Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора — до 31.12.2016. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами — с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года — 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

31 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды


Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества (здания, отдельных помещений в нем, сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абзацу второму п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный не менее чем на один год, также подлежит государственной регистрации (см. информационные письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»).

В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой договор, а также прекращение и расторжение договора.

Процедура регистрации договора аренды довольно длительная, и многое зависит от арендодателя, на которого арендатор не всегда может оказать влияние.

При оформлении операций по договору аренды бухгалтеру следует обратить особое внимание на момент заключения договора: это не дата его подписания и не день передачи объекта, а именно дата государственной регистрации этого документа. Фактически это означает, что до вступления договора в силу расходы арендатора на арендную плату, коммунальные платежи, содержание и эксплуатацию, страхование, охрану, ремонт объекта аренды и т.д. не обоснованы.

Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются расходы, подтвержденные в том числе документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Установленный п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Арендные платежи, внесенные на основании договора аренды недвижимости на срок не менее одного года, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами только после государственной регистрации договора аренды.

До этой даты арендные платежи должны учитываться в качестве расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» и в налоговом учете в этот период не должны отражаться.

Неоправданным будет и вычет НДС по всем операциям, связанным с договором аренды, не прошедшим государственную регистрацию.

То же касается требований, предъявляемых к регистрации дополнительных соглашений к таким договорам (см. письма Минфина России от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471, от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34).

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента его регистрации. В то же время если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору (стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора), то арендные платежи по уже зарегистрированному договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за прошедший период с момента получения объекта в пользование по акту приемки-передачи (письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325).

Ввиду таких осложнений в оформлении договоров некоторые организации стремятся избежать государственной регистрации договора аренды недвижимости.

Как было указано выше, регистрации подлежит договор аренды, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, сомнений нет — государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он заключен на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Аналогично считается, что на год заключен договор, который действует, например, с 15 мая 2006 года по 14 мая 2007 года и т.д. (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Смотрите так же:  Кто такой адвокат юрий никитин

Такие договоры аренды подлежат государственной регистрации.

Договор на срок меньше года в силу ст. 433 и 651 ГК РФ регистрировать не надо, и он вступает в силу с момента подписания, если самим договором не предусмотрено иное. При этом субъекты Российской Федерации не могут устанавливать свои правила регистрации, отличные от установленных ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Как определил ВАС РФ, если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Договор аренды здания заключен сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Новый договор при продлении аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.

В целях налогообложения арендные платежи по такому договору признаются в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль без регистрации договора (см. письмо УМНС России по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323).

Если по окончании срока действия первоначальный договор будет продлен на срок более года, новое соглашение регистрации подлежит.

Другой вариант — заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон.

В таком договоре срок действия обычно вообще не указывается, в том числе не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Статья 610 ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона и допускает заключение договора без определения срока его действия.

В п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Следовательно, расходы организации по договору аренды объекта недвижимости, заключенному на неопределенный срок в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли без государственной регистрации (см. письма УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N 20-12/46413, от 22.03.2006 N 20-12/22181).

НДС с сумм арендной платы может приниматься арендатором к вычету в общеустановленном порядке и без отсрочек.

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

В договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости.

В данной ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель может на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Договор аренды не подлежит государственной регистрации, если даже он фактически будет действовать значительно более одного года.

Если первоначально договор аренды недвижимости был заключен на непродолжительный срок и не требовал государственной регистрации, а затем возобновлен уже на неопределенный срок, то и в этом случае он регистрации не подлежит, хотя по совокупности оба договора будут действовать более одного года (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Часто будущий объект аренды еще не достроен, не сдан государственной комиссии и права собственности на него у арендодателя отсутствуют. В этом случае заключить договор аренды невозможно ввиду отсутствия самого объекта.

Тем не менее на практике площади в строящихся офисных и торговых комплексах сдаются в аренду еще на стадии строительства.

Арендатор начинает вносить платежи за соответствующую площадь задолго до того, как он сможет занять ее и использовать в своей производственно-хозяйственной деятельности.

Практика сдачи в аренду площадей в строящихся зданиях показывает, что оптимальным в этой ситуации станет приобретение будущим арендатором у будущего арендодателя опциона на право заключения договора аренды. Во многих регионах эта практика сложилась по инициативе местных властей, которые продают на торгах опционы на аренду муниципальной недвижимости.

