Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей в новостройке стоит воспринимать не как формальность, а как юридически значимую приемку результата строительства. Именно на этом этапе дольщик может зафиксировать некачественный ремонт, нарушения отделки, инженерных систем и площади. Спешка с подписанием акта нередко приводит к тому, что устранять недостатки приходится уже за свой счет.

Мы оказываем профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройках: сопровождаем осмотр, фиксируем дефекты, готовим претензии застройщику и представляем интересы дольщиков при досудебном или судебном урегулировании. Ниже — практический чек-лист: что проверять, какие инструменты взять с собой и как оформлять замечания, чтобы не потерять право на устранение недостатков или компенсацию.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр квартиры требует не только внимательности, но и минимального набора инструментов. Заранее подготовьте все, что поможет проверить площадь, геометрию помещений, работу инженерных систем и состояние отделки. На приемке пригодятся:

• блокнот и карандаш — для фиксации замечаний, расчетов и простой проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон — чтобы сфотографировать каждый дефект и связать его с конкретным помещением;
• фонарик — для осмотра темных углов, ниш, стояков, откосов и зон за радиаторами;
• строительный уровень — для проверки перепадов, завалов и ровности стен;
• отвес — чтобы оценить вертикальность стен и корректность углов;
• рулетка — для измерения стен, проемов и фактической площади комнат;
• недорогой электроприбор или тестер — для проверки розеток и напряжения без риска для дорогостоящей техники.

Все нарушения лучше сразу записывать и фотографировать, а затем переносить в смотровой лист или дефектный акт. Если недостатки зафиксированы до подписания акта приема-передачи, у застройщика возникает обязанность их устранить либо, при отдельных нарушениях, обсудить компенсацию.

Приемка квартиры без отделки: что проверять в первую очередь

Черновая отделка часто воспринимается как «пустая коробка», где якобы нечего проверять. На практике именно здесь встречаются серьезные строительные нарушения: завалы стен, трещины, проблемы с коммуникациями, несоответствие площади и планировки. Представитель застройщика может убеждать, что это допустимо, но ориентироваться нужно на договор, проект и технические нормы.

В первую очередь проверьте:

• нет ли крупных трещин, щелей, сколов, смещения блоков и иных очевидных строительных дефектов;
• соответствует ли фактическая площадь значениям, указанным в ДДУ и технической документации;
• соблюдена ли геометрия помещений: стены не должны иметь критичных отклонений, а углы — заметных перекосов;
• совпадает ли планировка с проектом и не появились ли несогласованные изменения;
• исправны ли окна, входная дверь, замки, фурнитура и монтажные узлы;
• изолированы ли провода, подведены ли коммуникации и соответствуют ли они проекту.

Отдельно осмотрите трубы, стояки и счетчики: они не должны шататься, подтекать или иметь повреждения. Показания приборов учета лучше сфотографировать, особенно если квартиру вы пока не принимаете из-за выявленных замечаний.

Проверьте микроклимат: в комнатах не должно быть сырости, плесени, грибка, следов протечек и посторонних запахов. Для быстрой проверки вентиляции приложите лист бумаги к решетке — при нормальной тяге он должен удерживаться потоком воздуха.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка от застройщика может быть черновой, предчистовой или чистовой — ориентироваться нужно не на рекламные обещания, а на условия договора, приложение с перечнем работ и проектную документацию. На приемке важно сравнить фактическое состояние квартиры с тем, что было обещано покупателю.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь каждого помещения и ее соответствие документам;
• качество пола, потолка, стен и декоративных покрытий;
• монтаж оконных и дверных блоков, фурнитуру, откосы и уплотнители;
• наличие межкомнатных перегородок, дверей и окон там, где они предусмотрены договором;
• работу электрики, розеток, выключателей, светильников и слаботочных точек;
• состояние коммуникаций, отопления, вентиляции и канализации;
• комплектность сантехники, радиаторов и иных установленных приборов.

Если застройщик обещал дополнительные элементы — интернет-кабель, телевизионную точку, домофон, выводы под кондиционер или другое оборудование, — их отсутствие также нужно фиксировать. Все, что указано в договоре или приложениях, является частью обязательств застройщика.

Чек-лист приемки квартиры в новостройке

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрели квартиру и не внесли замечания в документы. Чек-лист ниже поможет проверить основные зоны и не пропустить дефекты, которые потом дорого устранять.

Площадь квартиры

Лучше назначать приемку на дневное время: естественное освещение помогает заметить неровности, пятна, трещины и дефекты отделки, которые при искусственном свете легко пропустить.

Измерьте каждое помещение по стенам на уровне пола. Комнаты сложной формы разделите на простые фигуры, рассчитайте их площадь и сложите значения. Если фактическая площадь меньше заявленной, это может стать основанием для перерасчета или компенсации.

