?

Сдал авто в аренду с правом выкупа, арендатор не платит. По договору, я могу расторгнуть договор в одностороннем порядке в связи с не уплатой 1,2 и более раз в указанный срок. До расторжение договора я обязан отправить заказное письмо с уведомлением о том что расторгаю с ним договор и прошу вернуть авто. Письмо я отправил. Авто мне не вернул и на связь не выходит. Могу ли я подать авто в розыск через ГИБДД?

Здравствуйте! Нет, не может подать в розыск, так как нет для этого оснований. Вы имеете право подать в суд исковое заявление о расторжении договора аренды и возврата автомобиля.

Здравствуйте! Если у арендатора на руках письменный договор, то расторгать договор следует в судебном порядке. В противном случае, у Вас не будет оснований требовать фактического возврата авто.

Если есть основание для расторжения договора аренды если вы воспользовались своим правом на расторжение. Если вы направили письмо по известному адресу арендатора с прямым требованием вернуть ваш автомобиль если все это имеет документальное подтверждение и если как вы пишите арендатор скрывается от вас считаю что вы вправе подать заявление в ГИБДД с приложением копий всех указанных выше документов.

Сдал авто в аренду с выкупом. Арендатор не платит и требует возврат денег и машину не отдает мой договор был в машине и его не отдает.

Если он не исполняет условия заключённого договора, вы имеете право обратиться в суд и подать соответствующее исковое заявление.

Напишите заявление в полицию об удержании вашего автомобиля, не отдаст-обращайтесь в суд с иском об истребовании имущества из чужого владения.

Здравствуйте Вам надо в любом случае обращаться в суд, если арендатор не платит, значит нарушает условия договора, т,о надо расторгать договор и взыскивать платежи

1. Обратитесь в ГИБДД с заявлением о снятии авто с регистрации. 2. Одновременно обращайтесь в суд — сначала с иском об изъятии имущества из чужого владения.

Евгений, добрый день. В данном случае Вы, как собственник авто, вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Дальнейшая корректировка правовой позиции возможна в зависимости от того, какие документы и доказательства представит в суд ответчик.

Обращайтесь в суд с исковым заявлением об изъятии автомобиля из чужого незаконного владения. Далее в зависимости от того, как будет поступать ответчик.

Аренда с выкупом возврат