Например, согласно п. 5.1 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу.

Вариант договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого коммерческого помещения приведен в приложении к распоряжению Мэра Москвы от 21.10.1998 N 1072-РМ.

Опцион гарантирует арендатору заключение впоследствии договора аренды на заранее фиксированных условиях.

Минфин России трактует опцион на аренду как инструмент срочной сделки и со ссылкой на подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК РФ полагает, что операции по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды с фиксированной арендной платой НДС не облагаются (письмо Минфина России от 29.12.2005 N 03-04-11/336).

Однако если рассматривать опцион как инструмент срочной сделки и для целей налогообложения прибыли, что ст. 301 НК РФ позволяет сделать, то суммы денежных средств по такой сделке, подлежащие уплате арендодателю, скорее всего, списать на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль не удастся (ст. 303, п. 3 ст. 304 НК РФ).

Отказываясь от трактовки опциона как инструмента срочной сделки в пользу квалификации соглашения в качестве сделки на поставку предмета договора с отсрочкой исполнения, налогоплательщик уплачивает с периодических платежей (или с разового платежа) по опциону НДС, зато получает право списать эти суммы в расходы в течение срока действия договора аренды.

Это объясняется тем, что вышеуказанные затраты считаются в данном случае понесенными в целях заключения договора аренды нежилого помещения, предназначенного для использования в деятельности организации, направленной на извлечение дохода, а значит, будут экономически оправданными расходами текущего характера, учитываемыми при определении налогооблагаемой прибыли организации согласно ст. 264 НК РФ равномерно в течение всего срока действия договора аренды при условии документального подтверждения факта их осуществления.

Именно так УМНС России по г. Москве рассматривает в письмах от 22.01.2003 N 26-12/4751 и от 16.12.2003 N 26-12/70411 такие платежи в отношении опционов на аренду муниципальной недвижимости.

Минфин России высказывал в отношении опционов на аренду иную точку зрения: законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными и не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль (письмо Минфина России от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). Однако в настоящее время позиция Минфина России прямо противоположна (см. письмо от 07.04.2006 N 03-03-02/80): если за дополнительную плату потенциальный арендатор приобретает право на вступление в отношения по аренде, выражающееся в появлении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на вышеуказанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы.

Регистрация договора аренды недвижимости

Чаще всего арендные отношения длятся более года. Арендаторам это выгодно, поскольку они достаточно много вкладывают в отделку помещения и оборудование. Арендодателю долгосрочный договор гарантирует, что помещение будет не простаивать, а приносить доход.

Если фирма заключила договор аренды недвижимости на срок более года, она обязательно должна его зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. Такое требование содержит статья 651 ГК РФ.

Долгосрочный договор считают заключенным только с момента его государственной регистрации. Отсутствие таковой влечет недействительность договора.

Смотрите так же:  Заявление о выдачи справки на возврат госпошлины в арбитражный суд

В случае если договор аренды заключен менее чем на год и в нем содержится условие,
что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок, его регистрировать не надо (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Есть еще один способ. Вместо одного долго-срочного может быть заключено с арендодателем несколько краткосрочных договоров (на срок менее года).

Сама регистрация отнимает немало времени. Как правило, на это уходит как минимум месяц. Бывает, что фирма уже платит арендные платежи, так и не начав процесс регистрации.
Это обстоятельство добавляет бухгалтерам трудностей. Возникает вопрос: можно ли в налоговом учете отразить затраты по незарегистрированному договору?

Пока договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не зарегистрирован, включать арендную плату по нему в налоговые расходы нельзя. Такое категоричное мнение высказал Минфин России в письме от 23 ноября 2015 года № 03-07-11/67890.

Затраты организации признаются расходами, учитываемыми при налогообложении прибыли, при условии их обоснованности и документального подтверждения. Это имеет прямое отношение и к арендным платежам. Ведь в расчетных документах по арендной плате должна быть информация о договоре, в соответствии с которыми расходы произведены. Договор аренды на срок не менее одного года считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если же договор не прошел обязательную госрегистрацию,
он не считается заключенным, а значит, и не обеспечивает обоснованность арендных расходов и их документальное подтверждение. То есть требования, предъявляемые Налоговым кодексом к учитываемым при налогообложении прибыли расходам, не выполнены. Заметим, что ранее Минфин был не так категоричен и допускал послабление, признавая, что расходы на аренду все же можно учесть с момента получения арендованного имущества в пользование, но при условии, что согласно договору аренды арендатор получает в пользование здание до госрегистрации этого договора, а документы переданы на регистрацию (см., например, письмо Минфина России от 5 марта 2011 г. № 03-03-06/4/18).