Проверка входной двери

Проверьте размер проема, качество установки, работу замков, петель и уплотнителя. Дверь не должна скрипеть, самопроизвольно закрываться или открываться. Стяжка у входа не должна крошиться, а полотно — задевать коробку или пол.

Проверка пола

Стяжка должна быть ровной, без критичных перепадов, трещин, пустот, крошения и влажных участков. Толщина и качество покрытия должны соответствовать договору. В квартире с отделкой дополнительно проверяйте укладку ламината, плитки, линолеума или другого материала: скрипы, вздутия и щели лучше фиксировать сразу.

Осмотр потолка

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны, а поверхность — не иметь следов протечек, осыпания и значимых перепадов. Даже если планируется натяжной потолок, высоту помещений стоит измерить: существенное расхождение с ДДУ может иметь юридическое значение.

Проверка стен

Оцените вертикальность, ровность, трещины, влажные пятна и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может привести к дополнительным расходам на выравнивание. Также важно учитывать назначение помещения: например, гипсовые составы не должны применяться там, где условия эксплуатации этого не допускают.

По СНиП 3.03.01-87 допустимые отклонения по вертикали зависят от материала стен: для бетонных конструкций — до 20 мм, для кирпичных — до 10 мм.

Оконные блоки

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнитель, откосы и монтажные швы. Окна должны открываться и закрываться без усилий, не иметь сколов, трещин и продуваний. Монтажная пена должна быть защищена от ультрафиолета и влаги.

Электрика

Не используйте для проверки розеток смартфон или другую дорогую технику: при проблемах в сети устройство можно повредить. Безопаснее взять недорогой прибор, индикатор или вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверяйте не одну розетку, а все предусмотренные точки: розетки, выключатели, выводы под свет, слаботочные линии, звонок и другие элементы. Если договором предусмотрены патроны, светильники или специальные выводы, их отсутствие нужно включить в дефектный акт.

Водоснабжение и канализация

Осмотрите стояки, места соединений, запорные краны, счетчики, тройники и выводы под сантехнику. В зоне коммуникаций не должно быть луж, мокрой стяжки, подтеков, запаха канализации или ненадежно закрепленных труб.

Система отопления

Радиаторы должны быть установлены ровно, надежно закреплены и не иметь следов повреждений или протечек. Если договор предусматривает терморегуляторы, краны или другие элементы системы отопления, они должны быть смонтированы к моменту приемки.

Работа вентиляции

Проверьте тягу в кухне, санузлах и других помещениях, где предусмотрены вентиляционные каналы. Если лист бумаги не удерживается у решетки или тяга обратная, замечание нужно фиксировать в акте и требовать устранения нарушения.

Насекомые и следы заражения

В квартире не должно быть насекомых, личинок, гнезд, следов жизнедеятельности вредителей и признаков антисанитарии. При обнаружении проблемы можно требовать дезинсекции и повторной проверки помещения.

Куда вносить замечания при приемке

Все дефекты указывают в дефектном акте, смотровом листе или ведомости осмотра. В документе нужно описать нарушение, помещение, место расположения, дату и при возможности приложить фотофиксацию. Акт подписывает дольщик и представитель застройщика.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание исправить потом». После подписания без замечаний застройщик может ссылаться на то, что квартира была принята, а дефекты возникли позднее. Обычно устранение нарушений занимает несколько недель, но срок и порядок лучше фиксировать письменно.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает иное урегулирование, например кладовку или дополнительную площадь. Такое предложение можно принять, но только после оценки его реальной стоимости и юридических последствий.

Проверка подъезда и общедомового имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты, технические этажи и другие общие помещения принадлежат участникам долевого строительства на праве общей собственности. Поэтому дольщик вправе заявлять замечания не только по квартире, но и по общедомовым дефектам, самостоятельно или коллективно с соседями.

Частые нарушения в подъездах новостроек — трещины отделки, перекошенные двери, неисправные доводчики, проблемы с лифтами, протечки в подвале и на технических этажах. Эти недостатки также нужно фиксировать и предъявлять застройщику в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Успешная приемка без опыта встречается редко: многие дефекты выглядят незначительными, но потом требуют дорогостоящего ремонта, замены коммуникаций или переделки отделки. Эксперт помогает увидеть технические нарушения, а юрист — правильно оформить их в документах.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты проверяют помещения, помогают составить дефектный акт, не позволяют свести осмотр к формальности и при необходимости готовят претензию застройщику. Вы можете оформить доверенность на представителя или присутствовать вместе с экспертом — формат подбирается под вашу ситуацию.