Суды в данном вопросе долгое время были полностью на стороне налогоплательщиков. Расходы по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному на срок
не менее года, учитываются при расчете налога на прибыль, так как учет арендных платежей в расходах не зависит от государственной регистрации договора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 июня 2007 г. по делу № А05-12472/2006-1. Определением ВАС РФ
от 15 октября 2007 г. № 12342/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ). В постановлении ФАС Московского округа от 26 августа 2010 г. № КА-А41/9668-10 по делу
№ А41-7289/09 указано, что Налоговый кодекс не связывает отнесение арендных платежей к расходам с наличием государственной регистрации договора аренды.

А в постановлении ФАС Уральского округа от 25 января 2007 года № Ф09-12242/06-С2 по делу № А60-22028/06 судьи признали, что арендную плату по незарегистрированным договорам можно отнести к расходам, поскольку затраты были фактически понесены налогоплательщиком.

Что касается экономической целесообраз­ности, то проблем не возникает. Как правило, достаточно объяснить, зачем вам нужно арендуемое помещение.

В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признается равным году. Например, договор, заключенный на период с 1 июня 2013 года по 31 мая 2014 года, требует госрегистрации.

И еще один момент, на который стоит обратить внимание.

В письме Минфина России от 18 января 2016 года № 03-03-06/1/1123 разъяснено, как учитывать расходы на аренду в целях налога на прибыль, если срок договора аренды превышает отчетный период, а платеж внесен единовременно. В этом случае расходы признаются для целей налогообложения прибыли равномерно в течение срока действия договора аренды.

Налоговый кодекс относит арендные платежи к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Датой осуществления таких расходов может быть:

  • дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  • дата предъявления документов, служащих основанием для производства расчетов;
  • последнее число отчетного (налогового) периода.

Однако, как известно, расходы при методе начисления в общем случае учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от даты фактической оплаты (п. 1 ст. 272 НК РФ). То есть единовременный арендный платеж, перечисленный за несколько месяцев вперед, является всего лишь предварительной оплатой, которая в расходах не учитывается (в отличие от кассового метода). На момент перечисления организацией предварительной оплаты услуга еще не оказана, и расходы как таковые еще не возникли.

В письме Минфин упоминает о том, что при признании арендных платежей в расходах требуется учитывать положения статей 318–320 Налогового кодекса. Что имеется в виду?

Дело в том, что все производственные расходы подразделяются на прямые и косвенные. Компания вправе самостоятельно определить и закрепить в учетной политике, какие расходы она относит к прямым. Если к таковым отнесены и арендные платежи, то и признавать их придется по мере реализации продукции.

Если стоимость аренды относится к косвенным расходам, то расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.

В случае если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (абз. 3 п. 1 ст. 272 НК РФ). Для реализации этого принципа налогоплательщик самостоятельно определяет срок, в течение которого расходы будут учитываться в налоговом учете. Очевидно, в случае с арендой это будет срок действия договора аренды. Это как раз будет согласовываться с требованием экономической обоснованности расходов, содержащимся в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса.

Порядок распределения расходов должен быть закреплен приказом по учетной политике организации в целях налогообложения.

Энциклопедия учета, новости в рассылках, аналитика в журналах. Подписываться на бухгалтерские журналы отдельно больше не нужно.
Все можно получить сразу и по оптимальной цене.

Необходима ли регистрация договора аренды на более чем 1 год?

Необходима ли сейчас обязательная регистрация в рег. палате договора сроком на более чем 1 год? Арендатор утверждает, что отменили в этом году, но я не смог найти подтвереждения этому.

Ответы юристов (12)

Регистрация данного вида договора является обязательной.

ст. 609, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

1. Договор аренды
на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом.

3. Договор аренды
имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это
имущество к арендатору (статья 624),
заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого
имущества.

Кроме того:Письмо Росреестра от 09.07.2012 N 14-3117/12

1. По вопросу
государственной регистрации договора аренды отмечаем следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи
651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) договор
аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.

Есть вопрос к юристу?

Действительно, в законодательстве на время возникла коллизия правовых норм, согласно которым договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Однако, в соотв. Гражданским кодексом,

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Кроме того, ст. 651 гласит:

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

30 декабря 2012 г. Президент РФ подписал Федеральный закон N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ). Этот Закон представляет собой первый пакет изменений в Гражданский кодекс РФ в рамках реализуемой в настоящее время реформы гражданского законодательства.
Одной из ключевых новелл данного Закона являлась среди прочего отмена применения норм Гражданского кодекса РФ, предусматривающих государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (ст. ст. 609, 651, 658).

Положения о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не подлежали применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).

4 марта 2013 г. был подписан Президентом РФ и официально опубликован Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который вступил в силу в день официального опубликования.

В соответствии со ст. 3 указанного Закона из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.Таким образом, обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ, в настоящее время сохранилась.

Данная обязанность не действует только в отношении договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. Сегодня 23 декабря 2013 г.

То есть по прежнему требуется гос.регистрация.

Таким образом, при заключении договора аренды с вашим контрагентом ссылайтесь на вышеприведенные акты .

Смотрите так же:  Я мать одиночка это плохо

Удачи! С уважением, Елизарова Анна

Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отменяет действовавшую систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости.
Так, в п. 8 ст. 2 указанного закона указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона (т.е. с 01.03.2012 г.). Таким образом, чтобы признать договор аренды недвижимого имущества подписанный сторонами после 01.03.2013 г. заключенным не требуется проведение его государственной регистрации.

Такое положение не отменили.

Согласно ст.609 ГК РФ 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Несоблюдение формы договора влечет его оспоримость.

Согласно ст.165 ГК РФ 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, если вторая сторона будет уклоняться от регистрации, вы вправе обратиться в суд.

Добрый день, Алексей.

Регистрация договора аренды на срок более 1 года — обязательна.

в соответствии с п.2 статьи 651 Гражданского кодекса:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Действительно, такие поправки хотели внести в Гражданский кодекс, включая также договор аренды, однако позже необходимость гос.регистрации отменили в отношении, например, договора купли-продажи жилого помещения, но в отношении аренды более года такую необходимость оставили.

Согласно ст.162 ГК РФ 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно ст.651 ГК РФ1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Здравствуйте Алексей согласна Гражданскому кодексу РФ

ст. 609, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

1. Договор аренды
на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом.

3. Договор аренды
имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это
имущество к арендатору (статья 624),
заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого
имущества.

Срок государственной регистрации недвижимости составляет 1 месяц. Регистрация недвижимости проходит в несколько этапов:
Первый этап заключается в сборе сбором всей документации для регистрации

Второй этап состоит в изучении государственным регистратором пакета документов, подготовленного в ходе первого этапа.
На третьем этапе данный пакет документов для государственной регистрации недвижимости передается в Управление Федеральной регистрационной службы РФ в область по ее месту регистрации.
Четвертый этап — внесение изменений в Единый государственный реестр прав. Затем новый собственник зарегистрированной недвижимости получает документы, которые подтверждают его право собственности на данный объект недвижимости.

Согласен с Алисой. Договор подлежит государственной регистрации обязательно.

Насчет изменений да, юристы правы, но эти изменения касаются других договоров.

Алексей, добрый день!

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений.
Однако договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (нежилого помещения), заключенного на неопределенный срок, законодательством не предусмотрена.
Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Поэтому если Вы заключите договор сроком менее чем один год и предусмотрите в нём условие о пролонгации договора на неопределенный срок, то регистрировать го впоследствии не придется.

Алексей, это смотрите в Законе о государственной регистрации имущества и сделок с ним. Там в конце перечислены договора, в отношении которых применяется регистрация.

«2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.»

«2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.»

«2. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

Таким образом, необходима регистрация только договоров аренды земельных участков и объектов недвижимости на срок более 1 года.

Договор, заключённый на срок один год и более, подлежит обязательной регистрации.

НО! Можно заключить договор на меньший срок и пролонгировать его.

Есть информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Там же есть и про неопределённый срок договора

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Неопределённым же сроком считается, если договор заключён до наступления какого-либо события, если его дата неизвестна заранее.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор аренды больше года регистрация